Le DPE réformé : ce qui a changé
Le Diagnostic de Performance Énergétique a été profondément revu en 2021, puis ajusté pour les petites surfaces en 2024. En 2026, c’est un document central dans toute transaction immobilière. Il n’est plus simplement informatif : il a désormais une portée contraignante, avec des interdictions de location progressives pour les logements les plus énergivores.
Le nouveau DPE utilise une méthode de calcul unifiée (méthode 3CL) basée sur les caractéristiques physiques du bâtiment, et non plus sur les factures de consommation. Il intègre deux composantes : la consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2/m²/an). La classe finale retenue est la plus défavorable des deux.
Le calendrier des interdictions de location
Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (pour les nouveaux baux et renouvellements). Les logements classés F seront interdits à partir du 1er janvier 2028. Les logements classés E suivront en 2034.
En 2026, un bien classé G ne peut plus être mis en location. Un bien classé F peut encore être loué mais avec une échéance claire : tout bail signé après le 1er janvier 2028 devra concerner un logement classé E ou mieux.
L’impact sur les prix à Paris
Le DPE a créé un marché à deux vitesses à Paris. Les biens classés D ou mieux se négocient au prix du marché. Les biens classés E subissent une décote de 5 à 10 %. Les biens classés F et G affichent des décotes de 10 à 20 %, voire davantage dans les petites surfaces où le coût de rénovation par mètre carré est proportionnellement élevé.
Cette décote représente une opportunité pour les acheteurs prêts à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Un appartement classé F dans un bel immeuble haussmannien peut, après isolation des fenêtres, changement du système de chauffage et isolation des combles, atteindre la classe D : avec une plus-value potentielle significative.
Les spécificités parisiennes
Le parc immobilier parisien est majoritairement ancien. Près de 60 % des logements sont dans des immeubles construits avant 1948, avec des contraintes spécifiques : murs en pierre de taille (isolation par l’extérieur souvent impossible en secteur protégé), fenêtres en bois sous protection des ABF, chauffage collectif (impossible à modifier individuellement).
L’ajustement DPE pour les petites surfaces (moins de 40 m²), appliqué depuis 2024, a reclassé de nombreux studios et 2 pièces parisiens qui étaient artificiellement pénalisés par le ratio surface/déperditions.
Nos conseils d’achat
Si vous achetez pour habiter, un bien classé E ou F avec un potentiel de rénovation peut représenter une excellente affaire, à condition de budgéter les travaux (15 000 à 40 000 € pour un appartement parisien standard). Si vous achetez pour investir en locatif, visez le D minimum pour éviter toute contrainte de location.
Chez Home Select, nos chasseurs analysent systématiquement le DPE et estiment le coût de mise aux normes avant de vous proposer un bien. Découvrez notre accompagnement achat.
FAQ
Un bien classé G peut-il encore être vendu ?
Oui, la vente n’est pas interdite. Seule la mise en location est interdite pour les classes G. Un acquéreur peut acheter un bien classé G pour y habiter ou pour le rénover avant de le louer.
Comment passer de F à D ?
Les travaux les plus efficaces à Paris sont le remplacement des fenêtres (double ou triple vitrage), l’isolation des murs par l’intérieur, le changement du système de chauffage et l’installation d’une VMC. Budget estimé : 15 000 à 40 000 € selon la surface.
Le DPE est-il fiable pour les immeubles anciens ?
La méthode 3CL a ses limites pour le bâti ancien. Les murs en pierre de taille ont une inertie thermique que le calcul standard ne valorise pas toujours correctement. C’est pourquoi certains biens anciens sont classés F alors que leurs occupants consomment raisonnablement.
Les aides à la rénovation sont-elles cumulables avec un achat ?
Oui. MaPrimeRénov’ est accessible aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, sous conditions de revenus. Les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) viennent en complément. En copropriété, MaPrimeRénov’ Copro finance les travaux collectifs.
