L'essentiel
En 2026, Home Select a trouvé pour un couple cinquantenaire un 3 pièces de 85 m² avec terrasse plein sud de 18 m², au dernier étage d'un immeuble de 1972 rue du Rendez-Vous, dans le quartier Picpus / Nation (Paris 12e), en 7 semaines. Affiché à 739 000 €, le bien a été négocié à 695 000 €, soit 44 000 € d'économie et 6 % sous le prix vendeur, alors que moins de 5 % des appartements parisiens disposent d'une terrasse de plus de 15 m². Chasseur immobilier parisien depuis 2011, membre de la FCI, Home Select compte 16 chasseurs et obtient en moyenne 6 % de négociation sur le prix vendeur.
Points clés
- 85 m2 avec terrasse de 18 m2 dans le 12e négocié à 695 000 euros, soit 6 % sous le prix affiché
- Moins de 5 % des appartements parisiens disposent d'une terrasse de plus de 15 m2
- Une terrasse ajoute en moyenne 10 à 20 % au prix d'un appartement parisien équivalent
- Le statut juridique de la terrasse (partie privative vs jouissance exclusive) est un point de vérification essentiel
Home Select a trouvé pour un couple un appartement de 85 m² avec une terrasse de 18 m² dans le 12e arrondissement de Paris, au dernier étage d’un immeuble des années 1970. Le bien a été acquis à 695 000 € contre 739 000 € affichés, soit une négociation de 6,0 %. Catherine Ziegler, chasseur d’appartement, a mené cette recherche en 7 semaines.
Fiche de la mission
- Chasseur : Catherine Ziegler
- Secteur : 12e arrondissement : quartier Picpus / Nation
- Type de bien : 3 pièces, 85 m² + terrasse 18 m²
- Budget initial : 750 000 €
- Prix affiché : 739 000 €
- Prix d’achat : 695 000 € (–6,0 %)
- Durée de recherche : 7 semaines
- Profil acquéreur : Couple cinquantenaire, propriétaire revendeur dans le 20e
Pourquoi ce couple cinquantenaire du 20e voulait-il une vraie terrasse ?
Pour disposer enfin d’un extérieur utilisable d’avril à octobre, table et plantes comprises, après trente ans de vie parisienne sans espace extérieur. Marc et Nathalie vendaient leur 3 pièces du 20e arrondissement pour cela, et refusaient de se contenter d’un balcon filant de 2 m².
Le couple avait exploré les annonces pendant quatre mois sans succès. Les rares appartements avec terrasse dans leur budget partaient avant même la deuxième visite. Ils ont contacté Home Select sur recommandation d’amis ayant fait appel à nos services deux ans plus tôt.
Où chercher une terrasse de plus de 15 m² à Paris ?
Aux derniers étages des immeubles des années 1960-1980, dont les toits plats offrent des toits-terrasses que le parc haussmannien n’a pas. À Paris, ces terrasses de plus de 15 m² représentent moins de 5 % de l’offre, une rareté que Catherine Ziegler a cadrée dès le premier rendez-vous.
La zone de recherche couvrait le 11e, le 12e et le 20e arrondissement : des secteurs où le prix au m² permet d’absorber le surcoût lié à un extérieur. Catherine a contacté directement 18 agences de ces arrondissements et activé ses contacts auprès de syndics gérant des copropriétés avec terrasses en toiture.
En cinq semaines, sept biens correspondant aux critères ont été identifiés. Quatre ont été visités. Les trois premiers présentaient des défauts rédhibitoires : étanchéité à refaire avec un coût estimé à 40 000 € sur l’un, terrasse en jouissance exclusive (et non en partie privative) sur un autre, vis-à-vis direct sur le troisième.
Quelle terrasse de 18 m² a été trouvée rue du Rendez-Vous ?
Une terrasse plein sud de 18 m², inscrite comme partie privative au règlement de copropriété, avec une étanchéité refaite en 2021 et couverte par une garantie décennale jusqu’en 2031. Elle prolonge un 3 pièces de 85 m² au 7e et dernier étage d’un immeuble de 1972, rue du Rendez-Vous : le quatrième bien visité, et le seul à cocher toutes les cases.
