L'essentiel
En 2026, Home Select a accompagné un jeune couple pour l'achat d'un 3 pièces de 58 m² passage de la Bonne-Graine, dans le quartier Bastille / Ledru-Rollin (Paris 11e), au 3e étage sans ascenseur d'un immeuble faubourien de 1890. En vente depuis 52 jours et affiché à 545 000 € après une première baisse, le bien a été négocié à 520 000 €, soit 8 966 €/m², 25 000 € d'économie et 4,6 % sous le prix vendeur, en 4 semaines. Chasseur immobilier parisien depuis 2011 et membre de la FCI, Home Select obtient en moyenne 6 % de négociation sur le prix vendeur.
Points clés
- 3 pièces de 58 m2 acheté près de Bastille dans le 11e pour 520 000 euros en 4 semaines
- Négociation de 4,6 % soit 25 000 euros d'économie grâce au délai de mise en vente de 52 jours
- L'absence d'ascenseur réduit les charges de 30 à 40 % et constitue un levier de négociation
- Le secteur Bastille-Ledru-Rollin offre un rapport qualité-prix 8 à 10 % inférieur à République-Oberkampf
Home Select a accompagné un jeune couple dans l’acquisition d’un 3 pièces de 58 m² dans le quartier Bastille du 11e arrondissement de Paris. Le chasseur Home Select a trouvé le bien en 4 semaines. Le prix, négocié de 545 000 € à 520 000 €, représente une économie de 25 000 € soit 4,6 %.
Fiche de la mission
- Chasseur : Home Select
- Secteur : 11e arrondissement : quartier Bastille / Ledru-Rollin
- Type de bien : Appartement 3 pièces, 58 m²
- Budget initial : 550 000 €
- Prix affiché : 545 000 €
- Prix d’achat : 520 000 € (–4,6 %)
- Durée de recherche : 4 semaines
- Profil acquéreur : Couple trentenaire, locataire dans le 11e
Pourquoi ce couple locataire rue de la Roquette voulait-il rester à Bastille ?
Thomas et Claire cherchaient un 3 pièces avec une deuxième chambre dans le secteur Bastille, avec un budget plafonné à 550 000 € : 110 000 € d’apport et 440 000 € de capacité d’emprunt validée par leur banque. Locataires d’un 2 pièces rue de la Roquette depuis quatre ans, ils voulaient rester dans le quartier où ils avaient construit leur vie sociale et professionnelle, et attendaient leur premier enfant.
Dans le 11e arrondissement, ce budget correspondait à un 3 pièces de 50 à 60 m², un créneau très disputé. Le couple avait fait trois offres en deux mois, toutes refusées au profit d’acheteurs ayant proposé au prix affiché dans les 24 heures.
Comment cibler un 3 pièces en vente depuis plus de 45 jours près de Bastille ?
La stratégie a consisté à cibler les biens en vente depuis plus de 45 jours, signe d’un prix initial trop élevé ou d’un défaut perçu que l’analyse technique peut relativiser, et à activer les contacts de six agences locales spécialisées dans le secteur Bastille-Nation. Le chasseur Home Select, qui intervient régulièrement dans le 11e et en connaît les micro-quartiers rue par rue, savait que le secteur Bastille / Ledru-Rollin offre un meilleur rapport qualité-prix que le triangle République-Oberkampf, plus médiatisé mais 8 % à 10 % plus cher au m².
En trois semaines, cinq biens avaient été identifiés. Deux correspondaient au cahier des charges après analyse technique. Le premier, bien situé, présentait un PV d’assemblée générale avec 80 000 € de travaux de ravalement votés : un surcoût non provisionné. Le second a retenu l’attention du couple.
Quel 3 pièces de 58 m² a été trouvé passage de la Bonne-Graine ?
Le bien retenu était un 3 pièces de 58 m² au 3e étage sans ascenseur d’un immeuble faubourien de 1890, passage de la Bonne-Graine, rénové cinq ans plus tôt. Il offrait une cuisine équipée ouverte sur un séjour de 20 m², deux chambres de 12 et 10 m², une salle d’eau refaite et le parquet ancien d’origine, conservé et poncé.
Le bien était en vente depuis 52 jours. Le chasseur en a identifié la raison : le prix initial de 565 000 € avait été réduit à 545 000 €, mais restait au-dessus du marché pour un 3e étage sans ascenseur. L’absence d’ascenseur, perçue comme un frein, était en réalité un avantage pour le couple : charges de copropriété réduites à 180 €/mois et aucun risque de travaux d’installation à venir.
