Home Select a accompagné un investisseur lyonnais dans l’achat d’un 2 pièces de 38 m² dans le 11e arrondissement de Paris. Le bien, acquis à 330 000 € après négociation de 5,7 %, génère un rendement locatif brut de 6,2 %. Notre chasseur d’appartement a bouclé cette mission en 6 semaines.
Fiche de la mission
- Chasseur : Home Select
- Secteur : 11e arrondissement : quartier Charonne / Faidherbe
- Type de bien : Appartement 2 pièces, 38 m²
- Budget initial : 350 000 €
- Prix affiché : 350 000 €
- Prix d’achat : 330 000 € (–5,7 %)
- Durée de recherche : 6 semaines
- Profil acquéreur : Investisseur, 45 ans, résident à Lyon
Le projet
Philippe, cadre supérieur à Lyon, souhaitait réaliser son premier investissement locatif à Paris. Son objectif : un 2 pièces dans un arrondissement à forte demande locative, offrant un rendement brut supérieur à 5 % et un potentiel de valorisation à moyen terme. Le 11e arrondissement figurait en tête de sa liste pour son dynamisme et ses prix encore accessibles comparés aux arrondissements centraux.
N’habitant pas Paris, Philippe ne pouvait pas se rendre disponible pour les visites à court préavis. Un bien intéressant nécessite souvent une visite dans les 24 à 48 heures : un délai incompatible avec un aller-retour Lyon-Paris. C’est cette contrainte qui l’a conduit à faire appel à un chasseur immobilier.
La stratégie de recherche
Notre chasseur d’appartement a défini le cahier des charges d’investissement : un 2 pièces de 30 à 45 m², en bon état ou avec des travaux légers (moins de 15 000 €), dans un immeuble sans gros travaux votés, à moins de 10 minutes à pied d’une station de métro. Le loyer cible, déterminé par analyse des annonces locatives du quartier, se situait entre 1 600 € et 1 750 € charges comprises.
La recherche s’est concentrée sur le secteur Charonne-Faidherbe, identifié comme le meilleur compromis rendement/valorisation du 11e : prix au m² inférieur de 8 % au secteur Bastille, mais même desserte (métro 8, ligne A du RER à Nation) et demande locative équivalente.
En quatre semaines, huit biens ont été analysés à distance avec Philippe. Trois visites ont été effectuées par notre chasseur, avec compte-rendu vidéo détaillé transmis dans l’heure.
Le bien trouvé
Le bien retenu se situait au 2e étage d’un immeuble de 1905, rue de Montreuil. Un 2 pièces de 38 m² avec séjour de 18 m², chambre de 12 m², cuisine séparée et salle d’eau. L’état général était correct : peintures à rafraîchir, mais cuisine et salle d’eau fonctionnelles et récentes (rénovation 2019).
L’immeuble, composé de 12 lots, affichait des charges de copropriété de 150 €/mois (eau froide, entretien parties communes, assurance). Aucun gros travaux n’était prévu dans les PV des trois dernières AG. Le DPE classé D était standard pour l’époque de construction.
L’atout principal pour un investissement : la configuration 2 pièces avec chambre fermée, la plus recherchée par les locataires jeunes actifs du quartier. Le métro Faidherbe-Chaligny (ligne 8) se trouvait à 4 minutes à pied.
La négociation
Le bien était affiché à 350 000 €, soit 9 211 €/m². Notre chasseur a préparé un dossier de négociation fondé sur trois éléments : l’analyse de cinq ventes récentes dans le même périmètre (moyenne à 8 600 €/m² pour des 2 pièces au 2e étage), les travaux de rafraîchissement estimés à 8 000 €, et le DPE classé D.
L’offre initiale de 320 000 € a fait l’objet d’une contre-proposition à 340 000 €. L’accord s’est conclu à 330 000 €, soit 8 684 €/m². Avec un loyer de marché estimé à 1 700 €/mois, le rendement locatif brut atteint 6,2 % : un résultat supérieur à l’objectif initial de 5 %.
Philippe a financé l’acquisition par un emprunt de 280 000 € sur 20 ans à 3,4 %, complété par un apport de 50 000 €. Le cashflow mensuel net, après remboursement et charges, est légèrement positif.
Ce que cette mission illustre
L’investissement locatif à Paris reste rentable quand on cible les bons micro-quartiers. Le secteur Charonne-Faidherbe du 11e arrondissement offre des rendements supérieurs à la moyenne parisienne grâce à un prix au m² modéré et une demande locative soutenue par la proximité de Nation et Bastille.
Acheter à distance nécessite un intermédiaire de confiance. Philippe n’a visité le bien qu’une seule fois, pour la contre-visite avant signature du compromis. Les visites préliminaires, les vérifications de copropriété et la négociation ont été intégralement gérées par notre chasseur d’appartement, avec comptes-rendus vidéo après chaque étape.
La négociation sur un bien d’investissement se chiffre en points de rendement. L’économie de 20 000 € représente 0,7 point de rendement annuel supplémentaire. Sur 15 ans, ce gain initial se traduit par plus de 10 000 € de cashflow cumulé additionnel.
Vous envisagez un investissement locatif à Paris ? Contactez notre équipe pour étudier les opportunités.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif brut espérer pour un 2 pièces dans le 11e arrondissement ?
Un 2 pièces dans le 11e arrondissement offre un rendement locatif brut de 4,5 % à 6,5 % selon l'état du bien, l'étage et la proximité des transports. Les biens à rénover avec un prix d'achat négocié permettent d'atteindre la fourchette haute.
Le 11e arrondissement est-il un bon choix pour un investissement locatif à Paris ?
Le 11e arrondissement combine une forte demande locative (étudiants, jeunes actifs), un prix au m² inférieur de 15 % aux arrondissements centraux, et un taux de vacance locative inférieur à 2 %. C'est l'un des arrondissements les plus liquides pour la revente.
Un chasseur immobilier peut-il aider à optimiser le rendement d'un investissement locatif ?
Un chasseur d'appartement spécialisé en investissement identifie les biens sous-évalués, négocie le prix d'achat (gain moyen de 4 % à 7 % chez Home Select), et vérifie le potentiel locatif réel en croisant les loyers du marché avec les charges de copropriété.
