Un chasseur immobilier est-il payé au succès ? Ce que dit la loi

Oui. Un chasseur immobilier titulaire de la carte professionnelle T est payé au succès, et ce n’est pas un argument commercial : c’est une obligation légale. Tant que votre achat n’est pas effectivement conclu, il ne peut encaisser aucune somme. Si la recherche n’aboutit pas, vous ne devez rien.

C’est la réponse courte. Elle mérite d’être précisée, parce que la formule « 100 % au succès » recouvre des pratiques très inégales, et que la vraie question n’est pas de savoir si le chasseur est payé au succès, mais à quel moment exact ses honoraires deviennent exigibles et par quels chemins certains cabinets se font payer avant.

Ce que dit exactement la loi

La profession est encadrée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui régit tous les intermédiaires en transactions immobilières. Son article 6 pose une règle simple : aucun bien, aucune somme d’argent, aucune valeur ne peut être reçu avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Trois conséquences directes pour vous :

1. Un chasseur immobilier sous carte T ne peut pas légalement vous demander d’acompte à la signature du mandat de recherche.
2. Aucune rémunération n’est due tant qu’il n’y a pas d’acte constatant l’achat.
3. Sa rémunération suppose que son intervention soit constatée dans cet acte : c’est pour cette raison que le nom du cabinet figure dans le compromis puis dans l’acte authentique.

Autrement dit, le modèle au succès n’est pas une faveur que le cabinet vous consent. C’est le régime juridique par défaut de la profession, dès lors qu’elle s’exerce sous carte professionnelle.

Quand les honoraires deviennent exigibles : l’acte, pas le compromis

C’est le point que la plupart des pages consacrées au sujet passent sous silence.

Le compromis de vente n’est pas l’aboutissement de l’opération : il reste suspendu à des conditions, obtention du prêt, purge du droit de préemption de la commune, absence de servitude bloquante. Tant que ces conditions ne sont pas levées, la vente peut ne jamais se faire. Les honoraires du chasseur ne sont donc pas exigibles au compromis, mais le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, quand vous devenez propriétaire.

En pratique, ils sont réglés à cette occasion, le plus souvent par le notaire sur les fonds de l’acquéreur. Ils sont distincts des frais de notaire, qu’ils ne remplacent pas et auxquels ils ne s’ajoutent pas : ce sont deux lignes indépendantes.

Un mandat qui rendrait la rémunération exigible dès la signature du compromis, dès la présentation d’un bien ou dès une offre acceptée est un signal d’alerte. Faites-le corriger avant de signer.

Les trois façons de contourner le « 100 % au succès »

La loi Hoguet s’applique aux intermédiaires titulaires de la carte T. Certains acteurs facturent donc l’amont en dehors de ce cadre. Ce n’est pas nécessairement illégal, mais cela change radicalement votre exposition au risque.

Formule	Ce que vous payez avant l’achat	Récupérable si la recherche échoue
Mandat de recherche sous carte T, 100 % au succès	0 €	Sans objet : rien n’a été versé
Contrat de conseil ou d’accompagnement hors carte T	Plusieurs milliers d’euros à la signature	Non
Abonnement mensuel ou forfait d’accès à un réseau	De quelques centaines à quelques milliers d’euros	Non
Frais de dossier ou frais d’ouverture	Souvent 500 à 3 000 €	Rarement, et seulement si le mandat le prévoit

La question à poser est donc double, et elle se pose avant de discuter du taux : le cabinet détient-il une carte professionnelle T, et le document qu’il vous fait signer est-il bien un mandat de recherche ? Un « contrat d’accompagnement » facturé d’avance n’est pas un mandat de recherche, et il ne vous protège pas de la même façon.

La seule somme qui peut être due sans que le chasseur ait trouvé

Il existe un cas, et un seul, qu’il faut connaître : la clause d’exclusivité.

