Retraités passionnés de littérature : un appartement face à Saint-Sulpice négocié à 1,15 M€

Un couple de retraités bordelais, passionnés de littérature et de vie culturelle, cherchait un 4 pièces dans le quartier Saint-Sulpice à Paris avec un budget de 1,2 M€. Catherine Ziegler, chasseur immobilier chez Home Select, a identifié un appartement de 85 m² au 3e étage d’un immeuble XVIIIe en 8 semaines, négocié à 1,15 M€ soit une économie de 100 000 € sur le prix initial.

Fiche de la mission

• Chasseur immobilier : Catherine Ziegler, Home Select
• Secteur de recherche : 6e arrondissement, quartier Saint-Sulpice / Odéon / Luxembourg
• Type de bien : Appartement 4 pièces, 75-90 m²
• Budget : 1 200 000 €
• Prix négocié : 1 150 000 € (-8 %)
• Durée de recherche : 8 semaines
• Profil acquéreur : Couple retraité, résidence principale, vente d’un bien à Bordeaux

Que cherchaient ces retraités bordelais près de Saint-Sulpice ?

Un 4 pièces de 75 à 90 m² avec du cachet, pour 1,2 M€ travaux compris. Pierre et Françoise, 68 et 65 ans, vivaient à Bordeaux depuis trente ans dans une maison devenue trop grande : ils l’avaient vendue 820 000 € et disposaient d’un apport complémentaire, leurs enfants installés à Paris et leur passion pour le théâtre, les librairies et la rive gauche rendant le déménagement naturel.

Le quartier Saint-Sulpice concentrait tout ce qui les attirait : proximité du jardin du Luxembourg, densité de librairies, théâtres de l’Odéon et du Vieux-Colombier, marché biologique du boulevard Raspail. Ils souhaitaient un appartement lumineux, avec du cachet, dans un immeuble ancien : sans obligation de rez-de-chaussée malgré l’âge, Pierre et Françoise étant en excellente forme physique.

Comment viser une succession dans le 6e avec 1,2 million d’euros ?

En passant par les études notariales du quartier et en acceptant un bien à rénover partiellement, puisque les appartements en parfait état du secteur dépassent 15 000 €/m². Catherine Ziegler connaît le 6e arrondissement depuis plus de quinze ans : un marché à faible rotation, avec des vendeurs souvent attachés à leur bien et une proportion élevée de transactions off-market.

Le chasseur d’appartement a activé trois canaux simultanément : le réseau d’agents immobiliers spécialisés rive gauche, les études notariales du 6e arrondissement pour les successions, et les gardiens d’immeubles du périmètre Saint-Sulpice/Odéon. Sur 8 semaines, 11 biens ont été présélectionnés et 5 visités avec les acquéreurs, qui se déplaçaient depuis Bordeaux pour chaque visite groupée organisée par Catherine.

Que vaut cet appartement de 85 m² de la rue Férou ?

1 150 000 €, soit 13 529 €/m², au 3e étage d’un immeuble du XVIIIe siècle de 12 lots à façade en pierre de taille. La rue Férou relie discrètement la place Saint-Sulpice au jardin du Luxembourg, et les 85 m² comprennent un double séjour de 32 m² avec cheminée d’époque, deux chambres, une salle de bains à moderniser et une cuisine fermée.

Les fenêtres du séjour donnent sur la rue avec une perspective sur les tours de Saint-Sulpice. Le parquet Versailles d’origine, les moulures et les hauteurs sous plafond de 3,10 m constituent des éléments patrimoniaux majeurs. Le DPE classé E et la salle de bains datant des années 1980 justifiaient un budget travaux estimé à 50 000 €.

Combien a été négocié sur cet appartement face à Saint-Sulpice ?

100 000 €, soit 8 % : de 1 250 000 € (14 706 €/m²) à 1 150 000 € (13 529 €/m²). Le prix obtenu passe sous le médian DVF du 6e arrondissement, à 14 500 €/m² (millésime avril 2026), dans l’arrondissement le plus cher de Paris.

Catherine a structuré la négociation autour de plusieurs arguments : le DPE classé E impliquant des travaux d’isolation (obligation d’audit énergétique pour les copropriétés), la salle de bains à refaire intégralement, et l’absence de cave : un standard dans les immeubles de cette catégorie.

La première offre à 1 100 000 € a été refusée. Le vendeur, héritier pressé par un partage successoral, a contre-proposé à 1 180 000 €. Catherine a négocié un accord final à 1 150 000 €, soit 13 529 €/m². Rapporté au prix du marché pour un bien rénové dans le quartier (15 000-16 000 €/m²), l’opération est cohérente : après 50 000 € de travaux, le couple accède à un bien valorisé autour de 14 100 €/m², en dessous du marché.

Que montre cet achat en succession dans le 6e arrondissement ?

Qu’un héritier pressé par un partage accepte une décote de 5 à 10 %, ici 100 000 € en 8 semaines, et qu’un budget travaux inclus ouvre des portes qu’un budget « bien parfait » referme : après 50 000 € de travaux, le couple détient un bien valorisé autour de 14 100 €/m².

Cibler les successions dans les quartiers premium. Dans le 6e arrondissement, les mutations successorales représentent une part significative des transactions. Les héritiers, souvent pressés par les délais fiscaux, acceptent des décotes de 5 à 10 % pour une vente rapide. Un chasseur immobilier connecté aux notaires du quartier accède à ces opportunités en amont.

Organiser les visites pour les acquéreurs provinciaux. Pierre et Françoise ne pouvaient pas visiter au fil de l’eau depuis Bordeaux. Catherine a regroupé les visites par demi-journées lors de leurs passages parisiens, filtrant en amont les biens ne correspondant pas aux critères. Ce fonctionnement est courant pour nos clients en recherche à distance.

Intégrer les travaux dans le calcul global. Un budget de 1,2 M€ travaux inclus offre plus de latitude qu’un budget de 1,2 M€ pour un bien parfait. Le chasseur d’appartement chiffre les travaux avec précision avant l’offre, évitant les mauvaises surprises post-achat. Notre guide sur les points de vigilance en visite détaille cette méthodologie.

---

Vous envisagez un achat dans le 6e arrondissement ? Contactez Catherine Ziegler et l’équipe Home Select : nous connaissons chaque rue du quartier Saint-Sulpice.

---

Consultez nos secteurs à Paris pour trouver le quartier idéal.