Une famille britannique en cours d’installation en France a acquis un T4 de 95 m² avec terrasse de 18 m² à Boulogne-Billancourt pour 890 000 €, négocié à -5 % par rapport au prix affiché de 940 000 €. Le chasseur d’appartement Home Select a conduit la recherche en 8 semaines, en parallèle entre Paris 16e et Boulogne.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : Home Select
- Secteur : Boulogne-Billancourt : Silly / Jean-Jaurès
- Type de bien : T4, 95 m² + terrasse 18 m², 6e étage avec ascenseur
- Budget initial : 1 000 000 € FAI
- Prix affiché : 940 000 €
- Prix négocié : 890 000 € (-5 %)
- Durée de recherche : 8 semaines
- Profil acquéreur : Couple britannique, 2 enfants (5 et 8 ans), mutation depuis Londres
Le projet
Ce couple travaillait dans la finance à Londres. La mutation du mari vers un poste à La Défense les amenait à s’installer en région parisienne avec un critère non négociable : un espace extérieur. Après huit ans dans une maison victorienne avec jardin à Richmond, ils ne s’imaginaient pas vivre en appartement sans terrasse ou balcon.
Leur recherche initiale ciblait le 16e arrondissement, logique géographique pour La Défense. Mais les premiers retours de marché les avaient refroidis : les T4 avec terrasse dans le 16e dépassaient systématiquement 1,3 million d’euros, au-delà de leur budget. Le chasseur Home Select a alors proposé d’élargir la recherche à Boulogne-Billancourt, limitrophe du 16e et desservi par les mêmes lignes de métro.
La stratégie de recherche
La mission s’est déroulée en double périmètre : Paris 16e (Auteuil, Passy) et Boulogne-Billancourt (Silly, Jean-Jaurès, Escudier). Le critère de la terrasse rendait la recherche structurellement difficile : à peine 5 % des biens en vente disposent d’un espace extérieur de plus de 15 m².
Le chasseur a activé deux canaux en parallèle : le réseau d’agents locaux spécialisés sur les biens avec extérieur, et une veille quotidienne sur les nouvelles mises en vente. Les alertes automatiques des portails étaient complétées par des appels directs aux gestionnaires de copropriétés récentes, où les terrasses sont plus fréquentes.
En 8 semaines, 12 biens ont été visités (7 à Boulogne, 5 dans le 16e). Les biens du 16e avec terrasse étaient tous hors budget ou décevants (terrasse de 6 m² vendue comme « grand extérieur »). Les meilleures options se trouvaient à Boulogne, dans des immeubles des années 2000-2010 offrant de vraies terrasses habitables.
Le bien trouvé
Un T4 de 95 m² au 6e étage d’un immeuble de 2008, avec une terrasse de 18 m² orientée sud-ouest et vue dégagée sur les toits de Boulogne jusqu’à la tour Eiffel. Le séjour de 32 m² ouvrait directement sur la terrasse par une baie vitrée. Trois chambres de 14, 12 et 11 m², une salle de bains et une salle d’eau, un WC séparé.
L’immeuble était en excellent état (façade, parties communes, ascenseur). Le DPE affichait un C : standard pour une construction de 2008 aux normes RT2005. Les charges s’élevaient à 320 €/mois (gardien, ascenseur, espaces verts). Un garage en sous-sol était inclus dans le prix.
La localisation, rue de Silly, offrait un accès piéton à la ligne 9 (Marcel Sembat, 7 minutes à pied) et au tramway T2 (arrêt Musée de Sèvres, 10 minutes). Le bois de Boulogne était à 800 mètres.
La négociation
Le prix affiché de 940 000 € correspondait à 9 895 €/m² (hors terrasse) ou 8 319 €/m² (en intégrant la terrasse pondérée à 50 %). Le chasseur a comparé avec les transactions DVF récentes dans le secteur : 8 500 à 9 200 €/m² pour des T4 récents sans extérieur. La terrasse justifiait une prime, mais pas de 10 %.
L’offre à 870 000 € a été refusée. L’accord s’est trouvé à 890 000 €, soit une économie de 50 000 € qui a couvert les frais de notaire et le déménagement international. Le garage inclus représentait un bonus estimé à 25 000-30 000 € de valeur.
Ce que cette mission illustre
Élargir la recherche à Boulogne-Billancourt peut débloquer un projet contraint par le budget. Pour un T4 avec terrasse, la différence de prix entre le 16e et Boulogne représente 30 à 40 % à prestation équivalente. Le temps de trajet supplémentaire est marginal : 5 minutes de métro.
Les biens avec terrasse nécessitent une recherche spécifique et proactive. Ils représentent moins de 5 % de l’offre et se vendent en moyenne deux fois plus vite que les biens classiques. Un chasseur immobilier qui suit les constructions récentes et les copropriétés avec terrasses dispose d’un avantage décisif, comme le détaille notre guide sur les terrasses et toits de Paris.
L’accompagnement des familles expatriées va au-delà de la recherche immobilière. Le chasseur Home Select a également orienté cette famille vers les écoles bilingues du secteur et les démarches administratives pour les non-résidents européens. L’achat immobilier n’est qu’un maillon dans un projet d’installation global.
Vous préparez une installation en région parisienne depuis l’étranger ? Décrivez votre projet. Nos chasseurs d’appartement couvrent Paris et la première couronne pour vous trouver le meilleur compromis. Premier échange gratuit, honoraires 100 % au succès.
Questions fréquentes
Pourquoi Boulogne-Billancourt attire-t-il les familles expatriées ?
Boulogne-Billancourt combine proximité immédiate de Paris (métro ligne 9 et 10, tramway T2), un tissu scolaire de qualité (dont des écoles bilingues), des espaces verts (bois de Boulogne, parc de Billancourt), et des appartements plus spacieux qu'à Paris intra-muros pour un budget équivalent : environ 8 000 à 9 500 €/m² contre 10 000 à 12 000 € dans le 16e voisin.
Un chasseur d'appartement peut-il chercher à la fois dans Paris et en banlieue ?
Chez Home Select, nos chasseurs d'appartement couvrent Paris intra-muros et la première couronne, dont Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret et Saint-Mandé. Cette double couverture permet de comparer objectivement les options et de trouver le meilleur rapport qualité-prix selon les priorités du client.
Quel budget pour un T4 avec terrasse à Boulogne-Billancourt ?
Un T4 de 85 à 100 m² avec terrasse à Boulogne-Billancourt se négocie entre 800 000 et 1 100 000 € en 2025. Les biens avec terrasse sont rares et représentent moins de 5 % de l'offre disponible, ce qui justifie une prime de 10 à 15 % par rapport aux biens sans extérieur.
