L'essentiel
En 2026, Home Select a accompagné une cadre dirigeante aux critères stricts pour l'achat d'un trois-pièces de 75 m² rue de la Pompe, dans le quartier Victor-Hugo (Paris 16e), au 6e et dernier étage avec double exposition et sans vis-à-vis. Après l'analyse de 42 biens en 3 mois et 11 visites, le bien affiché à 715 000 € (9 533 €/m²) a été négocié à 680 000 €, soit 9 067 €/m² et 5 % sous le prix vendeur. Chasseur immobilier parisien depuis 2011 et membre de la FCI, Home Select a accompagné plus de 1 200 acquéreurs et est noté 4,8/5 sur Google.
Points clés
- 75 m2 au 6e étage dans le 16e négocié a 680 000 euros, soit 5 % sous le prix affiche
- 42 biens analyses en 3 mois, 31 ecartes avant visite, 11 visites, 1 seul retenu
- Des critères precis et non negociables permettent de concentrer la recherche sur les biens réellement compatibles
- Le marché du 16e affichait une tendance a 9 100-9 400 euros/m2 pour des biens comparables
Une directrice financière célibataire cherchait un trois-pièces lumineux dans le 16e arrondissement avec une liste de critères précis et non négociables : étage élevé, double exposition, absence de vis-à-vis, immeuble de standing avec gardien. Le chasseur Home Select a analysé 42 biens en trois mois avant d’identifier un 75 m² rue de la Pompe, négocié à 680 000 € au lieu de 715 000 €.
Fiche de la mission
- Chasseur : le chasseur Home Select
- Secteur : 16e arrondissement, quartier de la Pompe / Victor-Hugo
- Type de bien : Trois-pièces, 75 m², 6e étage avec ascenseur
- Budget initial : 750 000 €
- Prix affiché : 715 000 €
- Prix négocié : 680 000 € (-5 %)
- Durée de recherche : 3 mois
- Profil acquéreur : Cadre dirigeante, 42 ans, célibataire
Quels critères cette directrice financière posait-elle dans le 16e ?
Ses critères étaient au nombre de six et tous non négociables : étage élevé (5e minimum), double exposition (est-ouest ou sud), aucun vis-à-vis direct, séjour d’au moins 25 m², immeuble avec gardien et parties communes entretenues, proximité des métros Victor-Hugo ou Rue de la Pompe. Le budget était plafonné à 750 000 €.
Directrice financière dans une entreprise du CAC 40 et habituée à décider vite, notre cliente appliquait la même rigueur à son projet immobilier. Cette liste avait été établie après un an de visites infructueuses en solo.
Comment filtrer 42 biens pour trouver un trois-pièces rue de la Pompe ?
En trois mois, 42 biens ont été identifiés et analysés sur dossier, 31 écartés avant visite et 11 visités par notre chasseur immobilier. La stratégie était l’exhaustivité : couvrir 100 % des annonces publiées dans le périmètre Victor-Hugo / rue de la Pompe et activer le réseau off-market en parallèle, le stock du 16e étant limité sur des critères aussi ciblés.
Les 31 dossiers écartés l’ont été pour étage insuffisant, vis-à-vis, charges élevées ou travaux de copropriété votés. 4 biens ont fait l’objet d’un dossier complet présenté à la cliente, dont deux ont été visités avec elle.
Quel trois-pièces de 75 m² a passé le filtre des critères ?
Le bien retenu était un trois-pièces de 75 m² au 6e et dernier étage d’un immeuble art déco de 1935 rue de la Pompe, avec ascenseur et gardien. Il cochait les six critères : double exposition sud-est, séjour de 27 m² baigné de lumière, deux chambres (14 et 11 m²), cuisine semi-ouverte, parquet en chêne, hauteur sous plafond de 2,70 m et vue dégagée sur les toits sans aucun vis-à-vis.
