Une famille de six personnes, deux parents et quatre enfants de 4 à 14 ans, cherchait un appartement d’au moins 120 m² dans le 11e arrondissement sans quitter le quartier où les enfants étaient scolarisés. Le chasseur d’appartement Home Select a trouvé un 5-pièces de 125 m² entre Bastille et Nation, négocié à 1,05 M€ soit 70 000 € sous le prix demandé, après 13 semaines d’une recherche complexe.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : le chasseur Home Select
- Secteur : Paris 11e : Bastille / Nation / Charonne
- Type de bien : 5-pièces, 125 m², 2e étage avec ascenseur
- Budget initial : 1 150 000 €
- Prix négocié : 1 050 000 € (−6,2 % par rapport au prix affiché de 1 120 000 €)
- Durée de recherche : 13 semaines
- Profil acquéreur : famille nombreuse, 4 enfants (4, 7, 11 et 14 ans)
Le projet
Cette famille vivait dans un 4-pièces de 85 m² rue de la Roquette. Quatre enfants dans trois chambres : l’aîné de 14 ans réclamait son espace. Le couple avait cherché seul pendant 6 mois sans trouver : les 5-pièces de plus de 100 m² dans le 11e sont rares, et les quelques-uns disponibles partaient avant qu’ils ne puissent se positionner.
La contrainte scolaire était déterminante : les quatre enfants fréquentaient des établissements entre Bastille et Nation. Un déménagement hors du 11e impliquerait quatre changements d’école : impensable. Le couple avait besoin d’un chasseur immobilier capable de trouver l’impossible : un grand appartement familial dans l’un des arrondissements les plus denses de Paris.
La stratégie de recherche
Le 11e arrondissement est historiquement un quartier d’ateliers et de petits commerces, avec un parc immobilier dominé par des surfaces modestes. Les appartements de plus de 100 m² y sont exceptionnels : environ 3 % du stock total.
Notre chasseur d’appartement a adopté trois stratégies complémentaires. La première : cibler les immeubles haussmanniens des grands boulevards (Voltaire, Richard-Lenoir, Charonne), seuls à proposer des surfaces supérieures à 100 m². La deuxième : surveiller les réunions de lots (deux appartements contigus vendus ensemble ou avec potentiel de réunion). La troisième : contacter les syndics de copropriété pour identifier des ventes à venir non encore publiées.
En 13 semaines : 6 biens de plus de 100 m² identifiés (un exploit dans ce quartier), 4 visités, 2 offres déposées dont une refusée.
Le bien trouvé
Le 5-pièces retenu occupait le 2e étage d’un immeuble haussmannien du boulevard Voltaire, avec ascenseur et gardien. Surface de 125 m² : double séjour de 35 m² en enfilade avec deux cheminées décoratives, 4 chambres de 10 à 14 m² (dont une en accès direct depuis l’entrée, idéale pour l’adolescent), cuisine séparée de 12 m², salle de bains avec baignoire et douche, WC séparés.
Le bien avait été rénové en 2018 avec goût : parquet chêne dans toutes les pièces, peintures neutres, cuisine équipée. Les parties communes étaient impeccables. La copropriété avait achevé un ravalement en 2023, avec un fonds de travaux bien provisionné.
Le prix affiché était de 1 120 000 €, soit 8 960 €/m².
La négociation
Le bien correspondait parfaitement aux critères, ce qui est rare pour les grands appartements du 11e. Notre chasseur immobilier a néanmoins identifié deux leviers de négociation.
Le premier : le double séjour en enfilade, très demandé en réception, était moins fonctionnel pour une famille avec quatre enfants : la traversée du premier salon pour accéder au second réduisait l’intimité. Le second : les charges de copropriété de 4 800 €/an (gardien, ascenseur, entretien parties communes) pesaient sur le budget mensuel d’une famille déjà sollicitée par quatre scolarités.
L’analyse des transactions récentes boulevard Voltaire montrait un prix moyen de 8 400 €/m² pour des surfaces supérieures à 100 m². L’offre initiale à 1 020 000 € a été refusée. L’accord à 1 050 000 € : soit 8 400 €/m² : a été obtenu en présentant un dossier de financement bouclé et un engagement de compromis sous 7 jours. Économie : 70 000 €.
Ce que cette mission illustre
Les grands appartements dans le 11e existent, mais il faut savoir les trouver. Avec seulement 3 % du parc au-dessus de 100 m², chaque opportunité compte. Un chasseur d’appartement qui surveille le marché quotidiennement pendant 13 semaines ne laisse rien passer, là où un particulier risque de manquer le bon bien par manque de réactivité.
Les familles nombreuses à Paris ne sont pas condamnées à partir en banlieue. Avec le bon accompagnement et un budget adapté, il est possible de rester dans son quartier tout en gagnant l’espace nécessaire. Le 11e arrondissement offre des solutions, à condition d’accepter un délai de recherche plus long que dans des arrondissements où les grandes surfaces sont plus courantes.
La persévérance est la qualité première d’un bon chasseur immobilier. Treize semaines de recherche pour un seul bien : c’est le prix à payer pour un résultat parfait. Un chasseur professionnel maintient le même niveau d’attention de la première à la treizième semaine, garantissant que la mission aboutit au meilleur résultat possible.
Vous êtes une famille nombreuse à Paris ? Contactez notre équipe pour trouver l’espace dont votre famille a besoin, dans le quartier que vous aimez.
Questions fréquentes
Peut-on trouver un 5-pièces de plus de 100 m² dans le 11e arrondissement ?
C'est rare mais possible. Les grands appartements dans le 11e se trouvent principalement dans les immeubles haussmanniens du boulevard Voltaire, du boulevard Richard-Lenoir et des rues proches de la place de la Nation. Ils représentent moins de 5 % du stock en vente. Un chasseur d'appartement augmente significativement les chances d'en trouver un.
Le 11e arrondissement est-il adapté aux familles nombreuses ?
Le 11e offre de nombreux atouts pour les familles : écoles publiques et privées variées, squares et jardins (square Maurice-Gardette, jardin Truillot), vie de quartier dynamique avec commerces de proximité, et excellente desserte transport (lignes 1, 2, 5, 8, 9). Le principal défi est de trouver des surfaces suffisantes, car le 11e est historiquement un quartier de petites surfaces.
Quel budget prévoir pour un grand appartement familial dans le 11e ?
En 2026, un 5-pièces de 100 à 130 m² dans le 11e se négocie entre 950 000 € et 1 300 000 € selon l'emplacement et l'état. Le secteur Bastille-Charonne est le plus cher (9 500-11 000 €/m²), suivi de Voltaire-Nation (8 500-10 000 €/m²) et Père-Lachaise (8 000-9 500 €/m²).
