Un couple bordelais a acquis un T2 de 48 m² dans le 6e arrondissement de Paris, rue de Seine, pour 620 000 € après une négociation de 7 % menée par Marie Esmieu-Fournel, chasseur d’appartement chez Home Select. Ce pied-à-terre leur permet de profiter de Paris trois à quatre jours par semaine tout en conservant leur résidence principale à Bordeaux.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : Marie Esmieu-Fournel
- Secteur : Paris 6e : Saint-Germain-des-Prés / Odéon
- Type de bien : T2, 48 m², 3e étage sans ascenseur
- Budget initial : 700 000 € FAI
- Prix affiché : 670 000 €
- Prix négocié : 620 000 € (-7 %)
- Durée de recherche : 11 semaines
- Profil acquéreur : Couple de 56 et 58 ans, professions libérales à Bordeaux
Le projet
Ce couple de médecins spécialistes, installé à Bordeaux depuis 25 ans, montait à Paris régulièrement : congrès médicaux, expositions, opéra, retrouvailles avec des amis parisiens. Jusqu’ici, ils alternaient entre hôtels et locations courte durée, pour un budget annuel estimé à 15 000 €.
L’achat d’un pied-à-terre était devenu un projet mûri : à trois ou quatre séjours par mois, la rentabilité s’inversait par rapport à l’hôtel. Leur exigence tenait en une phrase : vivre le Paris qu’ils aimaient depuis toujours : les galeries d’art, les librairies, les bistrots de la rive gauche. Le 6e arrondissement n’était pas négociable.
La stratégie de recherche
Marie Esmieu-Fournel a cadré la recherche autour de trois critères spécifiques au pied-à-terre : un bien « clé en main » ne nécessitant aucun travaux (le couple ne voulait pas gérer un chantier à distance), une localisation piétonne (pas de voiture à Paris, tout à pied ou en métro), et une surface suffisante pour recevoir ponctuellement : au moins un vrai séjour séparé de la chambre.
Le périmètre couvrait le triangle d’or de la rive gauche : rue de Seine, rue Mazarine, rue Dauphine, rue de Buci, et les rues adjacentes jusqu’à la place Saint-Sulpice. Un secteur de 500 mètres de rayon, où chaque bien en vente se comptait sur les doigts d’une main.
La recherche a été longue, 11 semaines, non par manque d’engagement mais par rareté de l’offre. Dans ce micro-quartier, il se vend en moyenne 3 à 4 T2 par trimestre. Marie a visité 6 biens, dont 2 hors marché obtenus via son réseau de gardiens et de notaires du 6e.
Le bien trouvé
Un T2 de 48 m² au 3e étage d’un immeuble XVIIe siècle, rue de Seine. Séjour de 22 m² avec deux fenêtres sur rue (vue sur les galeries d’art), chambre de 14 m² sur cour intérieure (calme absolu la nuit), cuisine équipée de 6 m², salle d’eau refaite avec douche à l’italienne.
Les poutres apparentes en chêne massif, les tomettes d’origine dans l’entrée et le parquet en point de Hongrie donnaient au bien un caractère parisien authentique : exactement l’atmosphère recherchée. Le DPE affichait un D, correct pour un immeuble de cette époque avec fenêtres double vitrage.
Pas d’ascenseur, mais le 3e étage restait accessible pour ce couple actif. Les charges de copropriété étaient minimales : 90 €/mois, l’immeuble n’ayant ni gardien ni ascenseur. La taxe foncière s’élevait à 850 €/an.
La négociation
Le prix affiché de 670 000 € correspondait à 13 958 €/m². Marie a analysé les transactions DVF du secteur : la médiane pour les T2 rue de Seine et rues adjacentes se situait à 12 500-13 200 €/m². Le bien, certes charmant, n’avait pas de vue exceptionnelle ni d’extérieur : deux facteurs qui justifiaient les prix hauts du quartier.
L’offre initiale à 600 000 € a été refusée. La vendeure, une retraitée qui quittait Paris, n’était pas pressée mais voulait vendre avant la fin de l’année fiscale. L’accord s’est conclu à 620 000 €, soit 12 917 €/m² : parfaitement dans la médiane du quartier. L’économie de 50 000 € compensait largement le coût de la surtaxe d’habitation sur plusieurs années.
Ce que cette mission illustre
L’achat d’un pied-à-terre se justifie financièrement à partir de 40 à 50 nuits par an à Paris. Au-delà de ce seuil, le coût de détention (taxe foncière, taxe d’habitation majorée, charges) devient inférieur au budget hôtel. Notre article détaillé sur le pied-à-terre à Paris présente une simulation complète sur 10 ans.
Dans le 6e arrondissement, la patience et le réseau font la différence. L’offre est structurellement rare : les propriétaires de Saint-Germain ne vendent pas souvent. Un chasseur d’appartement implanté dans le quartier accède à des biens avant leur mise en vente publique, ce qui multiplie les chances de trouver.
La fiscalité du pied-à-terre doit être intégrée dès le projet. Surtaxe d’habitation de 60 %, taxe foncière, éventuelle taxe sur les logements vacants si le bien n’est pas occupé régulièrement : ces coûts récurrents pèsent sur la rentabilité. Le bail mobilité offre une solution pour rentabiliser les périodes d’absence, comme le détaille notre guide sur les frais cachés de l’achat immobilier.
Vous envisagez l’achat d’un pied-à-terre à Paris ? Parlez de votre projet avec notre équipe. Nos chasseurs d’appartement connaissent les quartiers les plus recherchés et accèdent aux biens avant le marché. Premier échange gratuit, honoraires 100 % au succès.
Questions fréquentes
Quel budget pour un pied-à-terre dans le 6e arrondissement de Paris ?
Un pied-à-terre dans le 6e arrondissement (studio ou T2 de 30 à 50 m²) se négocie entre 400 000 et 750 000 € en 2025, selon la rue et l'étage. Les secteurs les plus prisés, rue de Seine, rue Bonaparte, place Saint-Sulpice, affichent des prix de 13 000 à 16 000 €/m².
Peut-on louer un pied-à-terre à Paris quand on ne l'occupe pas ?
Un pied-à-terre déclaré en résidence secondaire ne peut pas être loué en meublé touristique à Paris sans autorisation de changement d'usage et compensation. En revanche, la location en bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) est autorisée sans formalité et permet de générer 800 à 1 200 €/mois pour un T2 dans le 6e.
Quelle est la surtaxe de taxe d'habitation pour un pied-à-terre à Paris ?
Les résidences secondaires à Paris sont soumises à une majoration de 60 % de la taxe d'habitation depuis 2024. Pour un T2 de 48 m² dans le 6e arrondissement, cette surtaxe représente environ 1 500 à 2 000 € par an en plus de la taxe d'habitation de base.
