Un investisseur lyonnais a acquis un T3 de 68 m² dans le 11e arrondissement de Paris pour 485 000 €, soit 9 % en dessous du prix affiché de 530 000 €, avec l’accompagnement de Home Select, chasseur d’appartement chez Home Select. Le bien génère un rendement locatif brut de 4,2 %, supérieur à la moyenne du secteur.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : Home Select
- Secteur : Paris 11e : Oberkampf / Parmentier
- Type de bien : T3, 68 m², 3e étage avec ascenseur
- Budget initial : 550 000 € FAI
- Prix affiché : 530 000 €
- Prix négocié : 485 000 € (-9 %)
- Durée de recherche : 5 semaines
- Profil acquéreur : Investisseur, 42 ans, cadre à Lyon
Le projet
Notre client, cadre dirigeant dans l’industrie pharmaceutique à Lyon, souhaitait diversifier son patrimoine avec un premier investissement locatif à Paris. Son objectif était clair : un bien dans un arrondissement dynamique, avec une forte demande locative et un potentiel de valorisation à moyen terme. Il disposait d’un budget de 550 000 € frais d’agence inclus et visait un rendement brut supérieur à 4 %.
Le choix de Paris plutôt que Lyon s’expliquait par la stabilité du marché parisien et la quasi-absence de vacance locative dans les arrondissements centraux. Notre client avait identifié le 11e comme cible prioritaire, mais il ne connaissait pas suffisamment le quartier pour évaluer les micro-localisations.
La stratégie de recherche
le chasseur Home Select a d’abord affiné le cahier des charges en intégrant les critères de rentabilité : surface optimale pour la colocation potentielle (au moins 55 m² avec trois pièces distinctes), proximité immédiate du métro, immeuble ancien avec charges maîtrisées, et étage intermédiaire pour limiter les nuisances tout en restant accessible.
La recherche s’est concentrée sur le triangle Oberkampf-Parmentier-République, l’un des secteurs les plus demandés en location dans tout Paris. Ce quartier cumule trois atouts pour un investisseur : une vie de quartier attractive qui fidélise les locataires, une desserte en transports exceptionnelle (lignes 3, 5, 9, 11), et des prix au mètre carré encore inférieurs au 4e ou au 6e arrondissement.
En cinq semaines, Le chasseur a identifié et visité 11 biens. Trois correspondaient aux critères de rendement. Le bien retenu se distinguait par un rapport qualité-prix supérieur, lié à un motif de vente favorable : une succession avec trois héritiers pressés de conclure.
Le bien trouvé
Un T3 de 68 m² au 3e étage avec ascenseur, dans un immeuble ancien de 1890 bien entretenu. Le bien disposait d’un séjour de 22 m² donnant sur cour arborée, de deux chambres de 12 et 11 m², d’une cuisine séparée et d’une salle d’eau refaite. Le DPE affichait un D, améliorable en C avec un investissement modeste (isolation des fenêtres, chauffe-eau thermodynamique).
Les charges de copropriété s’élevaient à 180 € par mois, un niveau raisonnable pour le quartier. Le ravalement de façade venait d’être voté et payé, ce qui sécurisait l’investissement à court terme.
La négociation
Le prix affiché était de 530 000 €, soit 7 794 €/m². Le chasseur a construit son argumentation sur trois éléments : le DPE en D qui impliquait des travaux, la configuration de la cuisine qui nécessitait un rafraîchissement, et le contexte de succession qui favorisait une transaction rapide.
L’offre initiale a été positionnée à 470 000 €. Après deux contre-propositions, l’accord s’est conclu à 485 000 €, soit 7 132 €/m² : une décote de 9 % par rapport au prix affiché. Avec les frais de notaire (environ 38 000 €) et 12 000 € de travaux prévus, le coût total de l’opération s’établissait à 535 000 €.
En location meublée, le loyer estimé se situe à 1 700 € par mois (dans le respect de l’encadrement des loyers), soit un rendement brut de 4,2 % sur le prix d’achat. En régime LMNP, le rendement net après amortissement et charges atteint environ 3,4 %.
Ce que cette mission illustre
L’investissement locatif à distance exige un relais local fiable. Notre client vivait à Lyon et ne pouvait pas visiter chaque bien en personne. Un chasseur d’appartement spécialisé effectue le filtrage, les visites et l’analyse de rendement sur place, ce qui évite les allers-retours inutiles et les mauvaises surprises.
Le contexte de vente est un levier de négociation majeur. Une succession avec plusieurs héritiers crée une pression à la vente que peu d’acheteurs particuliers savent exploiter. Comprendre la situation du vendeur fait partie du métier de chasseur immobilier, comme nous l’expliquons dans notre article sur les stratégies de négociation immobilière à Paris.
Le 11e arrondissement reste l’un des meilleurs compromis rendement-valorisation de Paris. La demande locative y est structurellement forte, portée par une population jeune et active, et les prix au mètre carré n’ont pas encore rattrapé ceux des arrondissements centraux.
Vous avez un projet d’investissement locatif à Paris ? Contactez notre équipe pour une première analyse gratuite de votre stratégie. Nos chasseurs immobiliers évaluent le rendement, identifient les opportunités et négocient dans votre intérêt exclusif.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif espérer dans le 11e arrondissement de Paris ?
Le rendement locatif brut moyen dans le 11e arrondissement de Paris se situe entre 3,5 % et 4,5 % en 2025, selon la surface et l'emplacement exact. Les T2 et petits T3 proches des stations Oberkampf, Parmentier ou Voltaire offrent les meilleurs ratios rendement/valorisation.
Un chasseur d'appartement peut-il m'aider pour un investissement locatif ?
Un chasseur d'appartement spécialisé en investissement locatif analyse le rendement, la demande locative du quartier, le potentiel de valorisation et les charges de copropriété avant de proposer un bien. Chez Home Select, environ 25 % de nos mandats concernent de l'investissement locatif.
Faut-il acheter en meublé ou en vide pour louer dans le 11e ?
Dans le 11e arrondissement, la location meublée en LMNP offre un avantage fiscal significatif grâce à l'amortissement du bien. Sur un T3 de 68 m², la différence d'imposition peut représenter 2 000 à 3 000 € par an par rapport au régime foncier classique.