L’immeuble disposait d’un ravalement récent (2022), d’un fonds de travaux confortable et de charges mensuelles de 350 €, gardien compris.
Quels deux arguments ont fait baisser le prix de 35 000 € dans le 16e ?
Le prix est passé de 715 000 € à 680 000 €, soit 35 000 € et environ 5 % sous le prix affiché : de 9 533 €/m² demandés à 9 067 €/m² payés. Notre chasseur d’appartement a relevé deux points de négociation :
- L’état de la salle de bains : la faïence et les équipements dataient des années 1990, nécessitant un budget de rénovation estimé à 12 000 €
- Le marché en légère correction : les transactions récentes dans le quartier montraient une tendance à 9 100-9 400 €/m² pour des biens comparables
L’offre à 670 000 € a fait l’objet d’une contre-proposition du vendeur à 695 000 €. Après échange argumenté, l’accord s’est fait à 680 000 € et la cliente a signé le compromis dans la semaine.
Qu’apprend cette mission sur une recherche à critères non négociables ?
1. La patience structurée est la clé des recherches exigeantes. Il a fallu analyser 42 biens en trois mois pour n’en retenir qu’un seul : un ratio normal pour ce type de mission. Quand les critères sont nombreux et non négociables, seul un chasseur immobilier à Paris peut maintenir une veille exhaustive sur plusieurs mois sans perdre en rigueur.
2. La visite professionnelle filtre le bruit. Sur 42 biens identifiés, 31 ont été écartés avant même une visite grâce à l’analyse de dossier. Ce travail de tri évite au client de perdre du temps sur des biens qui ne correspondent pas. C’est l’essence du service d’achat Home Select.
3. Les critères précis ne sont pas un obstacle mais une boussole. Un cahier des charges exigeant, loin de compliquer la recherche, permet au chasseur immobilier de concentrer son énergie sur les biens réellement compatibles. C’est pourquoi la première étape de toute mission est la définition rigoureuse des critères.
Vous avez des critères précis pour votre recherche à Paris ? Contactez Home Select pour une étude personnalisée de votre projet.
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Sources
Questions fréquentes
01 Combien de biens un chasseur immobilier visite-t-il en moyenne avant de trouver le bon ?
Chez Home Select, un chasseur d'appartement visite en moyenne 15 à 25 biens et en présélectionne 3 à 5 au client. Pour les recherches avec des critères très spécifiques, ce chiffre peut monter à 40 ou 50 biens analysés avant de trouver la perle rare.
02 Un chasseur peut-il gérer un client aux critères très précis sans compromis ?
C'est précisément la valeur ajoutée du chasseur immobilier. Quand les critères sont nombreux et non négociables, le volume de biens à analyser augmente fortement. Un professionnel structure cette recherche, écarte les fausses pistes et concentre l'énergie sur les biens réellement compatibles.
03 Quel est le prix moyen d'un trois-pièces dans le 16e arrondissement en 2026 ?
Le prix moyen d'un trois-pièces de 65 à 80 m² dans le 16e arrondissement se situe entre 8 500 € et 11 500 €/m² en 2026, soit un budget de 550 000 € à 920 000 € selon le micro-quartier. Les secteurs Passy et Trocadéro sont les plus chers.
04 Comment un chasseur gère-t-il une recherche aux critères non négociables dans le 16e ?
Plus les critères sont nombreux et stricts, plus le volume de biens à analyser augmente. Lors de cette mission pour une cadre dirigeante exigeant un étage élevé, une double exposition et l'absence de vis-à-vis, Home Select a analysé 42 biens en 3 mois, en a écarté 31 avant visite, en a visité 11 et n'en a retenu qu'un : un 75 m² rue de la Pompe négocié à 680 000 € contre 715 000 € affichés (5 % de remise, 9 067 €/m²). Cette veille exhaustive sur plusieurs mois est précisément la valeur ajoutée du chasseur immobilier.
