Un cadre américain basé à New York, en cours de mutation vers Paris, a acquis un 5 pièces de 120 m² dans le 16e arrondissement pour 1 350 000 €, soit 8 % en dessous du prix affiché de 1 470 000 €. L’intégralité de la recherche et de la négociation a été conduite par le chasseur d’appartement Home Select, avec seulement deux déplacements de l’acheteur à Paris.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : Home Select
- Secteur : Paris 16e : Passy / La Muette
- Type de bien : T5, 120 m², 4e étage avec ascenseur
- Budget initial : 1 500 000 € FAI
- Prix affiché : 1 470 000 €
- Prix négocié : 1 350 000 € (-8 %)
- Durée de recherche : 6 semaines
- Profil acquéreur : Expatrié américain, 39 ans, mutation professionnelle, famille de 4
Le projet
Notre client, directeur financier d’un groupe pharmaceutique, était en cours de mutation de New York vers le siège européen de son entreprise, situé à La Défense. Il arrivait avec sa femme et deux enfants de 6 et 9 ans, scolarisés dans le système américain. L’inscription au lycée international de Saint-Germain-en-Laye avait été envisagée, mais la famille préférait vivre dans Paris pour faciliter l’intégration.
Le 16e arrondissement répondait à leurs critères : proximité de La Défense (ligne 1 depuis Charles-de-Gaulle Étoile en 8 minutes), sections internationales dans les collèges du secteur, environnement familial avec le bois de Boulogne, et un parc immobilier offrant de grands appartements adaptés aux familles.
Le défi principal était le calendrier : le déménagement depuis New York était prévu dans quatre mois. Toute la recherche devait être menée à distance, avec un maximum de deux déplacements à Paris pour les visites finales.
La stratégie de recherche
Le chasseur Home Select a organisé la mission en deux phases. Phase 1, entièrement à distance : identification des biens, pré-visites filmées en vidéo avec commentaires en direct (séjour, luminosité, vue, bruit), envoi de dossiers complets (plans, diagnostics, PV d’AG, charges). Phase 2 : déplacement du client à Paris pour visiter les 3 finalistes en un week-end.
La recherche s’est concentrée sur le triangle Passy-Muette-Ranelagh, le secteur qui combine les meilleures écoles, la proximité du métro ligne 9 et du RER C, et un environnement calme avec vue dégagée. Le cahier des charges était exigeant : 5 pièces minimum, au moins 110 m², étage élevé avec ascenseur, immeuble haussmannien en bon état, et un DPE correct (C ou D maximum).
En six semaines, 16 biens ont été pré-visités par le chasseur, 7 ont fait l’objet de vidéos détaillées envoyées au client, et 3 ont été shortlistés pour le week-end de visite.
Le bien trouvé
Un T5 de 120 m² au 4e étage avec ascenseur, dans un immeuble haussmannien de 1895, rue de l’Annonciation à Passy. Double séjour de 35 m² avec balcon filant donnant sur la rue (orienté sud-ouest), trois chambres de 15, 13 et 12 m², une cuisine fermée de 12 m² refaite, deux salles d’eau et un WC séparé. Cave de 8 m².
L’immeuble avait été ravalé en 2022 (façade, parties communes, cage d’escalier). Le DPE affichait un C : rare dans le haussmannien parisien et résultat de fenêtres double vitrage posées par le propriétaire précédent et d’une chaudière individuelle gaz récente.
Les charges de copropriété s’élevaient à 420 €/mois (gardien, ascenseur, entretien parties communes). Aucun gros travaux voté ou prévu sur les trois prochaines années.
La négociation
Le prix affiché de 1 470 000 € correspondait à 12 250 €/m², un positionnement légèrement au-dessus du marché pour le secteur Passy (médiane DVF à 11 500-12 000 €/m² pour des T5 comparables). Le chasseur a négocié en exploitant deux leviers : la comparaison DVF et le fait que le bien était en vente depuis 11 semaines sans offre ferme : signe d’un prix légèrement surévalué.
L’offre à 1 300 000 € a été refusée. Après échange, l’accord s’est conclu à 1 350 000 €, soit 11 250 €/m². L’économie de 120 000 € a représenté près de trois fois les honoraires du chasseur d’appartement.
La signature du compromis s’est faite par procuration notariée, le client étant encore à New York. Il s’est déplacé une seconde fois pour la signature de l’acte authentique, trois mois plus tard.
Ce que cette mission illustre
L’achat à distance est parfaitement réalisable avec un chasseur d’appartement. Les outils de visite vidéo, combinés à l’expertise terrain du chasseur immobilier, permettent de filtrer 90 % des biens sans déplacement. Pour un expatrié en cours de mutation, c’est la seule méthode efficace quand le calendrier est contraint.
Le 16e arrondissement reste le choix de référence des familles internationales. Écoles, espace, sécurité, transports vers La Défense et le quartier d’affaires : le 16e coche toutes les cases. Mais les prix varient fortement d’un micro-quartier à l’autre, comme le détaille notre guide d’achat pour étrangers.
Un bien en vente depuis plus de 8 semaines dans un bon quartier signale un prix à négocier. Les propriétaires qui refusent d’ajuster leur prix finissent par accepter une décote plus importante qu’une correction précoce. C’est un signal que tout chasseur d’appartement expérimenté sait exploiter.
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Questions fréquentes
Un expatrié peut-il acheter un appartement à Paris depuis l'étranger ?
Oui, un expatrié peut acheter un bien immobilier à Paris depuis l'étranger. La procuration notariée permet de signer le compromis et l'acte authentique à distance. Le financement peut être obtenu auprès de banques françaises spécialisées dans les non-résidents, avec un apport généralement exigé de 20 à 30 %.
Pourquoi le 16e arrondissement attire-t-il les familles expatriées ?
Le 16e arrondissement concentre plusieurs écoles internationales (lycée Janson-de-Sailly section internationale, école bilingue), des espaces verts (bois de Boulogne, jardins du Trocadéro), un cadre de vie sécurisé et de grands appartements familiaux. La desserte vers La Défense par la ligne 1 et le RER C est également un atout pour les cadres expatriés.
Quel budget prévoir pour un 5 pièces dans le 16e arrondissement ?
Un 5 pièces de 100 à 130 m² dans le 16e arrondissement se négocie entre 1 100 000 et 1 800 000 € en 2025, selon le micro-quartier. Le secteur Passy-Trocadéro est le plus cher (13 000-15 000 €/m²), tandis qu'Auteuil et la Muette offrent des prix plus accessibles (10 000-12 500 €/m²).
