Home Select a trouvé pour un retraité un 3 pièces de standing de 68 m² dans le quartier de Passy, au 16e arrondissement de Paris. Le bien, issu du marché off-market, a été acquis à 785 000 € contre un prix estimé à 829 000 €. Frédéric Girard, chasseur immobilier, a mené cette recherche en 8 semaines.
Fiche de la mission
- Chasseur : Frédéric Girard
- Secteur : 16e arrondissement : quartier Passy
- Type de bien : Appartement 3 pièces, 68 m², immeuble de standing
- Budget initial : 850 000 €
- Prix estimé : 829 000 € (bien off-market, pas de prix affiché)
- Prix d’achat : 785 000 € (–5,3 %)
- Durée de recherche : 8 semaines
- Profil acquéreur : Retraité, 68 ans, vendait sa maison en banlieue
Le projet
Bernard, ancien directeur financier, venait de prendre sa retraite et souhaitait quitter sa maison de Versailles pour se rapprocher de ses enfants et petits-enfants installés dans le 16e arrondissement. Après 30 ans en pavillon, il cherchait un appartement de qualité avec ascenseur, dans un immeuble bien tenu, à distance de marché du Trocadéro et des jardins du Ranelagh.
Ses critères étaient précis : 3 pièces minimum, hauteur sous plafond correcte, étage élevé avec ascenseur, gardien, et surtout un immeuble de standing : pierre de taille, parties communes impeccables. Bernard ne souhaitait pas de travaux importants : il cherchait un bien prêt à habiter.
La stratégie de recherche
Frédéric Girard a immédiatement orienté la recherche vers le marché off-market. Dans le 16e arrondissement, de nombreux propriétaires vendent leur bien discrètement, par le bouche-à-oreille, via leur notaire ou par l’intermédiaire de gardiens d’immeuble, pour éviter les visites publiques et préserver leur tranquillité.
Frédéric a contacté son réseau : 14 gardiens d’immeuble du périmètre Passy-Ranelagh, 5 notaires du 16e et 8 agences spécialisées dans le haut de gamme local. En trois semaines, deux biens off-market correspondant aux critères ont émergé : un volume remarquable pour ce type de recherche.
Le premier bien, un 3 pièces de 72 m² rue de la Pompe, présentait des travaux de plomberie à prévoir dans les deux ans (colonne montante, estimée à 8 000 € par lot). Frédéric l’a écarté.
Le bien trouvé
Le second bien répondait à toutes les exigences. Un 3 pièces de 68 m² au 5e étage avec ascenseur, dans un immeuble haussmannien de 1895 situé avenue Paul-Doumer. Le séjour de 25 m² avec cheminée en marbre et moulures d’origine bénéficiait d’une belle luminosité grâce à deux fenêtres donnant sur l’avenue. La chambre principale de 16 m² avec dressing intégré et la seconde chambre de 12 m² donnaient sur cour, au calme absolu.
L’appartement avait été entièrement rénové en 2020 : cuisine équipée Bulthaup, salle de bains en marbre, isolation phonique renforcée, électricité refaite. Le DPE classé C, exceptionnel pour un immeuble de cette époque, témoignait de la qualité de la rénovation.
L’immeuble disposait d’un gardien à temps plein, d’un hall d’entrée avec boiseries et d’un ascenseur modernisé en 2019. Les charges de copropriété s’élevaient à 350 €/mois. Le PV de la dernière assemblée générale ne mentionnait aucun gros travaux à venir.
Le propriétaire, un expatrié installé à Genève, souhaitait une vente discrète et rapide.
La négociation
Le bien n’ayant pas de prix affiché, Frédéric a réalisé sa propre estimation. Sur la base de quatre ventes récentes dans le périmètre Passy-Ranelagh (fourchette 11 200 €/m² à 12 800 €/m² pour des biens rénovés en étage élevé), il a situé la valeur de marché à 829 000 €, soit 12 191 €/m².
L’offre initiale de 770 000 € a été transmise au vendeur via son notaire. Après un échange en visioconférence, Frédéric a fait valoir que le vendeur souhaitait une transaction rapide sans publication : un avantage qui justifiait une décote de confidentialité. L’accord s’est conclu à 785 000 € (11 544 €/m²), soit 5,3 % sous l’estimation de marché.
Bernard a financé l’achat par le produit de la vente de sa maison à Versailles, sans recourir au crédit. Le compromis a été signé directement chez le notaire du vendeur, avec une levée de conditions en quatre semaines.
Ce que cette mission illustre
Le marché off-market du 16e arrondissement est accessible à qui entretient un réseau local. Ce bien n’a jamais été publié sur aucun portail. C’est le gardien de l’immeuble, contacté par Frédéric, qui a signalé le départ de l’expatrié. Ce type d’accès repose sur des relations de confiance construites sur des années.
Les seniors ont des critères spécifiques que le marché standard satisfait mal. Ascenseur, gardien, absence de travaux, proximité familiale : ces exigences combinées réduisent drastiquement l’offre. Un chasseur d’appartement qui maîtrise le parc immobilier du quartier identifie les biens compatibles bien plus rapidement qu’une recherche autonome.
La négociation sur un bien off-market suit des règles différentes. Sans prix affiché, c’est l’estimation du chasseur qui sert de base. Frédéric a construit son évaluation sur des données de transactions vérifiées, puis a utilisé la confidentialité comme levier de négociation : un argument propre aux ventes hors marché.
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Questions fréquentes
Comment accéder aux biens off-market dans le 16e arrondissement ?
Dans le 16e, environ 25 % des ventes se concluent sans publication d'annonce. Un chasseur immobilier accède à ces biens via son réseau de notaires, gardiens d'immeuble et agents locaux. Chez Home Select, nos chasseurs entretiennent des relations suivies avec plus de 50 interlocuteurs dans le 16e.
Quels sont les critères d'un appartement de standing dans le 16e ?
Un appartement de standing dans le 16e se caractérise par un immeuble en pierre de taille, un gardien, un ascenseur, des parties communes entretenues (hall, escalier), une hauteur sous plafond supérieure à 2,80 m, et des prestations intérieures de qualité (parquet, moulures, cheminées).
Un chasseur immobilier aide-t-il les seniors dans leur projet d'achat ?
Home Select accompagne régulièrement des seniors dans leurs projets d'achat : résidence principale de plain-pied, pied-à-terre parisien, ou rapprochement familial. Le chasseur gère l'intégralité des démarches, des visites à la signature, en s'adaptant au rythme de chaque client.
