L'essentiel
En 2026, le chasseur d'appartement Home Select a accompagné un cadre américain muté de New York dans l'achat d'un 5 pièces de 120 m² à Passy, dans le 16e arrondissement de Paris, négocié de 1 470 000 € à 1 350 000 € soit 11 250 €/m², 8 % d'économie en 6 semaines. L'intégralité de la recherche a été menée à distance avec pré-visites filmées et signature par procuration notariée, le client ne se déplaçant que deux fois : un accompagnement que Home Select assure depuis 2011 pour ses 1 200+ acquéreurs, avec une négociation moyenne de 6 %.
Points clés
- 5 pièces de 120 m2 dans le 16e acheté à 1 350 000 euros, négociation de 8 % soit 120 000 euros
- L'intégralité de la recherche menée à distance avec seulement 2 déplacements de l'acheteur
- Un bien en vente depuis plus de 8 semaines signale un prix surévalué et offre une marge de négociation
- La procuration notariée permet de signer compromis et acte authentique à distance
Un cadre américain basé à New York, en cours de mutation vers Paris, a acquis un 5 pièces de 120 m² dans le 16e arrondissement pour 1 350 000 €, soit 8 % en dessous du prix affiché de 1 470 000 €. L’intégralité de la recherche et de la négociation a été conduite par le chasseur d’appartement Home Select, avec seulement deux déplacements de l’acheteur à Paris.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : Home Select
- Secteur : Paris 16e : Passy / La Muette
- Type de bien : T5, 120 m², 4e étage avec ascenseur
- Budget initial : 1 500 000 € FAI
- Prix affiché : 1 470 000 €
- Prix négocié : 1 350 000 € (-8 %)
- Durée de recherche : 6 semaines
- Profil acquéreur : Expatrié américain, 39 ans, mutation professionnelle, famille de 4
Que cherchait ce cadre américain muté de New York dans le 16e ?
Un 5 pièces d’au moins 110 m² pour quatre personnes, avec un budget de 1 500 000 € et quatre mois avant le déménagement. Notre client, directeur financier d’un groupe pharmaceutique âgé de 39 ans, était en cours de mutation de New York vers le siège européen de son entreprise, situé à La Défense.
Il arrivait avec sa femme et deux enfants de 6 et 9 ans, scolarisés dans le système américain. L’inscription au lycée international de Saint-Germain-en-Laye avait été envisagée, mais la famille préférait vivre dans Paris pour faciliter l’intégration.
Le 16e arrondissement répondait à leurs critères : proximité de La Défense (ligne 1 depuis Charles-de-Gaulle Étoile en 8 minutes), sections internationales dans les collèges du secteur, environnement familial avec le bois de Boulogne, et un parc immobilier offrant de grands appartements adaptés aux familles.
Le défi principal était le calendrier : le déménagement depuis New York était prévu dans quatre mois. Toute la recherche devait être menée à distance, avec un maximum de deux déplacements à Paris pour les visites finales.
Comment chercher un 5 pièces à Passy depuis New York ?
En deux phases, avec 16 biens pré-visités par le chasseur en six semaines et un seul week-end de visites pour l’acheteur. Phase 1, entièrement à distance : identification des biens, pré-visites filmées en vidéo avec commentaires en direct (séjour, luminosité, vue, bruit), envoi de dossiers complets (plans, diagnostics, PV d’AG, charges). Phase 2 : déplacement du client à Paris pour visiter les 3 finalistes en un week-end.
La recherche s’est concentrée sur le triangle Passy-Muette-Ranelagh, le secteur qui combine les meilleures écoles, la proximité du métro ligne 9 et du RER C, et un environnement calme avec vue dégagée. Le cahier des charges était exigeant : 5 pièces minimum, au moins 110 m², étage élevé avec ascenseur, immeuble haussmannien en bon état, et un DPE correct (C ou D maximum).
Sur ces 16 biens, 7 ont fait l’objet de vidéos détaillées envoyées au client, et 3 ont été retenus pour le week-end de visite.
À quoi ressemble le 120 m² acheté rue de l’Annonciation ?
Un T5 de 120 m² au 4e étage avec ascenseur, dans un immeuble haussmannien de 1895, rue de l’Annonciation à Passy. Double séjour de 35 m² avec balcon filant donnant sur la rue (orienté sud-ouest), trois chambres de 15, 13 et 12 m², une cuisine fermée de 12 m² refaite, deux salles d’eau et un WC séparé. Cave de 8 m².
