Un couple de trentenaires cherchait un trois-pièces lumineux aux Batignolles depuis six mois sans succès, confronté à une concurrence intense sur les rares biens de qualité. Frédéric Girard, chasseur immobilier chez Home Select, a identifié un appartement de 62 m² en off-market grâce à son réseau de gardiens d’immeubles et l’a négocié à 545 000 € au lieu de 580 000 €, soit une économie de 35 000 €.
Fiche de la mission
- Chasseur : Frédéric Girard
- Secteur : 17e arrondissement, quartier des Batignolles
- Type de bien : Trois-pièces, 62 m², 3e étage sur cour
- Budget initial : 600 000 €
- Prix affiché : 580 000 € (estimation vendeur avant mise en ligne)
- Prix négocié : 545 000 € (-6 %)
- Durée de recherche : 4 semaines
- Profil acquéreur : Couple, 34 et 36 ans, premier enfant attendu
Le projet
Locataires d’un deux-pièces rue Cardinet, nos clients connaissaient le quartier et ne souhaitaient pas en partir. L’arrivée d’un premier enfant rendait le déménagement impératif : il leur fallait une chambre supplémentaire, idéalement avec un espace extérieur.
Leur recherche solo de six mois s’était soldée par trois offres refusées, systématiquement devancés par des acheteurs plus rapides ou mieux financés. Ils ont mandaté Frédéric Girard en lui donnant un cadre clair : Batignolles exclusivement, trois pièces minimum, budget maximal de 600 000 €.
La stratégie de recherche
Frédéric connaît le micro-marché des Batignolles pour y avoir conclu plus de 20 transactions. Sa stratégie a reposé sur deux axes : une veille classique sur les annonces fraîches avec réactivité immédiate (visite dans les 24 heures suivant la publication), et une prospection directe auprès de son réseau de gardiens d’immeubles et de notaires du quartier.
C’est cette seconde piste qui a porté ses fruits. Un gardien de la rue Brochant l’a informé qu’un propriétaire envisageait de vendre son trois-pièces sans passer par agence. Frédéric a obtenu une visite privée avant toute mise en ligne.
Le bien trouvé
Un trois-pièces de 62 m² au 3e étage d’un immeuble des années 1930, traversant avec double exposition est-ouest. Séjour de 22 m² avec balcon filant de 4 m², deux chambres de 12 et 10 m², cuisine séparée aménageable. Parquet point de Hongrie, hauteur sous plafond de 2,80 m. Cave et local vélos.
Le bien nécessitait un rafraîchissement de la cuisine et de la salle de bains, estimé à 25 000 €, mais la structure et l’agencement étaient excellents. Les charges de copropriété s’élevaient à 220 €/mois, avec un ravalement récent (2023).
La négociation
Le propriétaire estimait son bien à 580 000 €, soit 9 355 €/m². L’analyse de Frédéric Girard a montré que les transactions récentes dans la rue se situaient entre 8 800 € et 9 200 €/m² pour des biens en état comparable.
Frédéric a présenté une offre argumentée à 540 000 € en s’appuyant sur les travaux à prévoir et les références de prix du quartier. Après échange, un accord a été trouvé à 545 000 €, soit 8 790 €/m² : en ligne avec le marché. Le vendeur a accepté car la transaction directe lui évitait les frais d’agence.
Ce que cette mission illustre
1. L’off-market est un avantage décisif dans les quartiers tendus. Aux Batignolles, où la demande dépasse l’offre pour les trois-pièces familiaux, accéder aux biens avant leur mise en ligne change la donne. Un chasseur d’appartement à Paris avec un réseau local actif ouvre des portes inaccessibles aux acheteurs seuls.
2. Six mois de recherche solo ne valent pas quatre semaines avec un professionnel. La connaissance du terrain, la réactivité et la crédibilité d’un mandat de recherche accélèrent considérablement le processus. Notre service d’achat structure la recherche pour éviter les mois d’attente.
3. La négociation directe avec le vendeur crée de la valeur pour les deux parties. En l’absence d’intermédiaire côté vendeur, le chasseur immobilier peut négocier une décote tout en offrant au propriétaire un acheteur qualifié et rapide. C’est une configuration fréquente dans les transactions off-market.
Vous cherchez un appartement dans le 17e arrondissement ? Contactez Home Select pour bénéficier de notre réseau local.
Questions fréquentes
Pourquoi le quartier des Batignolles est-il aussi recherché dans le 17e ?
Les Batignolles combinent une ambiance village avec des infrastructures modernes : le parc Martin-Luther-King de 10 hectares, le prolongement de la ligne 14, des écoles réputées et une vie commerçante dense rue de Lévis et rue des Batignolles. Les prix au m² y oscillent entre 9 500 € et 12 000 € en 2026.
Comment accéder aux biens off-market dans le 17e arrondissement ?
Un chasseur immobilier actif dans le 17e entretient des relations directes avec les gardiens, notaires et agents du secteur. Environ 15 à 20 % des transactions dans les Batignolles se font avant mise en ligne, accessibles uniquement via un réseau professionnel établi.
Quel est le profil type des acheteurs aux Batignolles ?
Les acquéreurs aux Batignolles sont majoritairement des couples actifs entre 30 et 45 ans, souvent avec un premier enfant, attirés par la qualité de vie et les espaces verts. Le budget moyen pour un trois-pièces se situe entre 500 000 € et 650 000 €.
