Acheter un studio à Paris pour le louer : le calcul complet

Un studio de 20 m² dans le 10e arrondissement, affiché 196 000 €, loué 850 € par mois. Sur le papier, le calcul paraît simple : 10 200 € de loyer annuel pour un investissement de 210 700 € frais inclus, soit un rendement brut de 4,8 %. Sauf que ce chiffre ne veut strictement rien dire. Entre les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance, la vacance locative, la gestion et la fiscalité, le rendement réel tombe à un niveau que beaucoup d’investisseurs préfèrent ne pas regarder de trop près.

Chez Home Select, nous accompagnons des investisseurs depuis 2011 : plus de 1 200 mandats réalisés, dont une part croissante de projets locatifs. Ce que nous constatons systématiquement, c’est l’écart entre le rendement rêvé et le rendement réel. Cet écart, nous allons le documenter ici avec trois simulations complètes, ligne par ligne, sans arrondir les angles.

Pourquoi le studio reste la porte d’entrée privilégiée

Le studio parisien concentre plusieurs atouts pour l’investisseur qui démarre. Le ticket d’entrée se situe entre 150 000 € et 250 000 € selon l’arrondissement : un montant finançable avec un apport de 30 000 à 50 000 € et un crédit sur 20 à 25 ans. La demande locative est structurellement forte : étudiants (Paris et sa banlieue comptent plus de 700 000 inscrits dans l’enseignement supérieur), jeunes actifs en début de carrière, salariés en mobilité professionnelle, cadres expatriés en mission temporaire. Le taux de vacance à Paris pour les petites surfaces tourne autour de 2 à 3 %, l’un des plus bas de toute l’Union européenne. Un studio bien placé au 3e étage d’un immeuble correct se loue en moins de deux semaines : souvent en quelques jours.

Le profil du locataire type est aussi un avantage. Un jeune actif ou un étudiant n’a pas les mêmes exigences qu’une famille : pas besoin de cuisine séparée, pas de critère de proximité d’école, une tolérance plus élevée aux petites surfaces et au bruit de la rue. Le mobilier nécessaire pour meubler un studio est limité, un lit, une table, deux chaises, un rangement, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, un micro-ondes, et le coût d’ameublement se situe entre 3 000 et 5 000 €. Cet investissement se récupère en quatre à six mois de différentiel de loyer entre meublé et vide.

Mais le studio a aussi ses faiblesses structurelles, qu’il serait malhonnête de passer sous silence. Les charges fixes pèsent proportionnellement plus lourd sur un petit lot. Un studio de 20 m² paie quasiment la même taxe foncière qu’un deux-pièces de 35 m² dans le même immeuble, et la copropriété au mètre carré est souvent plus élevée dans les petits lots (le tantième de charges ne descend pas en proportion linéaire de la surface). Le turnover locataire est aussi plus fréquent : un locataire de studio reste en moyenne 18 à 24 mois, contre 3 à 5 ans pour un trois-pièces familial. Chaque changement de locataire coûte entre 500 et 1 500 € : frais d’état des lieux de sortie, rafraîchissement de peinture si nécessaire, quelques jours à quelques semaines de vacance, frais de relocation si vous passez par un gestionnaire. Cumulés sur 20 ans, ces coûts de rotation représentent 8 000 à 15 000 € de rendement perdu : un montant rarement intégré dans les simulations rapides.

Trois simulations complètes, trois arrondissements

Nous avons retenu trois arrondissements représentatifs de profils d’investissement différents : le 10e (dynamique, forte demande jeunes actifs, quartier canal Saint-Martin et République), le 18e (rapport qualité-prix attractif, population étudiante, proximité Montmartre) et le 13e (prix modérés, renouvellement urbain, proximité pôles universitaires). Pour chaque simulation, nous posons un studio de 20 m² en bon état, au 3e étage minimum. Nous déconseillons systématiquement le rez-de-chaussée et le premier étage pour un investissement locatif. La décote sur le loyer d’un RDC atteint 10 à 15 %, la vacance locative y est deux fois plus élevée qu’aux étages, et la revente est pénalisée. Un investissement locatif se fait en hauteur, sans exception.

Simulation 1 : Le 10e arrondissement

Le 10e affiche un prix moyen de 9 800 €/m² en 2026, mais pour un studio bien placé entre République et le canal Saint-Martin, les prix montent facilement à 10 500 €/m². C’est un arrondissement qui attire une population de jeunes cadres et de créatifs, avec une vie de quartier intense, restaurants, bars, concept stores, et une desserte en transports exceptionnelle (lignes 3, 5, 7, 11, gares de l’Est et du Nord à portée de marché). Notre hypothèse de travail : un studio de 20 m² acheté 196 000 €, au 4e étage, bon état général, DPE D, immeuble ancien en pierre de taille avec gardien et digicode.

