Une famille de cinq personnes habitant un 4-pièces rue de la Pompe cherchait plus d’espace sans quitter le 16e. Catherine Ziegler, chasseur d’appartement chez Home Select, a identifié un duplex de 155 m² avec terrasse de 25 m² près de la place Victor Hugo, négocié à 1,69 M€ soit 110 000 € sous le prix initial, après 14 semaines de recherche.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : Catherine Ziegler
- Secteur : Paris 16e : Victor Hugo / Kléber
- Type de bien : duplex, 155 m², 6-7e étages avec ascenseur
- Budget initial : 1 800 000 €
- Prix négocié : 1 690 000 € (−6,1 % par rapport au prix affiché de 1 800 000 €)
- Durée de recherche : 14 semaines
- Profil acquéreur : couple avec 3 enfants (6, 9 et 12 ans), cadres supérieurs
Le projet
Cette famille vivait dans un 4-pièces de 100 m² rue de la Pompe depuis 8 ans. Avec trois enfants grandissants, le besoin de chambres séparées et d’un espace extérieur se faisait pressant. Les enfants fréquentaient des écoles du quartier Victor Hugo : changer d’arrondissement était exclu.
Le couple avait un critère atypique : un espace extérieur privatif. Balcon ou terrasse, idéalement 15 m² minimum, pour que les enfants puissent jouer dehors sans aller au parc. Ce critère réduisait drastiquement le stock disponible dans le 16e.
La stratégie de recherche
Catherine Ziegler a ciblé trois typologies susceptibles d’offrir un espace extérieur dans le 16e arrondissement : les derniers étages avec terrasse de toit (immeubles haussmanniens réaménagés), les duplex des résidences années 1970-80 avec loggias, et les rez-de-jardin des immeubles avec cour arborée.
La recherche s’est avérée plus longue que la moyenne, car les biens correspondant à ces critères spécifiques apparaissent rarement : environ 2 à 3 par mois dans le périmètre Victor Hugo-Étoile-Kléber. Catherine a maintenu une veille continue pendant 14 semaines, visitant chaque opportunité dans les heures suivant sa mise en ligne.
En 14 semaines : 7 biens avec espace extérieur identifiés, 5 visités, 2 présentés à la famille.
Le bien trouvé
Le duplex occupait les 6e et 7e étages d’une résidence de 1978 rue Copernic, à 200 mètres de la place Victor Hugo. Niveau inférieur (6e) : séjour de 40 m² avec cuisine ouverte, une chambre de 13 m² et salle de bains. Niveau supérieur (7e) : 3 chambres de 11 à 14 m², salle d’eau, et accès direct à une terrasse de 25 m² orientée sud-ouest avec vue sur les toits du 16e.
L’escalier intérieur en bois reliait les deux niveaux. La hauteur sous plafond de 2,65 m et les grandes baies vitrées offraient une luminosité exceptionnelle aux deux étages. Le bien avait été rénové en 2020 : cuisine équipée, parquet chêne, peintures fraîches.
La négociation
Le prix affiché de 1 800 000 € correspondait à 11 613 €/m² : dans le haut de la fourchette pour un duplex dans le secteur. Le bien était en vente depuis 9 semaines. Catherine Ziegler a identifié deux leviers.
Le premier : les charges de copropriété de 7 200 €/an (gardien, ascenseur, chauffage collectif) étaient supérieures à la moyenne, réduisant la rentabilité pour un investisseur. Le second : la taxe foncière de 4 800 €/an sur cette surface constituait un coût récurrent significatif.
L’analyse comparative des dernières ventes de duplex dans le 16e montrait un prix moyen de 10 800 €/m². L’offre initiale à 1 650 000 € a été refusée. La contre-proposition à 1 720 000 € a été négociée à 1 690 000 € : soit 10 903 €/m² : avec une clause de remise des clés anticipée permettant à la famille de réaliser des aménagements avant le déménagement. Économie : 110 000 €.
Ce que cette mission illustre
L’espace extérieur à Paris est un luxe qui se négocie. Les terrasses de plus de 20 m² dans le 16e arrondissement sont extrêmement rares. Catherine Ziegler, qui connaît intimement le parc immobilier du 16e, sait identifier les immeubles susceptibles d’offrir ces espaces et anticiper leur mise en vente.
Les duplex restent plus longtemps en vente que les appartements classiques. Le nombre d’acquéreurs potentiels pour un duplex à 1,7 M€ est restreint, ce qui allonge le délai de commercialisation et ouvre une fenêtre de négociation. Une offre bien argumentée après 9 semaines de mise en vente a plus de chances d’aboutir qu’une offre au premier jour.
La recherche longue n’est pas une recherche en échec. Quatorze semaines pour un bien aussi spécifique est un délai normal. Un chasseur d’appartement professionnel sait maintenir la veille sans fatigue ni découragement, garantissant que le bien idéal ne sera pas manqué.
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Questions fréquentes
Les duplex sont-ils courants dans le 16e arrondissement ?
Les duplex représentent environ 3 % du parc immobilier du 16e arrondissement, principalement dans les immeubles haussmanniens (aménagement des combles) et les résidences des années 1970-80 (derniers étages). Le secteur Victor Hugo-Étoile concentre les plus beaux duplex, souvent créés par réunion de deux lots au dernier et avant-dernier étage.
Quel est l'intérêt d'une terrasse dans un appartement parisien ?
Une terrasse à Paris est un bien rare : moins de 5 % des appartements en disposent. Elle ajoute une plus-value de 15 à 25 % selon la surface, l'exposition et la vue. Dans le 16e, une terrasse de 20 m² ou plus est un argument de revente majeur, recherché par les familles et les acquéreurs internationaux.
Comment négocier un duplex haut de gamme dans le 16e ?
Les duplex dans le 16e restent en moyenne 8 à 12 semaines en vente, plus longtemps que les appartements classiques, car le nombre d'acquéreurs potentiels est restreint. Cette durée de commercialisation plus longue offre une marge de négociation de 5 à 8 %. L'analyse des charges de copropriété et de la taxe foncière (souvent élevées sur les grandes surfaces) constitue un levier supplémentaire.
