L'essentiel
En 2026, Home Select a trouvé pour un acquéreur basé en province un 3 pièces off-market de 78 m² rue Saint-Nicolas, près de la place de la Bastille dans le 12e arrondissement de Paris, présenté 48 heures après la signature du mandat. Acquis à un prix sous les 10 000 € le mètre carré dans un quartier dont la moyenne avoisine 11 000 €, le bien a été sécurisé grâce à un apport de 50 % et au retrait de la clause suspensive de prêt, dans un budget global de 830 000 €. Cabinet de chasseurs immobiliers fondé en 2011 et membre de la FCI, Home Select compte 16 chasseurs et a accompagné 1 200+ acquéreurs.
Points clés
- 78 m2 off-market rue Saint-Nicolas dans le 12e, trouvé 48 heures après la signature du mandat
- Prix sous les 10 000 euros/m2 dans un quartier où la moyenne est de 11 000 euros/m2
- Offre sécurisée par un apport de 50 % et la suppression de la clause suspensive de prêt
- Les biens off-market représentent 10 à 15 % des transactions à Paris
Pierre, 30 ans, conseiller politique basé en province, cherche un investissement locatif à Paris. Il dispose d’un budget de 830 000 € et ne peut visiter que le week-end. Le chasseur Home Select lui trouve un 78 m² off-market rue Saint-Nicolas, dans le 12e arrondissement, 48 heures après la signature du mandat. Prix : sous les 10 000 €/m² dans un quartier qui en vaut 11 000.
La fiche de cette mission
- Chasseur : Home Select
- Secteur : Paris 12e : Bastille, Aligre, Faubourg Saint-Antoine
- Type de bien : 3 pièces, 2 chambres possibles, 78 m²
- Budget : 830 000 € tout inclus
- Bien off-market : oui
- Durée de recherche : 48 heures après signature du mandat
- Profil acquéreur : Primo-accédant, 30 ans, investissement locatif, basé en province
Pourquoi ce conseiller basé en province cherchait-il un locatif à Paris ?
Pour se constituer un patrimoine, avec un appartement destiné à la location dans les 9e, 10e ou 11e arrondissements. Pierre, 30 ans, est déjà propriétaire de sa résidence principale dans le 5e arrondissement, mais il travaille en province la semaine.
Après six mois de recherches en solo, le constat est sans appel. Le marché parisien ne pardonne pas la lenteur. Pierre a même perdu un bien dans le 10e après avoir signé une promesse de vente, faute d’avoir bien évalué les charges de copropriété. Cette expérience lui apprend deux choses : il lui faut un professionnel capable de filtrer les pièges, et surtout capable de visiter à sa place en semaine.
Quel cahier des charges a été fixé pour un budget de 830 000 € ?
Un appartement de 70 m² minimum, 2 chambres et un séjour spacieux, dans un budget global de 830 000 € incluant les frais de notaire, d’agence et de chasseur. Pierre accepte des travaux légers, et son atout majeur est un apport de 50 %, avec un dossier de financement en béton.
Ce cahier des charges s’est précisé au fil des échanges. Pierre avait rempli le formulaire de contact sur le site à minuit passé ; le lendemain, le chasseur Home Select le rappelle, lui explique le fonctionnement du cabinet et lui envoie un mandat de recherche avec la grille de critères à compléter.
En combien de temps ce 78 m² off-market du 12e a-t-il été trouvé ?
En 48 heures. Le mandat est signé le 3 avril ; le lendemain matin, notre chasseur active son réseau et présente le dossier de Pierre aux agents du secteur, et un contact lui signale immédiatement un bien off-market qui n’a pas encore été mis en ligne.
L’appartement se situe rue Saint-Nicolas, à deux pas de la place de la Bastille. 78 m² avec poutres apparentes, une cour pavée typiquement parisienne, et trois ambiances de quartier distinctes : le marché d’Aligre, le Faubourg Saint-Antoine et les boutiques intimistes de la rue Saint-Nicolas.
Notre chasseur envoie la fiche et les photos par mail. Pierre est intéressé. Le problème : il est en province et le bien risque de partir dans la journée. Il saute dans le premier train. À 14 heures, il est devant l’appartement avec le chasseur Home Select.
Comment l’emporter face à une seconde offre rue Saint-Nicolas ?
