Home Select a accompagné un jeune couple dans l’acquisition d’un 3 pièces de 58 m² dans le quartier Bastille du 11e arrondissement de Paris. Le chasseur Home Select a trouvé le bien en 4 semaines. Le prix, négocié de 545 000 € à 520 000 €, représente une économie de 25 000 € soit 4,6 %.
Fiche de la mission
- Chasseur : Home Select
- Secteur : 11e arrondissement : quartier Bastille / Ledru-Rollin
- Type de bien : Appartement 3 pièces, 58 m²
- Budget initial : 550 000 €
- Prix affiché : 545 000 €
- Prix d’achat : 520 000 € (–4,6 %)
- Durée de recherche : 4 semaines
- Profil acquéreur : Couple trentenaire, locataire dans le 11e
Le projet
Thomas et Claire, trentenaires, occupaient un 2 pièces en location rue de la Roquette depuis quatre ans. Leur souhait : acheter dans le même quartier, où ils avaient construit leur vie sociale et professionnelle. Le critère non négociable était une deuxième chambre en vue de l’arrivée d’un premier enfant.
Avec un apport de 110 000 € et une capacité d’emprunt validée par leur banque à 440 000 €, leur budget total plafonnait à 550 000 €. Dans le 11e arrondissement, ce budget correspondait à un 3 pièces de 50 à 60 m², un créneau très disputé. Le couple avait fait trois offres en deux mois, toutes refusées au profit d’acheteurs ayant proposé au prix affiché dans les 24 heures.
La stratégie de recherche
le chasseur Home Select intervient régulièrement dans le 11e arrondissement. Elle connaît les micro-quartiers rue par rue et sait que le secteur Bastille / Ledru-Rollin offre un meilleur rapport qualité-prix que le triangle République-Oberkampf, plus médiatisé mais 8 % à 10 % plus cher au m².
Sa stratégie a consisté à cibler les biens en vente depuis plus de 45 jours : signe d’un prix initial trop élevé ou d’un défaut perçu que l’analyse technique peut relativiser. En parallèle, elle a activé ses contacts auprès de six agences locales spécialisées dans le secteur Bastille-Nation.
En trois semaines, Lisa avait identifié cinq biens. Deux correspondaient au cahier des charges après analyse technique. Le premier, bien situé, présentait un PV d’assemblée générale avec 80 000 € de travaux de ravalement votés : un surcoût non provisionné. Le second a retenu l’attention du couple.
Le bien trouvé
Un 3 pièces de 58 m² au 3e étage d’un immeuble faubourien de 1890, passage de la Bonne-Graine. L’appartement avait été rénové cinq ans plus tôt : cuisine équipée ouverte sur le séjour de 20 m², deux chambres de 12 m² et 10 m², salle d’eau refaite. Le parquet ancien d’origine avait été conservé et poncé.
Le bien était en vente depuis 52 jours. Lisa a identifié la raison : le prix initial de 565 000 € avait été réduit à 545 000 €, mais restait au-dessus du marché pour un 3e étage sans ascenseur. L’absence d’ascenseur, perçue comme un frein, était en réalité un avantage pour le couple : charges de copropriété réduites à 180 €/mois et aucun risque de travaux d’installation à venir.
Le DPE classé D était cohérent avec l’époque de construction. Les fenêtres double vitrage posées lors de la rénovation limitaient les déperditions thermiques. Aucun travaux majeur n’était prévu au PV de copropriété des trois dernières assemblées générales.
La négociation
Le bien étant en vente depuis 52 jours avec une première baisse de prix, Lisa disposait d’un levier de négociation solide. Elle a présenté une offre à 510 000 € appuyée par trois arguments : l’absence d’ascenseur (décote habituelle de 3 % à 5 % par étage au-dessus du 2e), le DPE classé D, et deux ventes comparables : un 3 pièces de 55 m² vendu à 8 700 €/m² rue de Charonne et un 60 m² à 9 000 €/m² passage Charles Dallery.
Le vendeur a proposé 530 000 €. L’accord s’est fait à 520 000 €, soit 8 966 €/m² : un prix cohérent avec le marché du quartier pour un étage intermédiaire sans ascenseur. L’économie de 25 000 € a couvert l’intégralité des frais de notaire restant à charge après le financement.
Ce que cette mission illustre
Les biens en vente depuis plus de 45 jours offrent les meilleures marges de négociation. Lisa cible systématiquement ces biens dans le 11e arrondissement. Un temps de commercialisation long signale souvent un ajustement de prix en cours, pas nécessairement un problème structurel.
L’absence d’ascenseur n’est pas toujours un défaut. Pour un couple jeune et actif, le 3e étage sans ascenseur se traduit par des charges réduites de 30 % à 40 %. Ce facteur, souvent perçu négativement, crée une opportunité de négociation documentée par les données de prix au m².
Connaître les micro-quartiers permet d’optimiser un budget serré. Le passage de la Bonne-Graine, à 200 mètres de la place de la Bastille, offre un cadre calme dans un quartier animé. Lisa oriente régulièrement ses clients vers ces rues secondaires où le prix au m² peut être 5 % à 8 % inférieur aux artères principales.
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Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² dans le 11e arrondissement de Paris en 2025 ?
Le prix moyen au m² dans le 11e arrondissement se situe entre 9 200 € et 10 800 € selon le quartier. Le secteur Bastille / Charonne est légèrement plus cher que la partie nord vers Belleville, avec un écart moyen de 500 à 800 €/m².
Le 11e arrondissement est-il adapté aux jeunes couples qui achètent ?
Le 11e arrondissement attire une forte proportion de jeunes acquéreurs grâce à son dynamisme commercial, ses transports (métros 1, 5, 8, 9) et des prix au m² inférieurs de 15 à 20 % aux arrondissements centraux. C'est le 3e arrondissement le plus demandé par les 25-35 ans à Paris.
Peut-on encore négocier un bien immobilier dans le 11e arrondissement ?
Les marges de négociation dans le 11e varient de 3 % à 7 % selon l'état du bien et la durée de mise en vente. Un bien en vente depuis plus de 60 jours offre généralement une marge supérieure à 5 %.
