L'essentiel
En 2026, Catherine Ziegler, chasseur d'appartement chez Home Select, a trouvé pour un couple avec deux enfants un dernier étage de 70 m² avec 5 balcons et vue imprenable place Félix Éboué, dans le 12e arrondissement de Paris, acheté 590 000 € puis transformé en 4 pièces via 70 000 € de travaux. Le budget final de 707 000 €, frais de notaire et travaux compris, est resté 53 000 € sous le budget de 760 000 €, fruit de 3 mois de prospection terrain : ce bien n'a jamais figuré sur les portails. Home Select accompagne ses 1 200+ acquéreurs depuis 2011, avec une négociation moyenne de 6 %.
Points clés
- Dernier étage de 70 m2 avec 5 balcons acheté à 590 000 euros place Félix Éboué dans le 12e
- Budget final de 707 000 euros frais de notaire et travaux compris, soit 53 000 euros sous le budget initial de 760 000 euros
- 70 000 euros de travaux pour créer une 3e chambre sans toucher aux murs porteurs
- Les biens en dernier étage dans l'ancien représentent moins de 5 % de l'offre et ne passent pas par les portails
Pauline et Bruno, parents de deux jeunes enfants, cherchent un 4 pièces en étage élevé avec ascenseur dans le triangle Dugommier-Daumesnil du 12e arrondissement. Budget : 760 000 €. Catherine Ziegler, chasseur d’appartement chez Home Select, trouve un dernier étage de 70 m² avec 5 balcons et vue imprenable place Félix Éboué après 3 mois de recherche active. Coût final tout inclus : 707 000 €, soit 53 000 € sous le budget.
La fiche de cette mission
- Chasseur : Catherine Ziegler
- Secteur : Paris 12e, triangle Dugommier, Daumesnil, Reuilly-Diderot
- Type de bien : 3 pièces transformable en 4, 70 m² (75 m² au sol), dernier étage
- Budget initial : 760 000 €
- Prix d’achat : 590 000 € + 70 000 € de travaux
- Budget final : 707 000 € (prix + frais de notaire + travaux)
- Durée de recherche : 3 mois
- Profil acquéreurs : Couple, 2 enfants (2 et 5 ans), déjà propriétaires dans le 12e
Comment gagner une chambre sans quitter le triangle Dugommier-Daumesnil ?
En acceptant d’acheter un bien à transformer. Pauline et Bruno vivaient dans un 3 pièces de 49 m² du 12e, optimisé au centimètre carré, et il leur fallait une troisième chambre et un séjour plus grand sans changer de quartier.
Cadres souvent en déplacement, parents de deux enfants en bas âge, ils n’ont pas le temps de mener la recherche eux-mêmes. Après deux mois de tentatives infructueuses, ils s’adressent à Home Select. Catherine Ziegler les convainc dès le premier entretien par sa connaissance fine du 12e arrondissement.
Quels critères imposait cette famille pour un dernier étage dans le 12e ?
Neuf, tous fermes : 4 pièces avec 3 chambres (ou possibilité de créer la troisième), minimum 65 m², cuisine ouverte ou ouvrable, étage élevé, traversant, très lumineux, ascenseur impératif, petite copropriété bien entretenue, ni chauffage central ni gardien pour limiter les charges. Travaux acceptés dans le budget.
Le périmètre géographique est tout aussi précis : uniquement le triangle Dugommier-Daumesnil-Reuilly-Diderot, plus Ledru-Rollin côté 12e. Pas de compromis sur le quartier.
Comment trouver un dernier étage qui ne passe par aucun portail immobilier ?
Par la prospection physique. Les biens correspondant à ce cahier des charges, ancien, étage élevé, ascenseur, ne passent quasiment jamais par les portails en ligne : la stratégie de Catherine est triple, alertes ultra-ciblées sur les outils professionnels, visites régulières des agences de quartier pour rappeler son dossier, et repérage d’affiches et distribution de flyers dans le périmètre quand l’accès aux immeubles le permet.
Pendant 3 mois, Catherine teste plusieurs pistes. Un appartement en 1er étage pour évaluer la luminosité, insuffisante. Un immeuble des années 50 au bon emplacement, pas assez de charme. Une rue adjacente au périmètre, hors zone pour Pauline et Bruno. Le mur porteur entre cuisine et séjour reste le principal obstacle technique dans l’ancien.
Que contient ce dernier étage de 70 m² avec 5 balcons place Félix Éboué ?
70 m² Loi Carrez (75 m² au sol) au 6e et dernier étage avec ascenseur d’un immeuble bourgeois, avec cinq portes-fenêtres ouvrant chacune sur un balcon et une vue imprenable sur la place et le rocher du zoo de Vincennes. Prix FAI : 590 000 €.
Un matin, une annonce apparaît dans une agence de quartier. Catherine visite dans la journée. Le plan : séjour-cuisine de 35 m² orienté sud, deux chambres à l’est, salle d’eau avec puits de lumière, WC séparés, cave au sous-sol.