Le calcul des frais d’acquisition est le point de départ que trop d’investisseurs négligent. Sur 196 000 €, les frais de notaire représentent 7,5 % dans l’ancien, soit 14 700 €. Le budget total investi s’élève donc à 210 700 €. C’est ce montant, et non le prix d’achat seul, qui doit servir de base au calcul de rentabilité. Certains portails d’annonces et agents immobiliers affichent un rendement brut calculé sur le prix hors frais : une présentation flatteuse mais trompeuse qui gonfle artificiellement le rendement de 0,3 à 0,4 point.

Le loyer encadré pour un studio meublé dans le 10e tourne autour de 850 €/mois en 2026, complément de loyer inclus. Le loyer de référence majoré pour un studio meublé construit avant 1946 se situe entre 38 et 42 €/m² selon le quartier OLAP, soit 760 à 840 € pour 20 m². Si le bien présente des caractéristiques justifiant un complément (vue dégagée, luminosité exceptionnelle, rénovation récente, balcon, équipement de qualité supérieure), on atteint 850 €. En location nue, le loyer tombe à 700-750 €/mois. Prenons le meublé à 850 €/mois, soit 10 200 €/an. Le rendement brut s’établit à 4,84 % : un chiffre qui retient l’attention, mais qui ne résiste pas à l’examen méthodique des charges.

Voici le détail poste par poste. La copropriété pour un studio de 20 m² dans un immeuble ancien du 10e avec gardien : environ 900 €/an de charges non récupérables, c’est-à-dire la part propriétaire stricto sensu (assurance de l’immeuble, honoraires du syndic, entretien des parties communes non refacturable, quote-part du gardien). La taxe foncière, fixée par la commune et révisée annuellement : 350 €. L’assurance propriétaire non occupant, rendue obligatoire par la loi ALUR de 2014 : 150 €. La provision pour travaux d’entretien courant, calculée sur la base de l’expérience : un cumulus à remplacer tous les dix ans (800 €), un rafraîchissement de peinture et de joints à chaque rotation de locataire (1 200 à 1 500 € tous les deux ans en rythme studio), les menues réparations (robinetterie, serrure, prises électriques) : se lisse à environ 400 €/an. Si vous confiez la gestion locative à un professionnel, ajoutez 8 % des loyers encaissés, soit 816 €/an. Enfin, la vacance locative : même dans un marché aussi tendu que Paris, il faut compter un mois de battement tous les deux à trois ans entre deux locataires (temps de remise en état, recherche, visites, état des lieux), soit 283 €/an en moyenne lissée.

Total des charges annuelles : 2 899 €. Le revenu net de charges descend à 7 301 €. Le rendement net passe à 3,46 %. L’écart avec le brut est déjà de 1,38 point : et nous n’avons pas encore touché à la fiscalité.

En location nue, le revenu foncier net est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un investisseur au TMI de 30 %, la charge fiscale totale représente 47,2 % du revenu foncier imposable. Après déduction des charges déductibles (copropriété, taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt le cas échéant, frais de gestion), le revenu imposable s’établit à environ 6 500 €. L’impôt et les prélèvements sociaux atteignent alors 3 068 €. Le rendement net-net tombe à 2,01 %. Avec un TMI de 41 %, la charge fiscale monte à 58,2 % du revenu imposable, l’impôt grimpe à 3 783 € et le rendement net-net chute à 1,67 %. La fiscalité est le fossoyeur silencieux du rendement locatif parisien en location nue.

En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel, le paysage change radicalement. L’amortissement du bien, calculé sur la valeur hors terrain (le terrain représente environ 15 à 20 % de la valeur totale à Paris, le solde étant amortissable sur 25 à 30 ans), crée une charge comptable annuelle de 6 000 à 7 000 €. L’amortissement du mobilier (5 000 € d’équipement initial sur 5 à 7 ans) ajoute 700 à 1 000 €/an. Au total, la charge d’amortissement de 7 000 à 8 000 €/an absorbe la quasi-totalité du résultat comptable, voire l’intégralité. Le résultat fiscal est nul. Zéro impôt, zéro prélèvements sociaux. Le rendement net-net en LMNP est égal au rendement net de charges : 3,46 %. L’écart avec la location nue au TMI 30 % est de 1,45 point : soit 3 000 €/an de revenu préservé grâce au seul choix du statut fiscal. Sur 10 ans, c’est 30 000 €.

