Home Select a trouvé pour un couple un appartement de 85 m² avec une terrasse de 18 m² dans le 12e arrondissement de Paris, au dernier étage d’un immeuble des années 1970. Le bien a été acquis à 695 000 € contre 739 000 € affichés, soit une négociation de 6,0 %. Catherine Ziegler, chasseur d’appartement, a mené cette recherche en 7 semaines.
Fiche de la mission
- Chasseur : Catherine Ziegler
- Secteur : 12e arrondissement : quartier Picpus / Nation
- Type de bien : 3 pièces, 85 m² + terrasse 18 m²
- Budget initial : 750 000 €
- Prix affiché : 739 000 €
- Prix d’achat : 695 000 € (–6,0 %)
- Durée de recherche : 7 semaines
- Profil acquéreur : Couple cinquantenaire, propriétaire revendeur dans le 20e
Le projet
Marc et Nathalie vendaient leur 3 pièces sans extérieur dans le 20e arrondissement pour acheter un appartement avec terrasse. Après trente ans de vie parisienne, ils souhaitaient enfin disposer d’un espace extérieur sans quitter la capitale. Leur exigence principale : une vraie terrasse, pas un balcon filant de 2 m², utilisable pour y installer une table, des plantes et y prendre leurs repas d’avril à octobre.
Le couple avait exploré les annonces pendant quatre mois sans succès. Les rares appartements avec terrasse dans leur budget partaient avant même la deuxième visite. Ils ont contacté Home Select sur recommandation d’amis ayant fait appel à nos services deux ans plus tôt.
La stratégie de recherche
Catherine Ziegler a immédiatement cadré les attentes. À Paris, les terrasses de plus de 15 m² représentent moins de 5 % de l’offre. Pour maximiser les chances, elle a élargi la recherche aux derniers étages d’immeubles des années 1960-1980, qui offrent plus souvent des toits-terrasses que le parc haussmannien.
La zone de recherche couvrait le 11e, le 12e et le 20e arrondissement : des secteurs où le prix au m² permet d’absorber le surcoût lié à un extérieur. Catherine a contacté directement 18 agences de ces arrondissements et activé ses contacts auprès de syndics gérant des copropriétés avec terrasses en toiture.
En cinq semaines, sept biens correspondant aux critères ont été identifiés. Quatre ont été visités. Les trois premiers présentaient des défauts rédhibitoires : étanchéité à refaire avec un coût estimé à 40 000 € sur l’un, terrasse en jouissance exclusive (et non en partie privative) sur un autre, vis-à-vis direct sur le troisième.
Le bien trouvé
Le quatrième bien cochait toutes les cases. Un 3 pièces de 85 m² au 7e et dernier étage d’un immeuble de 1972, rue du Rendez-Vous. La terrasse de 18 m², plein sud, était inscrite comme partie privative au règlement de copropriété. L’étanchéité avait été refaite en 2021, couverte par une garantie décennale jusqu’en 2031.
L’intérieur nécessitait un rafraîchissement, cuisine et salle de bains d’origine, mais la structure était saine. Le double séjour de 30 m² ouvrait directement sur la terrasse par une large baie vitrée. Les deux chambres, de 13 m² et 11 m², donnaient sur cour, au calme. Le DPE classé D laissait une marge d’amélioration par l’isolation des fenêtres, déjà prévue par la copropriété dans le plan pluriannuel de travaux.
La négociation
Le prix demandé de 739 000 € plaçait le bien à 8 694 €/m² hors terrasse, ou 7 175 €/m² en comptant la terrasse pondérée à 50 %. Catherine a structuré la négociation autour de trois arguments : le coût des travaux de rafraîchissement (estimés à 30 000 €), le DPE classé D qui impliquait un surcoût d’isolation future, et deux transactions comparables dans le même quartier : un dernier étage sans terrasse vendu à 8 200 €/m² et un bien avec terrasse au 4e étage vendu à 7 400 €/m² pondéré.
L’offre initiale à 680 000 € a été suivie d’une contre-proposition à 710 000 €. L’accord final à 695 000 € représente une économie de 44 000 €. Rapporté à la surface pondérée, le prix final de 6 748 €/m² constituait une acquisition solide dans un marché où les biens avec terrasse se raréfient.
Ce que cette mission illustre
Chercher une terrasse à Paris exige une méthodologie spécifique. Le parc haussmannien offre peu de terrasses. Catherine a ciblé les immeubles des années 1960-1980, où les toits plats génèrent davantage de surfaces extérieures accessibles. Cette approche a permis de quadrupler le nombre de biens éligibles.
Le statut juridique de la terrasse est un piège fréquent. Jouissance exclusive ou partie privative, la différence est fondamentale. Sur les sept biens identifiés, l’un n’offrait qu’une jouissance exclusive : un droit d’usage révocable par l’assemblée générale. Catherine vérifie systématiquement ce point dans le règlement de copropriété avant toute visite.
La négociation sur un bien rare reste possible quand elle est documentée. Même sur un appartement avec terrasse, un bien convoité, la négociation de 6,0 % a été obtenue grâce à des données de marché précises et un argumentaire fondé sur les travaux à prévoir. La rareté du bien ne doit pas empêcher de négocier.
Vous recherchez un appartement avec extérieur à Paris ? Contactez notre équipe pour définir ensemble votre stratégie de recherche.
Questions fréquentes
Quelle est la plus-value d'une terrasse sur un appartement parisien ?
Une terrasse de plus de 15 m² ajoute en moyenne 10 % à 20 % au prix d'un appartement parisien équivalent sans extérieur. Dans le 12e arrondissement, cela représente un surcoût de 800 à 1 500 €/m² de terrasse.
Comment trouver un appartement avec terrasse à Paris quand l'offre est si limitée ?
Moins de 5 % des appartements parisiens disposent d'une vraie terrasse. Un chasseur immobilier accède aux réseaux off-market et aux ventes avant publication, ce qui multiplie par trois les chances de trouver ce type de bien rare.
Quels points vérifier avant d'acheter un appartement avec terrasse à Paris ?
Il faut vérifier le règlement de copropriété (usage de la terrasse, barbecue, végétalisation), l'étanchéité (dernière réfection, garantie décennale), l'orientation et l'exposition au vent, et le classement au cadastre (partie privative ou jouissance exclusive).