L’immeuble avait été ravalé en 2022 (façade, parties communes, cage d’escalier). Le DPE affichait un C : rare dans le haussmannien parisien et résultat de fenêtres double vitrage posées par le propriétaire précédent et d’une chaudière individuelle gaz récente.
Les charges de copropriété s’élevaient à 420 €/mois (gardien, ascenseur, entretien parties communes). Aucun gros travaux voté ou prévu sur les trois prochaines années.
Comment le prix de ce 5 pièces de Passy a-t-il baissé de 120 000 € ?
Le prix est passé de 1 470 000 € à 1 350 000 €, soit 8 % et 120 000 € d’économie, près de trois fois les honoraires du chasseur d’appartement. Deux leviers l’ont permis : les comparables DVF et les 11 semaines passées en vente sans offre ferme.
Le prix affiché de 1 470 000 € correspondait à 12 250 €/m², un positionnement légèrement au-dessus du marché pour le secteur Passy (médiane DVF à 11 500-12 000 €/m² pour des T5 comparables). Une durée de commercialisation aussi longue dans un quartier recherché signale un prix légèrement surévalué.
L’offre à 1 300 000 € a été refusée. Après échange, l’accord s’est conclu à 1 350 000 €, soit 11 250 €/m² : en dessous du médian DVF du 16e pour les 5 pièces et plus (12 000 €/m², millésime avril 2026).
La signature du compromis s’est faite par procuration notariée, le client étant encore à New York. Il s’est déplacé une seconde fois pour la signature de l’acte authentique, trois mois plus tard.
Que retenir d’un achat à distance dans le 16e depuis les États-Unis ?
Trois enseignements : la pré-visite filmée élimine 90 % des biens sans déplacement, le 16e reste le choix de référence des familles internationales, et un bien resté plus de 8 semaines en vente dans un bon quartier signale un prix à négocier.
L’achat à distance est parfaitement réalisable avec un chasseur d’appartement. Les outils de visite vidéo, combinés à l’expertise terrain du chasseur immobilier, permettent de filtrer 90 % des biens sans déplacement. Pour un expatrié en cours de mutation, c’est la seule méthode efficace quand le calendrier est contraint.
Le 16e arrondissement reste le choix de référence des familles internationales. Écoles, espace, sécurité, transports vers La Défense et le quartier d’affaires : le 16e coche toutes les cases. Mais les prix varient fortement d’un micro-quartier à l’autre, comme le détaille notre guide d’achat pour étrangers.
Un bien en vente depuis plus de 8 semaines dans un bon quartier signale un prix à négocier. Les propriétaires qui refusent d’ajuster leur prix finissent par accepter une décote plus importante qu’une correction précoce. C’est un signal que tout chasseur d’appartement expérimenté sait exploiter.
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Sources
Questions fréquentes
01 Un expatrié peut-il acheter un appartement à Paris depuis l'étranger ?
Oui, un expatrié peut acheter un bien immobilier à Paris depuis l'étranger. La procuration notariée permet de signer le compromis et l'acte authentique à distance. Le financement peut être obtenu auprès de banques françaises spécialisées dans les non-résidents, avec un apport généralement exigé de 20 à 30 %.
02 Pourquoi le 16e arrondissement attire-t-il les familles expatriées ?
Le 16e arrondissement concentre plusieurs écoles internationales (lycée Janson-de-Sailly section internationale, école bilingue), des espaces verts (bois de Boulogne, jardins du Trocadéro), un cadre de vie sécurisé et de grands appartements familiaux. La desserte vers La Défense par la ligne 1 et le RER C est également un atout pour les cadres expatriés.
03 Quel budget prévoir pour un 5 pièces dans le 16e arrondissement ?
Un 5 pièces de 100 à 130 m² dans le 16e arrondissement se négocie entre 1 100 000 et 1 800 000 € en 2026, selon le micro-quartier. Le secteur Passy-Trocadéro est le plus cher (13 000-15 000 €/m²), tandis qu'Auteuil et la Muette offrent des prix plus accessibles (10 000-12 500 €/m²).
04 Un bien en vente depuis plus de 8 semaines se négocie-t-il mieux ?
Oui. Dans un bon quartier, un bien resté plus de 8 semaines sur le marché sans offre ferme signale un prix légèrement surévalué. Les propriétaires qui refusent d'ajuster tôt finissent souvent par accepter une décote plus importante. Dans cette mission, le 5 pièces de 120 m² à Passy était en vente depuis 11 semaines ; le chasseur Home Select a exploité ce signal, combiné aux comparables DVF, pour négocier 8 % et obtenir 1 350 000 € au lieu de 1 470 000 €, soit 120 000 € d'économie, près de trois fois ses honoraires.
