Pauline et Bruno, parents de deux jeunes enfants, cherchent un 4 pièces en étage élevé avec ascenseur dans le triangle Dugommier-Daumesnil du 12e arrondissement. Budget : 760 000 €. Catherine Ziegler, chasseur d’appartement chez Home Select, trouve un dernier étage de 70 m² avec 5 balcons et vue imprenable place Félix Éboué après 3 mois de recherche active. Coût final tout inclus : 707 000 €, soit 53 000 € sous le budget.
La fiche de cette mission
- Chasseur : Catherine Ziegler
- Secteur : Paris 12e : triangle Dugommier, Daumesnil, Reuilly-Diderot
- Type de bien : 3 pièces transformable en 4, 70 m² (75 m² au sol), dernier étage
- Budget initial : 760 000 €
- Prix d’achat : 590 000 € + 70 000 € de travaux
- Budget final : 707 000 € tout inclus (frais notaire + chasseur + travaux)
- Durée de recherche : 3 mois
- Profil acquéreurs : Couple, 2 enfants (2 et 5 ans), déjà propriétaires dans le 12e
Le projet : grandir sans quitter le quartier
Pauline et Bruno vivent dans un 3 pièces de 49 m² dans le 12e. L’appartement est optimisé au centimètre carré, mais avec deux enfants en pleine croissance, il faut une troisième chambre et un séjour plus grand.
Cadres souvent en déplacement, parents de deux enfants en bas âge, ils n’ont pas le temps de mener la recherche eux-mêmes. Après deux mois de tentatives infructueuses, ils s’adressent à Home Select. Catherine Ziegler les convainc dès le premier entretien par sa connaissance fine du 12e arrondissement.
Un cahier des charges très précis
Les critères sont serrés : 4 pièces avec 3 chambres (ou possibilité de créer la troisième), minimum 65 m², cuisine ouverte ou ouvrable, étage élevé, traversant, très lumineux, ascenseur impératif, petite copropriété bien entretenue, pas de chauffage central ni de gardien pour limiter les charges. Travaux acceptés dans le budget.
Le périmètre géographique est tout aussi précis : uniquement le triangle Dugommier-Daumesnil-Reuilly-Diderot, plus Ledru-Rollin côté 12e. Pas de compromis sur le quartier.
La méthode terrain
Catherine sait que les biens correspondant à ce cahier des charges, ancien, étage élevé, ascenseur, ne passent quasiment jamais par les portails en ligne. Sa stratégie est triple : alertes ultra-ciblées sur les outils professionnels, visites régulières des agences de quartier pour rappeler son dossier, et prospection physique dans le périmètre : repérage d’affiches, distribution de flyers quand l’accès aux immeubles le permet.
Pendant 3 mois, Catherine teste plusieurs pistes. Un appartement en 1er étage pour évaluer la luminosité, insuffisante. Un immeuble des années 50 au bon emplacement, pas assez de charme. Une rue adjacente au périmètre : hors zone pour Pauline et Bruno. Le mur porteur entre cuisine et séjour reste le principal obstacle technique dans l’ancien.
Le bien : 6e étage place Félix Éboué
Un matin, une annonce apparaît dans une agence de quartier. Catherine visite dans la journée. L’appartement est au 6e et dernier étage avec ascenseur d’un immeuble bourgeois sur la place Félix Éboué, métro Daumesnil.
70 m² Loi Carrez, 75 m² au sol. Séjour-cuisine de 35 m² orienté sud. Deux chambres à l’est. Cinq portes-fenêtres, chacune avec un balcon. Vue imprenable sur la place et le rocher du zoo de Vincennes. Salle d’eau avec puits de lumière, WC séparés, cave au sous-sol.
L’appartement résulte de la réunion de chambres de bonne par l’ancien propriétaire. Peu de murs porteurs, ce qui rend les travaux d’aménagement réalisables. Et un bonus inattendu : la possibilité d’acheter les combles à la copropriété.
Prix FAI : 590 000 €. Devis travaux : 70 000 €.
La négociation face à un concurrent sans clause suspensive
Catherine envoie la vidéo et les caractéristiques à Pauline et Bruno. Ils visitent dès le lendemain et font une offre. Un concurrent se présente avec une offre légèrement inférieure mais sans clause suspensive : un argument de poids face aux vendeurs.
Catherine organise une seconde visite avec un architecte pour démontrer le sérieux du projet. Après des discussions serrées avec l’agent, l’offre de Pauline et Bruno est acceptée le 4 avril. Leur dossier de financement, validé en amont par le courtier Home Select, a fait la différence.
Les travaux : 70 000 € pour créer la troisième chambre
La transformation est pensée pour maximiser l’espace sans toucher aux porteurs : une troisième chambre avec douche est créée, le séjour-cuisine avec cheminée conserve 25 m², la circulation est optimisée.
L’entrepreneur recommandé par Home Select réalise les travaux entre juillet et novembre. Cerise sur le gâteau : lors d’une assemblée générale extraordinaire en septembre, les copropriétaires votent à l’unanimité la vente des combles à Pauline et Bruno. Un volume supplémentaire qui décuple le potentiel de l’appartement.
Ce que cette mission illustre
La prospection terrain est irremplaçable. Ce bien est apparu dans une seule agence de quartier. Ni SeLoger, ni LeBonCoin, ni aucun portail ne l’avait référencé. Sans le travail de Catherine sur le terrain du 12e, Pauline et Bruno ne l’auraient jamais vu.
Le budget maîtrisé est possible. En achetant un bien à rénover au 6e étage plutôt qu’un bien refait à un étage inférieur, le couple a économisé 53 000 € sur son budget initial tout en obtenant un appartement supérieur à ses attentes.
La patience paie. Trois mois sans baisser les critères, quand beaucoup d’acquéreurs auraient élargi leur périmètre ou renoncé à l’étage élevé. Catherine a tenu la ligne du cahier des charges initial.
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Questions fréquentes
Combien coûte un dernier étage dans le 12e arrondissement de Paris ?
Dans le 12e arrondissement, un dernier étage avec ascenseur dans l'ancien se négocie entre 9 000 et 12 000 €/m² selon le secteur et l'état du bien. Le triangle Dugommier-Daumesnil-Reuilly-Diderot est parmi les plus recherchés. La rareté de ce type de bien, moins de 5 % de l'offre, justifie une surcote de 10 à 15 % par rapport aux étages intermédiaires.
Peut-on abattre un mur porteur dans un appartement ancien à Paris ?
Techniquement oui, mais cela nécessite l'intervention d'un ingénieur structure, l'accord du syndic de copropriété et un permis de travaux. Le coût varie de 3 000 à 15 000 € selon la portée du mur. Dans les immeubles anciens parisiens, les murs porteurs séparent souvent la cuisine du séjour, ce qui complique l'aménagement en cuisine ouverte. Un chasseur immobilier expérimenté identifie ces contraintes dès la pré-visite.
Comment un chasseur immobilier trouve-t-il des biens qui ne sont pas sur Internet ?
La majorité des biens en dernier étage avec ascenseur dans l'ancien à Paris ne passent jamais par les portails immobiliers. Le chasseur les trouve par trois canaux : son réseau d'agents immobiliers de quartier, la prospection terrain (distribution de flyers, repérage d'affiches) et les alertes paramétrées sur les outils professionnels. Chez Home Select, nos chasseurs couvrent leur secteur physiquement plusieurs fois par semaine.