Dans un mandat de recherche exclusif, si vous achetez sans passer par votre chasseur un bien qu’il vous a présenté ou qu’il a sourcé pendant le mandat, celui-ci prévoit généralement une indemnité, le plus souvent égale au montant des honoraires. C’est la contrepartie de l’exclusivité et de l’engagement de moyens qu’elle implique.

Notez bien le fait générateur : il faut que vous ayez acheté. Cette indemnité ne sanctionne jamais un échec de la recherche, uniquement un contournement. Sans acquisition, rien n’est dû, exclusivité ou pas.

La loi encadre d’ailleurs cette exclusivité de près. L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que, passé un délai de trois mois à compter de la signature, une clause d’exclusivité ne produit effet que si le mandat peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous n’êtes donc jamais enfermé au-delà de trois mois.

Combien, et qui paie

Sur le marché parisien en 2026, les honoraires d’un chasseur immobilier se situent entre 2 % et 5 % du prix d’achat, avec une moyenne de secteur autour de 4 % et un minimum forfaitaire souvent proche de 10 000 €. Ils sont à la charge de l’acquéreur, qui est le mandant : contrairement à la commission d’agence, déjà comprise dans le prix affiché et versée par le vendeur, ils rémunèrent quelqu’un dont la mission est de défendre vos intérêts à vous.

Chez Home Select, cabinet fondé en 2011 et membre de la FCI, deux offres coexistent, toutes deux 100 % au succès :

• Exclusive, mandat de recherche exclusif ouvert à tous les budgets : 2,5 % TTC du prix négocié, minimum 10 000 € TTC.
• Confidentielle, mandat de recherche simple réservé aux projets de 2 M€ et plus, avec le même accompagnement intégral mais uniquement des biens hors marché présentés : 1,5 % TTC du prix négocié, soit 30 000 € TTC sur un achat à 2 M€.

Dans les deux cas : aucun acompte, aucun frais de dossier, aucune facturation à la visite, aucun abonnement. Le taux porte sur le prix négocié, pas sur le prix affiché, ce qui n’est pas neutre : sur nos 1 200+ acquisitions accompagnées depuis 2011, la négociation moyenne obtenue est de 6 % sur le prix vendeur. Sur un bien affiché 800 000 €, cela représente environ 48 000 € négociés pour 18 800 € d’honoraires. Ces montants sont des moyennes constatées, pas un engagement contractuel.

Les six clauses à vérifier avant de signer

1. Le numéro de carte professionnelle T du cabinet et sa préfecture de délivrance, qui doivent figurer sur le mandat.
2. La mention explicite qu’aucune somme n’est due à la signature, et l’absence de toute ligne « frais de dossier ».
3. Le fait générateur de la rémunération : il doit désigner la signature de l’acte authentique, pas le compromis ni l’offre acceptée.
4. L’assiette du calcul : prix négocié ou prix affiché. L’écart peut atteindre plusieurs milliers d’euros.
5. La durée du mandat et, s’il est exclusif, la faculté de dénonciation après trois mois avec préavis de quinze jours.
6. La clause d’indemnité en cas de contournement : son montant, et surtout la définition précise des biens concernés.

Ce que ce modèle change concrètement

Un cabinet payé au succès ne facture ni le temps passé, ni les biens visités, ni les dossiers qui n’aboutissent pas. Chaque mandat qui échoue est une perte sèche pour lui. Cela produit deux effets mesurables du côté de l’acquéreur : le cabinet sélectionne les recherches qu’il estime pouvoir mener à terme, et il n’a aucun intérêt à faire durer. Notre délai moyen de recherche est de 45 jours, pour 3 visites en moyenne côté client.

C’est la raison pour laquelle la rémunération au succès reste, à Paris, le meilleur filtre disponible pour distinguer un chasseur immobilier d’un vendeur de prestations de recherche. Posez la question dès le premier échange, et demandez le mandat vierge avant tout rendez-vous : un cabinet qui applique réellement le 100 % au succès n’a aucune raison de vous le refuser.