Un couple de trentenaires locataires depuis huit ans est devenu propriétaire d’un 3 pièces de 65 m² dans le quartier Ménilmontant du 20e arrondissement, acquis à 480 000 € après une négociation de 38 000 € (7,3 %). Le chasseur d’appartement Home Select a mené cette recherche en 6 semaines.
Fiche de la mission
- Chasseur : chasseur d’appartement Home Select
- Secteur : Ménilmontant / Père-Lachaise, Paris 20e
- Type de bien : Appartement 3 pièces, 65 m², 5e étage sans ascenseur
- Budget initial : 520 000 €
- Prix négocié : 480 000 € (affiché à 518 000 €)
- Durée de la recherche : 6 semaines
- Profil acquéreur : Couple, 31 et 33 ans, primo-accédants, locataires dans le 20e
Le projet
Antoine et Julie payaient un loyer de 1 350 € par mois pour un 2 pièces dans le 20e arrondissement depuis 2018. Ils avaient constitué un apport de 95 000 € et obtenu un accord de principe bancaire pour un prêt sur 25 ans. Leur objectif : rester dans le 20e, un quartier qu’ils aimaient pour son atmosphère villageoise, et passer d’un 2 pièces locatif à un 3 pièces en propriété pour préparer l’arrivée d’un premier enfant. Après trois mois de recherches autonomes sans résultat, offres refusées, biens partis avant visite, ils ont décidé de confier leur projet à un chasseur d’appartement.
La stratégie de recherche
Notre chasseur immobilier a ciblé le triangle Ménilmontant – Père-Lachaise – Gambetta, le secteur le plus recherché du 20e pour son charme et sa proximité avec le 11e. Le budget d’Antoine et Julie permettait de viser des 3 pièces de 60 à 70 m², majoritairement en étage élevé sans ascenseur : un compromis fréquent dans cet arrondissement où le bâti ancien domine. La stratégie a combiné veille quotidienne, visites express (sous 24 heures) et prospection auprès des agences du quartier. Notre chasseur a également contacté des propriétaires bailleurs identifiés via les annonces de location pour détecter d’éventuels projets de vente.
Le bien trouvé
L’appartement retenu se situe au 5e et dernier étage d’un immeuble de 1905 sans ascenseur, dans une rue pavée calme entre Ménilmontant et Père-Lachaise. Les 65 m² offrent un séjour de 24 m² baigné de lumière grâce à une double exposition est-ouest et une hauteur sous plafond de 3,10 m. Deux chambres de 13 et 11 m², une cuisine fermée de 8 m² et une salle de bains avec baignoire complètent le plan. L’atout majeur : une vue panoramique sur les toits de Paris depuis le séjour et la chambre principale. Les charges sont modestes (110 € par mois), caractéristiques des petites copropriétés du 20e.
La négociation
Le bien était affiché à 518 000 €, soit 7 969 €/m². Notre chasseur a relevé que l’absence d’ascenseur au 5e étage génère une décote théorique de 8 à 12 % par rapport à un bien comparable avec ascenseur. Les transactions récentes dans le quartier confirmaient des prix de 7 000 à 7 600 €/m² pour des derniers étages sans ascenseur. L’offre a été présentée à 470 000 €, avec l’accord bancaire en pièce jointe. Le vendeur, un investisseur souhaitant liquider un actif locatif, a accepté 480 000 € (7 385 €/m²) après un seul échange. La négociation de 38 000 € a été facilitée par le profil du vendeur, davantage sensible à la certitude de la transaction qu’au dernier euro.
Ce que cette mission illustre
Huit ans de location ne sont pas du temps perdu quand on constitue un apport solide. Antoine et Julie ont épargné méthodiquement pendant leurs années de location. Cet apport de 95 000 € leur a permis de décrocher un financement avantageux et de se positionner avec crédibilité face aux vendeurs.
Le dernier étage sans ascenseur est une niche sous-exploitée. Beaucoup d’acquéreurs écartent ce type de bien par principe. Pourtant, un 5e étage dans le 20e offre lumière, vue et calme à un prix inférieur de 10 à 15 % aux biens avec ascenseur. Pour un couple jeune sans contrainte de mobilité, c’est un arbitrage pertinent.
Le 20e arrondissement est le dernier arrondissement parisien à offrir des 3 pièces sous 500 000 €. Cette fenêtre se referme progressivement avec la gentrification du quartier. Les primo-accédants qui agissent maintenant avec l’aide d’un chasseur immobilier bénéficient encore de prix accessibles et d’un fort potentiel de plus-value à moyen terme.
Vous êtes locataire et prêt à devenir propriétaire à Paris ? Contactez Home Select pour être accompagné par un chasseur d’appartement qui connaît votre quartier.
Questions fréquentes
Le 20e arrondissement est-il un bon investissement immobilier en 2026 ?
Le 20e est l'un des arrondissements à plus fort potentiel de valorisation. Les prix, entre 7 500 et 9 500 €/m² selon le quartier, restent 30 à 40 % inférieurs à la moyenne parisienne. La rénovation urbaine, l'arrivée de nouveaux commerces et l'attractivité croissante de Ménilmontant et Belleville tirent les prix à la hausse.
Combien faut-il d'apport pour acheter un 3 pièces dans le 20e ?
Pour un 3 pièces entre 450 000 € et 550 000 € dans le 20e, les banques demandent généralement un apport de 10 à 15 % du prix, soit 45 000 € à 82 500 €. Les frais de notaire (environ 8 %) s'ajoutent, portant l'apport idéal à 80 000 - 120 000 €.
Un chasseur immobilier vaut-il le coût pour un achat dans le 20e arrondissement ?
La négociation obtenue par le chasseur couvre largement ses honoraires. Sur cette mission, les 38 000 € négociés dépassent les frais du chasseur d'appartement. Au-delà du prix, le gain de temps et la sécurisation technique de l'achat représentent une valeur difficilement quantifiable.