Un couple de retraités bordelais, passionnés de littérature et de vie culturelle, cherchait un 4 pièces dans le quartier Saint-Sulpice à Paris avec un budget de 1,2 M€. Catherine Ziegler, chasseur immobilier chez Home Select, a identifié un appartement de 85 m² au 3e étage d’un immeuble XVIIIe en 8 semaines, négocié à 1,15 M€ soit une économie de 100 000 € sur le prix initial.
Fiche de la mission
- Chasseur immobilier : Catherine Ziegler, Home Select
- Secteur de recherche : 6e arrondissement, quartier Saint-Sulpice / Odéon / Luxembourg
- Type de bien : Appartement 4 pièces, 75-90 m²
- Budget : 1 200 000 €
- Prix négocié : 1 150 000 € (-8 %)
- Durée de recherche : 8 semaines
- Profil acquéreur : Couple retraité, résidence principale, vente d’un bien à Bordeaux
Le projet
Pierre et Françoise, 68 et 65 ans, vivaient à Bordeaux depuis trente ans dans une maison devenue trop grande. Leurs enfants installés à Paris, leur passion pour le théâtre, les librairies et la rive gauche rendaient le déménagement naturel. Ils avaient vendu leur maison bordelaise pour 820 000 € et disposaient d’un apport complémentaire, portant leur budget total à 1,2 M€ travaux compris.
Le quartier Saint-Sulpice concentrait tout ce qui les attirait : proximité du jardin du Luxembourg, densité de librairies, théâtres de l’Odéon et du Vieux-Colombier, marché biologique du boulevard Raspail. Ils souhaitaient un appartement lumineux, avec du cachet, dans un immeuble ancien : sans obligation de rez-de-chaussée malgré l’âge, Pierre et Françoise étant en excellente forme physique.
La stratégie de recherche
Catherine Ziegler connaît le 6e arrondissement depuis plus de quinze ans. Le marché y est particulier : peu de rotation, des vendeurs souvent attachés à leur bien, et une proportion élevée de transactions off-market. Le budget de 1,2 M€ travaux inclus impliquait de cibler des biens à rénover partiellement, les appartements en parfait état dans ce secteur dépassant 15 000 €/m².
Le chasseur d’appartement a activé trois canaux simultanément : le réseau d’agents immobiliers spécialisés rive gauche, les études notariales du 6e arrondissement pour les successions, et les gardiens d’immeubles du périmètre Saint-Sulpice/Odéon. Sur 8 semaines, 11 biens ont été présélectionnés et 5 visités avec les acquéreurs, qui se déplaçaient depuis Bordeaux pour chaque visite groupée organisée par Catherine.
Le bien trouvé
L’appartement se situe rue Férou, une rue discrète reliant la place Saint-Sulpice au jardin du Luxembourg. Il occupe le 3e étage d’un immeuble du XVIIIe siècle de 12 lots, avec une façade en pierre de taille. Le bien de 85 m² comprend un double séjour de 32 m² avec cheminée d’époque, deux chambres, une salle de bains à moderniser et une cuisine fermée.
Les fenêtres du séjour donnent sur la rue avec une perspective sur les tours de Saint-Sulpice. Le parquet Versailles d’origine, les moulures et les hauteurs sous plafond de 3,10 m constituent des éléments patrimoniaux majeurs. Le DPE classé E et la salle de bains datant des années 1980 justifiaient un budget travaux estimé à 50 000 €.
La négociation
Le bien était proposé à 1 250 000 €, soit 14 706 €/m². Catherine a structuré la négociation autour de plusieurs arguments : le DPE classé E impliquant des travaux d’isolation (obligation d’audit énergétique pour les copropriétés), la salle de bains à refaire intégralement, et l’absence de cave : un standard dans les immeubles de cette catégorie.
La première offre à 1 100 000 € a été refusée. Le vendeur, héritier pressé par un partage successoral, a contre-proposé à 1 180 000 €. Catherine a négocié un accord final à 1 150 000 €, soit 13 529 €/m². Rapporté au prix du marché pour un bien rénové dans le quartier (15 000-16 000 €/m²), l’opération est cohérente : après 50 000 € de travaux, le couple accède à un bien valorisé autour de 14 100 €/m², en dessous du marché.
Ce que cette mission illustre
Cibler les successions dans les quartiers premium. Dans le 6e arrondissement, les mutations successorales représentent une part significative des transactions. Les héritiers, souvent pressés par les délais fiscaux, acceptent des décotes de 5 à 10 % pour une vente rapide. Un chasseur immobilier connecté aux notaires du quartier accède à ces opportunités en amont.
Organiser les visites pour les acquéreurs provinciaux. Pierre et Françoise ne pouvaient pas visiter au fil de l’eau depuis Bordeaux. Catherine a regroupé les visites par demi-journées lors de leurs passages parisiens, filtrant en amont les biens ne correspondant pas aux critères. Ce fonctionnement est courant pour nos clients en recherche à distance.
Intégrer les travaux dans le calcul global. Un budget de 1,2 M€ travaux inclus offre plus de latitude qu’un budget de 1,2 M€ pour un bien parfait. Le chasseur d’appartement chiffre les travaux avec précision avant l’offre, évitant les mauvaises surprises post-achat. Notre guide sur les points de vigilance en visite détaille cette méthodologie.
Vous envisagez un achat dans le 6e arrondissement ? Contactez Catherine Ziegler et l’équipe Home Select : nous connaissons chaque rue du quartier Saint-Sulpice.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² dans le quartier Saint-Sulpice en 2026 ?
En 2026, le quartier Saint-Sulpice dans le 6e arrondissement affiche un prix moyen de 14 000 à 16 000 €/m² pour les biens de qualité. Les appartements avec vue sur la place ou l'église peuvent dépasser 17 000 €/m². Un bien nécessitant des travaux se négocie entre 12 500 et 14 000 €/m².
Comment accéder aux biens off-market dans le 6e arrondissement ?
Dans le 6e arrondissement, 30 à 40 % des transactions de prestige se concluent sans publication d'annonce. Un chasseur immobilier implanté depuis plusieurs années dispose de contacts directs avec les notaires, les syndics et les agents spécialisés du quartier qui proposent les biens en avant-première.
Un chasseur d'appartement peut-il coordonner des travaux après l'achat ?
Le rôle du chasseur d'appartement s'arrête à la signature de l'acte authentique. En revanche, Home Select peut recommander des architectes d'intérieur et des entreprises de rénovation spécialisés dans le patrimoine haussmannien, particulièrement utile pour les biens du 6e arrondissement où les contraintes ABF s'appliquent.
