Un couple de médecins hospitaliers cherchait un 3-pièces haussmannien dans le quartier des Batignolles, proche de l’hôpital Bichat. Catherine Ziegler, chasseur d’appartement chez Home Select, a trouvé un 68 m² avec parquet et moulures d’origine au 4e étage, négocié à 590 000 € soit 30 000 € sous le prix demandé, en 6 semaines.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : Catherine Ziegler
- Secteur : Paris 17e : Batignolles
- Type de bien : 3-pièces haussmannien, 68 m², 4e étage sans ascenseur
- Budget initial : 630 000 €
- Prix négocié : 590 000 € (−4,8 % par rapport au prix affiché de 620 000 €)
- Durée de recherche : 6 semaines
- Profil acquéreur : couple de médecins hospitaliers, 33 et 35 ans
Le projet
Ce couple de praticiens hospitaliers travaillait à l’hôpital Bichat, dans le 18e arrondissement. Après 5 ans de location dans le 18e, ils souhaitaient acheter dans un quartier à la fois proche de l’hôpital et offrant un cadre de vie plus résidentiel. Les Batignolles, à 15 minutes à pied de Bichat, cochaient toutes les cases.
Leur critère esthétique : du haussmannien authentique. Après des années passées dans des immeubles fonctionnels, ils rêvaient de moulures, de parquet point de Hongrie et de cheminées en marbre. Leur exigence : que ces éléments soient d’origine, pas des reproductions.
La stratégie de recherche
Catherine Ziegler connaît le quartier des Batignolles rue par rue. Elle a immédiatement identifié les artères haussmanniennes du secteur, rue de Rome, rue Cardinet, boulevard des Batignolles, et ciblé les immeubles construits entre 1860 et 1900, reconnaissables à leurs façades en pierre de taille et leurs balcons en fer forgé.
La particularité de la recherche : les 3-pièces haussmanniens dans les Batignolles sont rares car beaucoup ont été découpés en studios ou 2-pièces dans les années 1970-80. Catherine a vérifié l’historique cadastral de chaque bien présélectionné pour s’assurer que la distribution d’origine avait été préservée.
En 6 semaines : 7 biens identifiés dans des immeubles haussmanniens, 4 visités, 1 offre.
Le bien trouvé
Le 3-pièces retenu occupait le 4e étage (sans ascenseur) d’un immeuble haussmannien de 1882, rue Legendre. Surface de 68 m² : séjour de 22 m² avec cheminée en marbre noir et miroir de trumeau d’origine, chambre parentale de 15 m² avec parquet point de Hongrie, chambre/bureau de 11 m², cuisine de 8 m² donnant sur cour, salle de bains de 6 m² avec baignoire sur pieds.
Les moulures des plafonds de 3,10 m étaient intactes, les portes d’origine à double battant avec poignées en laiton. Le bien n’avait pas été « modernisé » : un atout rare dans ce quartier où de nombreux appartements ont perdu leur caractère dans des rénovations mal pensées.
La négociation
Le prix affiché de 620 000 € correspondait à 9 118 €/m² : légèrement au-dessus de la moyenne des Batignolles pour un bien sans ascenseur. Catherine a structuré sa négociation sur deux arguments : l’absence d’ascenseur au 4e étage (décote standard de 4 à 6 % par étage au-delà du 2e), et la nécessité de refaire l’installation électrique, non conforme aux normes actuelles (estimée à 8 000 €).
L’offre à 580 000 € a été contre-proposée à 600 000 €. L’accord à 590 000 € : soit 8 676 €/m² : a été conclu en 72 heures. Le vendeur, un héritier pressé de régler la succession, a apprécié la rapidité et le sérieux de Catherine, qui avait préparé tous les documents nécessaires en amont.
Ce que cette mission illustre
Le haussmannien authentique se raréfie et se valorise. Les appartements ayant conservé leurs éléments d’origine (moulures, parquet, cheminées) se revendent avec une prime de 10 à 15 % par rapport aux biens rénovés de manière standardisée. Catherine Ziegler sait identifier ces pépites et évaluer l’authenticité des éléments architecturaux.
Les Batignolles dans le 17e arrondissement offrent le meilleur rapport haussmannien-prix de Paris. À 8 700 €/m² en moyenne, le quartier permet d’accéder à des prestations haussmanniennes authentiques pour 20 à 30 % moins cher que le 8e ou le 9e.
L’absence d’ascenseur ne doit pas être un critère éliminatoire. Pour un couple de trentenaires sans contrainte de mobilité, accepter un 4e étage sans ascenseur permet d’économiser 5 à 8 % sur le prix d’achat. C’est un compromis intelligent que Catherine Ziegler recommande régulièrement à ses clients jeunes.
Vous cherchez un appartement de caractère à Paris ? Contactez notre équipe pour être accompagné par l’un de nos chasseurs expérimentés.
Questions fréquentes
Qui est Catherine Ziegler chez Home Select ?
Catherine Ziegler est l'une des chasseurs d'appartement les plus expérimentées de Home Select, avec plus de 150 missions réalisées à Paris. Spécialisée dans la rive droite (16e, 17e, 8e arrondissements), elle accompagne aussi bien des familles que des investisseurs et des expatriés. Sa connaissance du terrain et son réseau d'agents font d'elle une interlocutrice de référence sur le marché parisien.
Batignolles est-il un quartier haussmannien ?
Les Batignolles présentent un mélange architectural : immeubles haussmanniens sur les grandes artères (rue de Rome, avenue de Clichy), immeubles faubouriens plus modestes dans les rues intérieures, et quelques constructions modernes autour du parc Martin-Luther-King. Les haussmanniens des Batignolles sont généralement moins ornés que ceux du 8e ou du 16e, ce qui explique des prix 15 à 20 % inférieurs.
Comment choisir entre Batignolles et Épinettes dans le 17e ?
Batignolles est plus établi et plus cher (9 500-11 000 €/m²), avec le parc des Batignolles, la rue de Lévis pour les commerces, et une ambiance village. Les Épinettes, plus populaires et en cours de gentrification (8 500-9 500 €/m²), offrent un meilleur rapport surface-prix et un potentiel de plus-value supérieur. Le choix dépend du budget et de la tolérance au bruit urbain.
