Une mère célibataire avec deux enfants cherchait un 3 pièces dans le 18e arrondissement, à proximité de l’école de ses enfants. Le chasseur d’appartement Home Select a trouvé un 3 pièces de 55 m² au 3e étage d’un immeuble de caractère à Montmartre, négocié à 454 000 euros contre 480 000 euros demandés, soit une économie de 26 000 euros.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : Home Select
- Secteur : Paris 18e arrondissement (Montmartre – Abbesses)
- Type de bien : 3 pièces, 55 m², 3e étage
- Budget initial : 480 000 €
- Prix affiché : 480 000 €
- Prix négocié : 454 000 € (–5,4 %)
- Durée de la recherche : 6 semaines
- Profil acquéreur : Mère célibataire, 39 ans, deux enfants de 7 et 10 ans
Le projet
Sandrine, cadre dans l’édition, vivait en location dans un 3 pièces rue Caulaincourt depuis quatre ans. Son propriétaire souhaitant vendre, elle devait quitter les lieux dans un délai de six mois. Plutôt que de retrouver une location, Sandrine avait décidé de franchir le pas de l’achat pour sécuriser le logement de sa famille.
Sa contrainte principale était géographique : ses deux enfants étaient scolarisés à l’école élémentaire de la rue Lepic, et elle ne souhaitait pas les changer d’établissement. Le périmètre de recherche se limitait donc au secteur Abbesses-Lamarck-Caulaincourt, un micro-marché où l’offre de 3 pièces est structurellement limitée.
La stratégie de recherche
Notre chasseur immobilier a cartographié précisément le périmètre autour de l’école : un rayon de 800 mètres englobant les rues Lepic, Abbesses, Lamarck et Caulaincourt. Dans cette zone, les 3 pièces de plus de 50 m² apparaissaient en moyenne deux à trois fois par mois seulement.
Le chasseur d’appartement a mis en place une veille intensive sur toutes les plateformes et contacté les quatre agences immobilières présentes dans le périmètre pour être informé des mises en vente avant publication. Un passage régulier dans le quartier permettait également de repérer les panneaux “À vendre” en vitrine ou sur les façades.
Le bien trouvé
Le bien a été identifié via une agence locale qui l’avait reçu en mandat exclusif la veille. Situé rue Ravignan, à 200 mètres de la place du Tertre, l’appartement occupait le 3e étage d’un immeuble de 1895 sans ascenseur. Les 55 m² se répartissaient en un séjour de 22 m² avec vue dégagée sur les toits de Montmartre, deux chambres de 11 et 9 m², une cuisine séparée et une salle de bains avec baignoire.
L’appartement conservait du caractère (parquet massif, moulures simples, volets intérieurs) tout en ayant bénéficié d’une rénovation de la plomberie et de l’électricité cinq ans plus tôt. Le DPE en D reflétait des fenêtres anciennes mais double-vitrées. Les charges de copropriété s’élevaient à 170 euros par mois dans une copropriété de 12 lots bien gérée.
La négociation
Le prix affiché de 480 000 euros correspondait à 8 727 €/m², un tarif cohérent avec le quartier mais qui se situait dans la fourchette haute pour un bien sans ascenseur en DPE D. Notre chasseur d’appartement a analysé les transactions récentes dans un rayon de 300 mètres : les ventes de 3 pièces sans ascenseur s’étaient conclues entre 8 000 et 8 500 €/m².
L’offre initiale de 445 000 euros s’appuyait sur ces données et sur le surcoût annuel de chauffage lié au classement énergétique. Le vendeur, pressé par un projet de départ en province, a accepté après une seule contre-proposition un prix de 454 000 euros (8 255 €/m²). L’économie de 26 000 euros a été allouée par Sandrine au remplacement des fenêtres et à l’isolation du salon, améliorant le confort thermique pour sa famille.
Ce que cette mission illustre
Sur un micro-marché, la réactivité prime sur le volume. Quand le périmètre de recherche est limité à quelques rues, chaque nouveau bien est une opportunité à saisir dans les 24 à 48 heures. Un chasseur d’appartement présent sur le terrain et connecté aux agences locales réduit ce délai à quelques heures. La page du 18e arrondissement détaille les dynamiques de chaque quartier.
L’absence d’ascenseur est un levier de négociation mesurable. Les études de marché montrent une décote de 3 à 5 % par étage au-delà du 2e étage sans ascenseur. Ce facteur, combiné au DPE, permet de construire une offre argumentée significativement inférieure au prix affiché. Notre article sur les 10 points à vérifier lors d’une visite intègre ces critères.
L’achat comme réponse à un congé pour vente. Lorsque le propriétaire vend le logement occupé, le locataire dispose d’un droit de préemption et de délais légaux. Si le bien ne convient pas (prix, état, taille), mandater un chasseur immobilier permet de rechercher en parallèle et de se positionner sereinement sur le marché. Notre guide du compromis de vente explique les étapes clés de la transaction.
Vous cherchez un appartement familial dans le 18e arrondissement ? Décrivez votre projet : votre chasseur d’appartement active ses contacts dans votre quartier cible.
Questions fréquentes
Montmartre est-il un quartier adapté aux familles dans le 18e arrondissement ?
Le secteur Abbesses-Lamarck, au cœur de Montmartre, offre un environnement familial avec des écoles réputées (dont l'école Lepic et le collège Roland-Dorgelès), des squares et jardins (Willette, Nadar, vigne de Montmartre) et une vie de village appréciée. Le prix moyen de 9 200 €/m² dans ce micro-quartier est inférieur de 15 % au 9e arrondissement voisin, tout en offrant un cadre de vie unique.
Comment financer un achat immobilier en tant que famille monoparentale ?
Les banques évaluent la capacité d'emprunt d'une famille monoparentale sur les mêmes critères que pour un couple : revenus stables, taux d'endettement inférieur à 35 % et apport personnel. La pension alimentaire reçue peut être intégrée aux revenus à hauteur de 70 % selon les établissements. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est accessible aux primo-accédants sous conditions de ressources.
Quels sont les pièges à éviter pour acheter dans le 18e arrondissement ?
Trois points de vigilance dans le 18e : vérifier l'état des copropriétés (certains immeubles anciens présentent des charges élevées liées à des ravalements ou mises aux normes), éviter les rez-de-chaussée dans les rues très passantes (nuisances sonores), et s'informer sur les projets urbains en cours (le 18e connaît d'importantes rénovations qui modifient le tissu du quartier).
