Un couple de retraités souhaitait quitter leur maison de banlieue pour un appartement de caractère à Paris, dans le quartier de Passy. Le chasseur d’appartement Home Select a trouvé un 4-pièces art déco de 110 m² au 5e étage avec vue sur le Trocadéro, négocié à 1,15 M€ soit 95 000 € sous le prix initial, en 10 semaines de recherche.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : le chasseur Home Select
- Secteur : Paris 16e : Passy / Trocadéro
- Type de bien : 4-pièces art déco, 110 m², 5e étage avec ascenseur
- Budget initial : 1 250 000 €
- Prix négocié : 1 150 000 € (−7,6 % par rapport au prix affiché de 1 245 000 €)
- Durée de recherche : 10 semaines
- Profil acquéreur : couple de retraités, 67 et 69 ans, ex-propriétaires d’une maison à Versailles
Le projet
Après 30 ans dans une maison de 200 m² à Versailles, ce couple souhaitait se rapprocher de Paris pour profiter de la vie culturelle et de la proximité de leurs enfants installés dans les 15e et 7e arrondissements. La vente de leur maison versaillaise générait un budget confortable.
Leurs critères reflétaient un attachement au patrimoine architectural : pas d’immeuble moderne, pas de résidence des années 1960-70. Ils voulaient du caractère, haussmannien ou art déco, avec des volumes généreux, une luminosité importante et un ascenseur (mobilité réduite à anticiper). Le quartier de Passy correspondait à leur style de vie : commerces de qualité, proximité du Bois de Boulogne pour les promenades, et un voisinage familier.
La stratégie de recherche
Le 16e arrondissement est vaste et hétérogène. Notre chasseur immobilier a concentré la recherche sur le triangle Passy-Trocadéro-La Muette, excluant les secteurs plus récents (Front-de-Seine, Porte de Saint-Cloud). La cible : les immeubles art déco des années 1925-1935, reconnaissables à leurs façades en béton moulé et leurs entrées décorées.
Un repérage terrain a identifié 14 immeubles art déco correspondant au standing recherché dans le périmètre. Le chasseur a contacté directement les gardiens de ces immeubles pour signaler la recherche, en parallèle de la veille classique sur les portails.
En 10 semaines : 8 biens identifiés, 5 visités, dont 2 dans des immeubles art déco classés.
Le bien trouvé
L’appartement retenu occupait le 5e étage d’un immeuble art déco de 1928, rue de l’Alboni. Le hall d’entrée en mosaïque dorée et l’escalier en fer forgé géométrique témoignaient de la qualité architecturale de l’ensemble. Surface de 110 m² : double séjour de 35 m² avec trois baies vitrées panoramiques, 2 chambres de 15 et 13 m², bureau de 9 m², cuisine séparée de 10 m², salle de bains et WC séparés.
Les éléments d’époque préservés, parquet à bâtons rompus, portes vitrées en arc, radiateurs en fonte décorés, conféraient au bien un cachet rare. L’ascenseur d’origine avait été modernisé en 2018.
La négociation
Le bien était en vente depuis 11 semaines à 1 245 000 €, soit 11 318 €/m². Le vendeur, un héritier non-résident, avait fixé un prix optimiste basé sur une estimation haute. L’absence d’offre en 11 semaines confirmait un décalage avec le marché.
Notre chasseur d’appartement a présenté une analyse comparative montrant que les ventes récentes d’art déco à Passy se situaient entre 10 200 et 10 800 €/m². La cuisine et la salle de bains, datant des années 1990, nécessitaient une rénovation estimée à 35 000 €. Le DPE classé E ajoutait un argument réglementaire.
L’offre initiale à 1 100 000 € a été refusée. L’accord à 1 150 000 € : soit 10 455 €/m² : a été conclu après 3 semaines de discussion, facilitée par la lassitude du vendeur face à l’absence d’autres offres. Économie : 95 000 €.
Ce que cette mission illustre
Les immeubles art déco sont un segment de niche à forte valeur patrimoniale. À Paris, l’art déco représente moins de 8 % du parc immobilier, concentré dans le 16e, le 7e et le 15e. Ces biens attirent des acquéreurs exigeants prêts à payer une prime pour le caractère architectural, ce qui soutient leur valeur à long terme.
Le passage maison-appartement nécessite un accompagnement psychologique autant que technique. Quitter 200 m² avec jardin pour 110 m² en étage est un changement profond. Un chasseur d’appartement pour seniors sait identifier les biens qui compenseront la perte d’espace par la qualité des volumes, de la lumière et de l’environnement.
Les biens en vente depuis plus de 10 semaines offrent les meilleures marges de négociation. Le vendeur qui n’a reçu aucune offre en 3 mois est réceptif à une proposition sérieuse, même inférieure de 7 à 8 % au prix affiché. L’analyse comparative des transactions récentes transforme cette réceptivité en accord.
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Questions fréquentes
Qu'est-ce qui caractérise un appartement art déco à Paris ?
Les immeubles art déco parisiens (années 1920-1940) se distinguent par leurs façades en béton sculpté, leurs ferronneries géométriques, leurs halls décorés de mosaïques et de vitraux, et des appartements lumineux avec de grandes baies vitrées. Le 16e arrondissement, en particulier Passy et Auteuil, concentre les plus beaux exemples parisiens. Ces biens se négocient avec une prime de 5 à 15 % par rapport au haussmannien standard.
Quel est le profil type des acquéreurs à Passy dans le 16e ?
Passy attire principalement des familles CSP+ et des retraités aisés recherchant un cadre résidentiel calme à proximité du Trocadéro et du Bois de Boulogne. Les expatriés anglo-saxons y sont également bien représentés grâce à la proximité des écoles internationales. Le budget moyen d'un acquéreur à Passy dépasse 1 M€.
Le 16e arrondissement est-il encore un bon investissement immobilier ?
Le 16e a connu une correction de prix de 5 à 8 % entre 2020 et 2024, ce qui le rend aujourd'hui plus accessible qu'il ne l'a été. Les quartiers de Passy et La Muette restent des valeurs sûres patrimoniales avec une demande soutenue et un taux de vacance quasi nul. Le potentiel de revalorisation est réel pour les biens de caractère bien situés.