L’intérieur nécessitait un rafraîchissement, cuisine et salle de bains d’origine, mais la structure était saine. Le double séjour de 30 m² ouvrait directement sur la terrasse par une large baie vitrée. Les deux chambres, de 13 m² et 11 m², donnaient sur cour, au calme. Le DPE classé D laissait une marge d’amélioration par l’isolation des fenêtres, déjà prévue par la copropriété dans le plan pluriannuel de travaux.
Comment négocier 44 000 € sur un appartement avec terrasse ?
Sur trois arguments : 30 000 € de travaux de rafraîchissement, un DPE classé D impliquant un surcoût d’isolation future, et deux transactions comparables du quartier. Affiché 739 000 €, le bien est parti à 695 000 €, soit 6,0 % de baisse.
Le prix demandé plaçait le bien à 8 694 €/m² hors terrasse, ou 7 175 €/m² rapporté à la surface totale terrasse comprise (103 m²). Les deux comparables retenus : un dernier étage sans terrasse vendu à 8 200 €/m² et un bien avec terrasse au 4e étage vendu à 7 400 €/m² pondéré.
L’offre initiale à 680 000 € a été suivie d’une contre-proposition à 710 000 €. L’accord final à 695 000 € représente une économie de 44 000 €. Rapporté à cette même surface totale, le prix final de 6 748 €/m² constituait une acquisition solide dans un marché où les biens avec terrasse se raréfient.
Que retenir de la recherche d’un appartement avec terrasse dans le 12e ?
Cibler les immeubles des années 1960-1980 a quadruplé le nombre de biens éligibles : sept biens identifiés, quatre visités, un acheté. Chercher une terrasse à Paris exige donc une méthodologie spécifique, le parc haussmannien en offrant peu. Catherine a ciblé les immeubles des années 1960-1980, où les toits plats génèrent davantage de surfaces extérieures accessibles.
Le statut juridique de la terrasse est un piège fréquent. Jouissance exclusive ou partie privative, la différence est fondamentale. Sur les sept biens identifiés, l’un n’offrait qu’une jouissance exclusive : un droit d’usage révocable par l’assemblée générale. Catherine vérifie systématiquement ce point dans le règlement de copropriété avant toute visite.
La négociation sur un bien rare reste possible quand elle est documentée. Même sur un appartement avec terrasse, un bien convoité, la négociation de 6,0 % a été obtenue grâce à des données de marché précises et un argumentaire fondé sur les travaux à prévoir. La rareté du bien ne doit pas empêcher de négocier.
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Questions fréquentes
01 Quelle est la plus-value d'une terrasse sur un appartement parisien ?
Une terrasse de plus de 15 m² ajoute en moyenne 10 % à 20 % au prix d'un appartement parisien équivalent sans extérieur. Dans le 12e arrondissement, cela représente un surcoût de 800 à 1 500 €/m² de terrasse.
02 Comment trouver un appartement avec terrasse à Paris quand l'offre est si limitée ?
Moins de 5 % des appartements parisiens disposent d'une vraie terrasse. Un chasseur immobilier accède aux réseaux off-market et aux ventes avant publication, ce qui multiplie par trois les chances de trouver ce type de bien rare.
03 Quels points vérifier avant d'acheter un appartement avec terrasse à Paris ?
Il faut vérifier le règlement de copropriété (usage de la terrasse, barbecue, végétalisation), l'étanchéité (dernière réfection, garantie décennale), l'orientation et l'exposition au vent, et le classement au cadastre (partie privative ou jouissance exclusive).
04 Combien de temps faut-il pour trouver un appartement avec terrasse dans le 12e arrondissement ?
Comme les terrasses de plus de 15 m² représentent moins de 5 % de l'offre parisienne, la recherche est plus longue qu'un appartement classique. Lors de cette mission, Home Select a trouvé un 85 m² avec terrasse de 18 m² plein sud rue du Rendez-Vous, dans le quartier Picpus / Nation du 12e, en 7 semaines. La méthode a consisté à cibler les derniers étages d'immeubles des années 1960-1980 et à activer le réseau de syndics gérant des copropriétés avec toits-terrasses, ce qui a permis de quadrupler le nombre de biens éligibles. Le bien a été négocié à 695 000 € contre 739 000 € affichés.