Le DPE classé D était cohérent avec l’époque de construction. Les fenêtres double vitrage posées lors de la rénovation limitaient les déperditions thermiques. Aucuns travaux majeurs n’étaient prévus au PV de copropriété des trois dernières assemblées générales.
Comment le temps de commercialisation a-t-il fait gagner 25 000 € ?
Le prix est passé de 545 000 € à 520 000 €, soit 25 000 € et 4,6 % sous le prix affiché : les 52 jours passés sur le marché, après une première baisse de 565 000 € à 545 000 €, ont fourni le levier. L’offre à 510 000 € était appuyée par trois arguments : l’absence d’ascenseur (décote habituelle de 3 % à 5 % par étage au-dessus du 2e), le DPE classé D, et deux ventes comparables : un 3 pièces de 55 m² vendu à 8 700 €/m² rue de Charonne et un 60 m² à 9 000 €/m² passage Charles Dallery.
Le vendeur a proposé 530 000 €. L’accord s’est fait à 520 000 €, soit 8 966 €/m² : un prix cohérent avec le marché du quartier pour un étage intermédiaire sans ascenseur. L’économie de 25 000 € a couvert l’intégralité des frais de notaire restant à charge après le financement.
Que retenir d’un achat près de Bastille avec 550 000 € ?
Les biens en vente depuis plus de 45 jours offrent les meilleures marges de négociation. Ce 3 pièces en était à son 52e jour et à sa première baisse de prix quand l’offre a été déposée, ce qui a valu 25 000 € au couple. Le chasseur Home Select cible systématiquement ces biens dans le 11e arrondissement : un temps de commercialisation long signale souvent un ajustement de prix en cours, pas nécessairement un problème structurel.
L’absence d’ascenseur n’est pas toujours un défaut. Pour un couple jeune et actif, le 3e étage sans ascenseur se traduit par des charges réduites de 30 % à 40 %. Ce facteur, souvent perçu négativement, crée une opportunité de négociation documentée par les données de prix au m².
Connaître les micro-quartiers permet d’optimiser un budget serré. Le passage de la Bonne-Graine, à 200 mètres de la place de la Bastille, offre un cadre calme dans un quartier animé. Le chasseur oriente régulièrement ses clients vers ces rues secondaires où le prix au m² peut être 5 % à 8 % inférieur aux artères principales.
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Sources
Questions fréquentes
01 Quel est le prix moyen au m² dans le 11e arrondissement de Paris en 2026 ?
En 2026, le prix moyen au m² dans le 11e arrondissement se situe entre 9 200 € et 10 800 € selon le quartier. Le secteur Bastille / Charonne est légèrement plus cher que la partie nord vers Belleville, avec un écart moyen de 500 à 800 €/m².
02 Le 11e arrondissement est-il adapté aux jeunes couples qui achètent ?
Le 11e arrondissement attire une forte proportion de jeunes acquéreurs grâce à son dynamisme commercial, ses transports (métros 1, 5, 8, 9) et des prix au m² inférieurs de 15 à 20 % aux arrondissements centraux. C'est le 3e arrondissement le plus demandé par les 25-35 ans à Paris.
03 Peut-on encore négocier un bien immobilier dans le 11e arrondissement ?
Les marges de négociation dans le 11e varient de 3 % à 7 % selon l'état du bien et la durée de mise en vente. Un bien en vente depuis plus de 60 jours offre généralement une marge supérieure à 5 %.
04 Combien peut-on négocier sur un 3 pièces près de Bastille dans le 11e ?
La marge dépend surtout du temps passé sur le marché. Lors de cette mission, un 3 pièces de 58 m² passage de la Bonne-Graine, au 3e étage sans ascenseur, en vente depuis 52 jours et déjà baissé de 565 000 € à 545 000 €, a été négocié à 520 000 €, soit 8 966 €/m², 25 000 € d'économie et 4,6 % sous le prix vendeur. Les leviers : l'absence d'ascenseur (décote de 3 à 5 % par étage au-delà du 2e), le DPE classé D et deux ventes comparables à 8 700 et 9 000 €/m². Home Select obtient en moyenne 6 % de négociation sur le prix vendeur.