L’appartement résulte de la réunion de chambres de bonne par l’ancien propriétaire. Peu de murs porteurs, ce qui rend les travaux d’aménagement réalisables. Et un bonus inattendu : la possibilité d’acheter les combles à la copropriété.
Devis travaux : 70 000 €.
Comment l’emporter face à une offre sans clause suspensive ?
En prouvant que le dossier tient, malgré la clause. Un concurrent s’est présenté avec une offre légèrement inférieure mais sans condition suspensive de prêt, un argument de poids face aux vendeurs : l’offre de Pauline et Bruno a pourtant été acceptée le 4 avril.
Catherine envoie la vidéo et les caractéristiques au couple, qui visite dès le lendemain et fait une offre. Elle organise ensuite une seconde visite avec un architecte pour démontrer le sérieux du projet. Après des discussions serrées avec l’agent, leur dossier de financement, validé en amont par le courtier Home Select, a fait la différence.
À quoi servent 70 000 € de travaux dans ce dernier étage du 12e ?
À créer la troisième chambre, avec douche, sans toucher à un seul mur porteur. Le séjour-cuisine avec cheminée conserve 25 m² et la circulation est optimisée.
L’entrepreneur recommandé par Home Select réalise les travaux entre juillet et novembre. Cerise sur le gâteau : lors d’une assemblée générale extraordinaire en septembre, les copropriétaires votent à l’unanimité la vente des combles à Pauline et Bruno. Un volume supplémentaire qui décuple le potentiel de l’appartement.
Que retenir d’un achat à rénover resté 53 000 € sous le budget ?
Qu’acheter à rénover au dernier étage revient moins cher qu’acheter refait plus bas : 590 000 € de prix et 70 000 € de travaux, soit 707 000 € frais de notaire compris, contre 760 000 € de budget. Et qu’un tel bien ne se trouve pas en ligne.
La prospection terrain est irremplaçable. Ce bien est apparu dans une seule agence de quartier. Ni SeLoger, ni LeBonCoin, ni aucun portail ne l’avait référencé. Sans le travail de Catherine sur le terrain du 12e, Pauline et Bruno ne l’auraient jamais vu.
Le budget maîtrisé est possible. En achetant un bien à rénover au 6e étage plutôt qu’un bien refait à un étage inférieur, le couple a économisé 53 000 € sur son budget initial tout en obtenant un appartement supérieur à ses attentes.
La patience paie. Trois mois sans baisser les critères, quand beaucoup d’acquéreurs auraient élargi leur périmètre ou renoncé à l’étage élevé. Catherine a tenu la ligne du cahier des charges initial.
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Sources
Questions fréquentes
01 Combien coûte un dernier étage dans le 12e arrondissement de Paris ?
Dans le 12e arrondissement, un dernier étage avec ascenseur dans l'ancien se négocie entre 9 000 et 12 000 €/m² selon le secteur et l'état du bien. Le triangle Dugommier-Daumesnil-Reuilly-Diderot est parmi les plus recherchés. La rareté de ce type de bien, moins de 5 % de l'offre, justifie une surcote de 10 à 15 % par rapport aux étages intermédiaires.
02 Peut-on abattre un mur porteur dans un appartement ancien à Paris ?
Techniquement oui, mais cela nécessite l'intervention d'un ingénieur structure, l'accord du syndic de copropriété et un permis de travaux. Le coût varie de 3 000 à 15 000 € selon la portée du mur. Dans les immeubles anciens parisiens, les murs porteurs séparent souvent la cuisine du séjour, ce qui complique l'aménagement en cuisine ouverte. Un chasseur immobilier expérimenté identifie ces contraintes dès la pré-visite.
03 Comment un chasseur immobilier trouve-t-il des biens qui ne sont pas sur Internet ?
La majorité des biens en dernier étage avec ascenseur dans l'ancien à Paris ne passent jamais par les portails immobiliers. Le chasseur les trouve par trois canaux : son réseau d'agents immobiliers de quartier, la prospection terrain (distribution de flyers, repérage d'affiches) et les alertes paramétrées sur les outils professionnels. Chez Home Select, nos chasseurs couvrent leur secteur physiquement plusieurs fois par semaine.
04 Acheter un bien à rénover en dernier étage permet-il de maîtriser son budget ?
Oui. En achetant un bien à rénover au dernier étage plutôt qu'un bien refait à un étage inférieur, on obtient souvent un meilleur appartement pour un budget total inférieur. Dans cette mission, un couple a acquis un dernier étage de 70 m² avec 5 balcons à 590 000 €, puis investi 70 000 € pour créer une troisième chambre sans toucher aux murs porteurs. Le budget final, 707 000 € prix, frais de notaire et travaux compris, restait 53 000 € sous le budget initial de 760 000 €, tout en offrant un bien supérieur aux attentes.