En renforçant le dossier : 50 % d’apport, offre au prix, autofinancement par la location future, retrait de la clause suspensive de prêt et gestion locative proposée à l’agence du vendeur. Le 10 avril, six jours après le dépôt de cette offre renforcée, le vendeur retient celle de Pierre.
Le bien est au prix de marché : sous les 10 000 €/m² dans un quartier où la moyenne tourne autour de 11 000 €. Pierre a un coup de cœur immédiat. Dans un café voisin, il rédige une offre au prix avec notre chasseur, qui la transmet par mail à l’agence pour horodater la proposition. L’agent confirme rapidement : c’est la première offre, elle est prioritaire.
À 18h30, rebondissement : une seconde offre arrive. La vente n’est plus acquise. Le chasseur Home Select creuse alors les arguments du dossier de Pierre avec lui, et c’est à ce moment que la seconde offre, renforcée, part chez le vendeur.
Faut-il louer ce 78 m² du 12e en meublé ou y habiter ?
La recommandation a été la location meublée, fiscalement plus avantageuse et offrant plus de flexibilité si Pierre décide un jour d’y habiter lui-même. Notre chasseur a réalisé pour cela une étude comparative des options de location.
L’appartement est en excellent état : le vendeur vivait à Londres et l’occupait peu. C’est d’ailleurs ce qui se dessine : séduit par le charme du lieu, Pierre envisage sérieusement de s’y installer plutôt que de le mettre en location. Le bien concentre tout ce qu’il cherchait sans le savoir.
Que retenir d’un off-market trouvé en 48 heures ?
Un 78 m² à deux pas de la Bastille, jamais publié sur un portail, visité et sous offre le jour même de sa découverte, dans un budget global de 830 000 €. Trois enseignements ressortent.
Le réseau fait la différence. Ce bien n’était sur aucun portail immobilier. Sans les contacts professionnels de notre chasseur, Pierre ne l’aurait jamais vu.
La réactivité est non négociable. Entre la découverte du bien et l’offre signée, moins de 6 heures. Pierre a pris le train le matin et signé l’après-midi. Sur le marché parisien, les biens correctement pricés partent en 24 à 48 heures.
Le dossier financier est une arme. Face à un concurrent, c’est la solidité du financement, apport de 50 %, suppression de la clause suspensive, qui a fait basculer la décision du vendeur.
Vous cherchez un investissement locatif à Paris ? Confiez votre recherche à nos chasseurs d’appartement : 1 200+ acquéreurs accompagnés depuis 2011.
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Sources
Questions fréquentes
01 Peut-on acheter un appartement à Paris quand on vit en province ?
Oui. Chez Home Select, environ 20 % de nos clients résident en province ou à l'étranger. Le chasseur d'appartement assure les pré-visites, filtre les biens et n'organise le déplacement de l'acquéreur que pour les appartements qui correspondent réellement au cahier des charges. Dans cette mission, l'acquéreur a pris le train le matin et signé son offre l'après-midi même.
02 Qu'est-ce qu'un bien off-market à Paris ?
Un bien off-market est un appartement proposé à la vente sans diffusion publique sur les portails immobiliers. À Paris, ces biens représentent entre 10 et 15 % des transactions. Ils sont accessibles uniquement par le réseau professionnel des agents et chasseurs immobiliers. L'avantage : moins de concurrence entre acquéreurs et souvent des conditions de négociation plus favorables.
03 Faut-il retirer la clause suspensive de prêt pour l'emporter face à un autre acquéreur ?
C'est un levier de négociation puissant, mais risqué. Retirer la clause suspensive signifie que l'acquéreur s'engage à acheter même si son prêt est refusé. Cela n'est envisageable que si le financement est sécurisé : apport conséquent, capacité d'emprunt largement suffisante. Chez Home Select, notre courtier partenaire valide la solidité du dossier avant toute prise de risque.
04 Combien de temps faut-il à un chasseur immobilier pour trouver un bien off-market à Paris ?
Cela dépend du réseau et de la précision du cahier des charges. Sur cette mission du 12e, le chasseur Home Select a présenté un 78 m² off-market rue Saint-Nicolas seulement 48 heures après la signature du mandat, à un prix sous les 10 000 €/m² dans un quartier qui en vaut 11 000. Home Select accompagne 1 200+ acquéreurs depuis 2011 et obtient en moyenne 6 % de négociation ; les honoraires de 2,5 % du prix d'achat (minimum 10 000 € TTC) ne sont dus qu'au succès.