Simulation 2 : Le 18e arrondissement

Le 18e offre un ticket d’entrée inférieur : 9 200 €/m² en moyenne, avec des poches à 8 500 €/m² dans les secteurs Marcadet, Clignancourt et Jules Joffrin. Les prix remontent à 10 000-10 500 €/m² autour des Abbesses et de la Butte, mais ces micro-quartiers relèvent davantage de l’investissement patrimonial que du rendement. Pour l’investissement locatif pur, les secteurs Simplon, Château-Rouge en cours de revalorisation, et Lamarck-Caulaincourt offrent le meilleur compromis entre un prix d’achat contenu et une demande locative soutenue par les étudiants (la Sorbonne Nouvelle est accessible en ligne 12), les jeunes actifs et les primo-arrivants à Paris.

Notre hypothèse : un studio de 20 m² acheté 184 000 €, soit 197 800 € frais de notaire inclus (7,5 %). Immeuble en pierre de taille, 3e étage, digicode, pas de gardien, DPE D.

Le loyer meublé encadré dans le 18e se situe autour de 780 €/mois en 2026. Le revenu annuel brut est de 9 360 €, et le rendement brut de 4,73 %. Les charges annuelles sont légèrement inférieures à celles du 10e : l’absence de gardien réduit la copropriété d’environ 150 €/an. Le détail : copropriété 750 €, taxe foncière 280 €, assurance PNO 130 €, entretien courant 350 €, gestion locative à 8 % 749 €, vacance locative 260 €. Total : 2 519 €. Revenu net de charges : 6 841 €. Rendement net : 3,46 %.

En location nue au TMI 30 %, le rendement net-net est de 2,10 %. En LMNP au régime réel, l’amortissement (environ 6 500 €/an sur le bâti + 700 €/an sur le mobilier) absorbe le résultat fiscal. Rendement net-net LMNP : 3,46 %. Le 18e présente un profil de rendement quasiment identique au 10e, avec un ticket d’entrée inférieur de 12 900 € : un avantage pour l’investisseur qui cherche à limiter son apport personnel ou ses mensualités de crédit.

Simulation 3 : Le 13e arrondissement

Le 13e est l’arrondissement qui surprend les investisseurs qui ne regardent que le triangle d’or de la rive droite. À 8 600 €/m² en moyenne, l’un des prix les plus bas de toute la rive gauche, il offre un accès direct au Quartier latin (lignes 5 et 7), un pôle universitaire majeur (universités Paris-Cité et Paris-Saclay campus Tolbiac, nombreuses écoles), et un programme de renouvellement urbain de grande ampleur (Paris Rive Gauche, BNF, extension de la ligne 14, future gare du Grand Paris Express).

Un studio de 20 m² dans le secteur Place d’Italie ou Gobelins : 172 000 €, soit 184 900 € frais de notaire inclus. Le loyer meublé encadré se situe autour de 750 €/mois, soit 9 000 €/an. Rendement brut : 4,87 % : le plus élevé de nos trois simulations, grâce au prix d’achat inférieur. Les charges annuelles (copropriété 700 €, taxe foncière 250 €, PNO 120 €, entretien 350 €, gestion locative 720 €, vacance 250 €) totalisent 2 390 €. Revenu net : 6 610 €. Rendement net : 3,57 %.

En LMNP au régime réel, l’amortissement annuel (environ 5 800 €/an sur le bâti + 700 €/an sur le mobilier) couvre l’intégralité du résultat. Rendement net-net LMNP : 3,57 %. Le 13e décroche le meilleur rendement de nos trois scénarios, et ce n’est pas un hasard : c’est l’arrondissement où le ratio prix d’achat / loyer est le plus favorable pour les petites surfaces, grâce à une demande locative étudiante qui maintient les loyers à un niveau élevé rapporté aux prix d’acquisition.

Synthèse comparative des trois arrondissements

Le 10e représente un investissement total de 210 700 €, un loyer mensuel de 850 €, un rendement brut de 4,84 %, un rendement net de 3,46 % et un rendement net-net LMNP de 3,46 %. Le 18e mobilise 197 800 €, pour un loyer de 780 €, un brut de 4,73 %, un net de 3,46 % et un net-net LMNP identique à 3,46 %. Le 13e, le plus accessible à 184 900 €, affiche un loyer de 750 €, un brut de 4,87 %, un net de 3,57 % et le meilleur net-net LMNP à 3,57 %.

