Home Select a accompagné une famille avec deux enfants dans l’achat d’un 4 pièces de 72 m² dans le quartier d’Auteuil, dans le 16e arrondissement de Paris. Le bien, acquis à 740 000 € contre 780 000 € affichés, a été trouvé en 5 semaines par notre chasseur d’appartement Frédéric Girard.
Fiche de la mission
- Chasseur : Frédéric Girard
- Secteur : 16e arrondissement : quartier Auteuil
- Type de bien : Appartement 4 pièces, 72 m²
- Budget initial : 800 000 €
- Prix affiché : 780 000 €
- Prix d’achat : 740 000 € (–5,1 %)
- Durée de recherche : 5 semaines
- Profil acquéreur : Couple avec deux enfants, locataire dans le 15e
Le projet
Julien et Émilie habitaient un 3 pièces en location dans le 15e arrondissement depuis six ans. Leur deuxième enfant venait de naître, et l’appartement de 55 m² devenait trop étroit. Leur priorité : rester dans l’ouest parisien, à proximité de l’école maternelle de leur aîné, avec au minimum trois chambres.
Le couple avait commencé ses recherches seul pendant trois mois sans résultat concluant. Les biens dans leur budget partaient en moins de 48 heures, souvent avant même d’être publiés sur les portails immobiliers. C’est un collègue ayant fait appel à Home Select qui leur a recommandé nos services.
La stratégie de recherche
Frédéric Girard connaît le tissu immobilier de l’ouest parisien depuis plus de huit ans. Sa première action a été de circonscrire la zone de recherche : Auteuil, Passy et la Muette, trois quartiers offrant le profil familial recherché : écoles réputées, espaces verts, calme résidentiel.
Il a activé son réseau de gardiens d’immeubles et d’agents immobiliers locaux. En parallèle, il a programmé des alertes sur les mandats exclusifs de douze agences partenaires du secteur. L’objectif était clair : intercepter les biens avant leur diffusion large.
En deux semaines, Frédéric avait identifié quatre biens correspondant aux critères. Deux ont été écartés après visite : l’un pour un problème d’humidité en façade nord, l’autre pour un vis-à-vis trop marqué au 2e étage.
Le bien trouvé
Le troisième bien visité correspondait au cahier des charges. Un 4 pièces de 72 m² au 4e étage d’un immeuble pierre de taille des années 1930, situé rue Michel-Ange. L’appartement disposait d’un séjour traversant de 22 m², de trois chambres dont deux avec rangements intégrés, et d’une cuisine séparée avec possibilité d’ouverture sur le séjour.
L’immeuble, bien entretenu, ne présentait pas de travaux de ravalement votés. Les charges de copropriété s’élevaient à 280 € par mois, incluant le chauffage collectif. Le DPE affichait un classement C, ce qui évitait tout risque de dévalorisation liée aux futures contraintes énergétiques.
L’atout décisif : le bien n’était pas encore en ligne. L’agent immobilier, avec qui Frédéric travaille régulièrement, lui avait communiqué le mandat 48 heures avant la publication. Ce délai a permis au couple de visiter sereinement et de préparer leur offre.
La négociation
Le prix affiché était de 780 000 €, soit 10 833 €/m². Frédéric a construit son argumentaire de négociation autour de trois points : les travaux de rafraîchissement nécessaires dans la cuisine et la salle de bains (estimés à 25 000 €), le classement énergétique C qui, bien qu’acceptable, n’était pas optimal, et la comparaison avec trois ventes récentes dans le même quartier, dont un 4 pièces similaire vendu à 10 200 €/m² deux mois plus tôt.
L’offre initiale de 720 000 € a fait l’objet d’un contre-proposition à 750 000 €. Après un second échange, l’accord s’est conclu à 740 000 €, soit une économie de 40 000 € (5,1 %) par rapport au prix affiché. Rapporté au mètre carré, le prix final de 10 278 €/m² se situait dans la fourchette basse du quartier.
Ce que cette mission illustre
L’accès aux biens en avant-première change la donne dans l’ouest parisien. Dans les quartiers familiaux du 16e arrondissement, les biens partent vite. Un chasseur d’appartement qui entretient des relations régulières avec les agents locaux accède aux mandats avant leur diffusion publique. C’est ce qui a fait la différence ici.
La négociation s’appuie sur des données, pas sur l’intuition. Frédéric a fondé son argumentaire sur des comparables récents et vérifiables. Les travaux à prévoir, le DPE et les prix au m² du quartier ont permis de justifier une décote de 5,1 % : un résultat supérieur à la moyenne de 3,8 % constatée dans le 16e.
Connaître un quartier sur le long terme, c’est savoir ce qu’on ne voit pas en visite. L’immeuble de la rue Michel-Ange ne présentait pas de travaux imminents, mais Frédéric savait que la copropriété venait de terminer un ravalement deux ans plus tôt : un investissement déjà amorti, gage de stabilité des charges.
Vous cherchez un appartement familial dans l’ouest parisien ? Contactez notre équipe pour nous exposer votre projet.
Questions fréquentes
Quel budget prévoir pour un 4 pièces dans le 16e arrondissement de Paris en 2025 ?
Un 4 pièces de 65 à 80 m² dans le 16e arrondissement se négocie entre 700 000 € et 950 000 € selon le quartier et l'étage. Les secteurs Auteuil et Passy affichent des prix au m² compris entre 10 000 € et 13 500 €.
Pourquoi un chasseur immobilier est-il utile pour acheter dans l'ouest parisien ?
L'ouest parisien concentre une forte demande familiale et une offre limitée. Un chasseur d'appartement accède aux biens off-market et aux avant-premières, ce qui représente environ 30 % des transactions dans le 16e arrondissement.
Combien de temps faut-il pour trouver un appartement familial dans le 16e ?
En moyenne, nos chasseurs trouvent un bien familial dans le 16e en 6 à 8 semaines. Cette mission a été bouclée en 5 semaines grâce à un accès rapide à un bien en avant-première.