L’enseignement principal est limpide : le prix d’achat est le premier levier du rendement. Entre le 10e et le 13e, l’écart de 25 800 € sur le prix produit un différentiel de rendement net de 0,11 point par an, soit environ 200 €/an. Modeste en apparence, mais cumulé sur 20 ans avec le réinvestissement de la différence d’apport, l’écart total dépasse 30 000 €. Le deuxième enseignement est tout aussi clair : le choix du statut fiscal (LMNP vs location nue) pèse davantage que le choix de l’arrondissement. L’écart entre le net-net en LMNP et en location nue atteint 1,3 à 1,8 point selon le TMI : c’est dix fois plus que l’écart entre le 10e et le 13e.

Ce que les chiffres ne disent pas : la plus-value et l’effet de levier

Un rendement net-net de 3 à 3,5 %, c’est modeste comparé à d’autres placements. Mais ce calcul de rendement locatif ne capture qu’une partie de la performance réelle. L’immobilier parisien possède deux moteurs de rendement supplémentaires que les placements financiers classiques n’offrent pas simultanément : la valorisation du capital et l’effet de levier du crédit.

Sur les quinze dernières années, les prix au mètre carré à Paris ont progressé en moyenne de 2 à 3 % par an, avec des accélérations dans certains arrondissements en transformation (le 10e a pris 35 % entre 2014 et 2020, le 19e plus de 40 % sur la même période). Un studio acheté 184 900 € dans le 13e, en retenant une valorisation conservatrice de 2,5 % par an, vaut 236 000 € au bout de dix ans. La plus-value latente de 51 000 € représente un rendement additionnel de 2,5 % par an : invisible dans le calcul de rendement locatif, mais bien réel dans le patrimoine de l’investisseur. Le rendement total (loyer net-net + valorisation) atteint alors 5,5 à 6 % annualisé. Sur un horizon de 20 ans, la valorisation cumulée dépasse potentiellement 115 000 € : un montant supérieur à l’ensemble des loyers nets perçus sur la période.

L’effet de levier du crédit amplifie encore ce résultat. Avec un apport de 20 % (37 000 €) et un crédit à 3,2 % sur 20 ans, les mensualités s’élèvent à 850 €. Le loyer de 750 € couvre 88 % de la mensualité, ramenant l’effort d’épargne réel à 100 €/mois, soit 1 200 €/an. Au terme du crédit, l’investisseur détient un bien estimé à 300 000 € (hypothèse 2,5 %/an) pour un apport initial de 37 000 € et un effort cumulé de 24 000 €. Le patrimoine constitué pour un investissement total de 61 000 € représente un multiplicateur de 4,9. Aucun autre placement accessible à un particulier, SCPI, assurance-vie, bourse, n’offre un effet de levier comparable avec un niveau de risque aussi maîtrisé.

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Le rôle du chasseur d’appartement dans l’investissement locatif

Trouver un studio à Paris n’est pas difficile : il suffit de passer dix minutes sur SeLoger ou LeBonCoin. Trouver le bon studio, celui qui maximise le rendement sans compromettre la sécurité du placement, exige une expertise que les portails d’annonces ne fournissent pas. Les facteurs qui séparent un investissement réussi d’un investissement médiocre sont presque toujours invisibles sur une annonce en ligne.

L’état de la copropriété est le premier facteur caché. Un ravalement de façade voté en assemblée générale représente 5 000 à 8 000 € de charges exceptionnelles pour un studio. Un remplacement d’ascenseur : 3 000 à 5 000 €. Un changement de canalisation d’eau dans les parties communes : 2 000 à 4 000 €. Ces montants figurent dans les procès-verbaux d’assemblée générale et dans le plan pluriannuel de travaux : que nos chasseurs immobiliers consultent systématiquement avant toute visite, pas après. Le règlement de copropriété mérite aussi une lecture attentive : certains immeubles anciens contiennent des clauses qui interdisent ou restreignent la location meublée, ce qui tue un projet LMNP dans l’œuf.

L’étage et l’orientation font une différence chiffrable. Un studio sombre au premier étage sur cour se loue 80 à 120 €/mois de moins qu’un studio lumineux au quatrième sur rue calme : c’est un fait vérifié sur des centaines de transactions. Sur vingt ans, cet écart de loyer représente 19 000 à 29 000 € de revenus en moins. Le DPE réel du logement conditionne quant à lui la pérennité de la mise en location : un studio classé E peut encore être loué en 2026, mais les interdictions progressives (F en 2028, E en 2034) créent une incertitude sur le long terme qu’un DPE D ou C élimine.

Sur les 1 200 mandats réalisés depuis 2011, Home Select obtient une marge de négociation moyenne de 6 %. Sur un studio affiché à 196 000 €, cela représente 11 760 € d’économie : un montant qui couvre les honoraires du chasseur d’appartement et améliore le rendement de 0,3 point par an sur toute la durée de détention. Au-delà de la négociation pure, c’est l’ensemble des vérifications préalables (copropriété, DPE, état technique, conformité au loyer encadré, potentiel locatif réel) qui sécurise l’investissement et évite les mauvaises surprises.

Location nue ou LMNP : le verdict sans appel pour un studio

Pour un studio à Paris, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) l’emporte dans la quasi-totalité des configurations. Les avantages s’additionnent : l’amortissement comptable neutralise la fiscalité pendant 8 à 12 ans ; le loyer meublé est supérieur de 10 à 15 % au loyer nu ; le bail d’un an (neuf mois pour un étudiant) offre plus de flexibilité pour ajuster le loyer ou récupérer le bien ; le mobilier est amortissable sur 5 à 7 ans, créant une charge supplémentaire qui réduit encore le résultat fiscal.

Le coût d’entrée en LMNP est modeste : un ameublement de 3 000 à 5 000 € (qui se récupère en quelques mois de différentiel de loyer), un expert-comptable à 600-900 €/an pour la déclaration BIC au régime réel (charge elle-même déductible). Le surcoût annuel est marginalement compensé par l’économie fiscale dès la première année : et très largement à partir de la deuxième.

Le seul cas où la location nue peut se justifier : un investisseur au TMI de 11 % (revenus inférieurs à 27 500 €), qui ne souhaite aucune contrainte de gestion du mobilier et qui préfère la stabilité d’un bail de trois ans pour limiter le turnover. Pour tout investisseur au TMI de 30 % ou plus, le LMNP s’impose sans discussion.

Les pièges à éviter absolument

Le premier piège est de confondre rendement brut et rendement net-net. L’écart dépasse systématiquement 1,5 point en LMNP et 2,5 à 3 points en location nue. Un investisseur qui prend sa décision sur la base du rendement brut affiché par l’agent immobilier se prépare une déception arithmétique.

Le deuxième est le rez-de-chaussée. L’économie de 10 à 15 % à l’achat ne compense jamais la perte cumulée de loyer (15-20 % de moins) et la vacance doublée. Sur 20 ans, un studio au RDC rapporte 30 000 à 50 000 € de moins qu’un studio identique au 4e étage du même immeuble.

Le troisième piège est la copropriété à travaux. Un ravalement (5 000-8 000 €), un ascenseur (3 000-5 000 €), une toiture (8 000-12 000 €) peuvent effacer deux à quatre ans de rendement net. La lecture des PV d’assemblée est un passage obligé : pas une option.

Le quatrième est le studio trop petit. En dessous de 15 m², le financement bancaire se complique, le turnover locataire s’accélère et la revente se grippe. Le format optimal se situe entre 18 et 22 m².

Enfin, le DPE médiocre. Les biens classés F et G sortent progressivement du marché locatif (G interdit depuis 2025, F en 2028). Un DPE E est un pari sur le calendrier réglementaire. Un DPE D ou mieux sécurise le bien contre tout durcissement. Les studios classés F affichent déjà une décote de 10 à 15 % : une opportunité pour l’investisseur qui prévoit une rénovation énergétique dans son budget, un piège pour celui qui l’ignore.

Le studio parisien : un placement patrimonial

Personne ne s’enrichit rapidement avec un studio locatif à Paris. Le rendement net-net de 3 à 3,5 % en LMNP ne rivalise pas avec la performance historique de la bourse (7 % annualisé sur longue période) ni avec certains investissements en province (5-8 % nets dans les villes moyennes dynamiques). Mais le studio parisien offre une combinaison que ces placements ne réunissent pas : sécurité (vacance quasi nulle, demande structurelle indépendante du cycle économique), effet de levier (financement à crédit jusqu’à 100 % du prix), et valorisation patrimoniale (plus-value de 2-3 %/an en tendance longue). Le rendement total, loyer + plus-value + levier, atteint 8 à 12 % sur fonds propres, un résultat que seule la bourse peut théoriquement égaler, mais avec une volatilité incomparable.

Pour les investisseurs qui recherchent un rendement locatif pur et immédiat, d’autres stratégies existent : colocation, locaux commerciaux, parkings. Pour ceux qui privilégient la construction d’un patrimoine solide sur un horizon de 15 à 20 ans, le studio reste le point d’entrée naturel : et le socle le plus fiable d’un parcours d’investisseur à Paris.

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