Acheter un appartement à Paris depuis les États-Unis

Un Américain peut acheter un appartement à Paris sans jamais poser le pied en France. La loi l’autorise, l’étude du notaire est organisée pour, et une procuration signera l’acte à sa place. Des centaines d’Américains bouclent un achat de cette façon chaque année.

La difficulté n’est pas juridique. Elle vient de ce que presque toutes les hypothèses qu’un acheteur américain apporte avec lui sont fausses : qu’un moteur de recherche montrera le stock, que son agent est payé par le vendeur, qu’une title company gère la signature, qu’il pourra louer le bien en son absence. Rien de tout cela ne tient à Paris.

Ce guide donne le processus, dans l’ordre, depuis un bureau aux États-Unis.

Comment acheter un appartement à Paris depuis les États-Unis ?

L’achat se boucle intégralement à distance. Fixez le budget frais d’acquisition compris (7 % à 8 %), sécurisez le financement avant de chercher, mandatez quelqu’un à Paris pour visiter à votre place, faites une offre, signez le compromis de vente électroniquement, utilisez le délai de rétractation de dix jours, puis signez l’acte authentique par procuration notariée. Comptez trois à quatre mois entre l’offre acceptée et les clés.

Qui paie le chasseur immobilier en France ?

Vous. C’est le premier point à intégrer, car il inverse le modèle américain.

Aux États-Unis, la commission du vendeur est généralement partagée avec l’agent de l’acheteur : l’acquéreur vit donc la représentation comme gratuite. En France, il n’existe ni commission partagée ni partage de ce type. L’agence qui commercialise l’appartement est mandatée par le vendeur, payée par le vendeur, et travaille pour le vendeur. Quand vous entrez dans une agence parisienne en tant qu’acheteur, personne dans la pièce ne vous représente.

La représentation de l’acheteur existe en France, mais c’est un métier distinct : le chasseur immobilier. Il exerce sous mandat écrit de l’acheteur, encadré par la loi Hoguet, avec une carte professionnelle T, et il est payé par l’acheteur.

Chez Home Select, les honoraires sont de 2,5 % du prix d’achat en mandat exclusif, payables uniquement à la signature de l’acte, avec un minimum de 10 000 € TTC. Rien n’est dû en amont, rien n’est dû si vous n’achetez pas. Depuis août 2026, une seconde formule existe, la Confidentielle, un mandat simple à 1,5 % réservé aux projets de 2 millions d’euros et plus, avec le même accompagnement intégral mais uniquement des biens off-market présentés.

Les Américains hésitent souvent devant l’idée même d’honoraires côté acheteur. Le calcul mérite d’être fait : notre négociation moyenne est de 6 % sur le prix affiché. Sur un appartement à 900 000 €, cela représente 54 000 € face à 22 500 € d’honoraires.

Pourquoi n’y a-t-il pas de MLS à Paris ?

Il n’y en a jamais eu, et aucun équivalent n’est en préparation.

Le stock parisien est éclaté entre des portails concurrents, des milliers de sites d’agences, les ventes de particulier à particulier, les ventes notariales et une importante couche off-market qui n’est publiée nulle part. Deux agences peuvent afficher le même appartement à deux prix le même jour. Une annonce peut rester en ligne des semaines après la vente, parce que la retirer coûte des contacts à l’agence.

Pour un acheteur assis aux États-Unis, c’est le vrai problème, et il est plus grave qu’il n’y paraît derrière un écran. Aucune photo ne dit que la rue calme ne l’est que le dimanche, que la copropriété a voté un ravalement à 400 000 €, que l’appartement du sixième est sans ascenseur, ou que le prix dépasse de 15 % ce que des biens comparables se sont réellement échangés. Sur un marché sans registre central et sans représentation de l’acheteur par défaut, l’asymétrie d’information joue entièrement contre vous.

L’off-market compte ici plus qu’ailleurs. Entre 15 % et 25 % des transactions que nous traitons n’atteignent jamais un portail : elles circulent entre professionnels avant publication. Home Select s’appuie sur un réseau de 15 000 agents partenaires en Île-de-France, ce qui rend cette couche accessible. Depuis les États-Unis, elle ne l’est pas.

Que fait réellement le notaire ?

Le notaire est un officier public, ni avocat ni title company. Il n’a pas d’équivalent direct aux États-Unis.

Il rédige l’acte, vérifie le titre de propriété, conduit les recherches, purge l’éventuel droit de préemption de la commune, calcule et collecte les droits de mutation pour le compte de l’État, conserve votre dépôt sur un compte séquestre réglementé et publie la vente. Sa rémunération est fixée par décret, elle ne se négocie pas.

Un même notaire peut légalement représenter les deux parties, ce qui déroute les Américains. Vous avez le droit de désigner le vôtre, et vous devriez le faire. Deux notaires ne coûtent pas plus cher : l’émolument réglementé est partagé entre eux. Pour un acheteur à 6 000 kilomètres qui ne peut pas passer à l’étude, avoir un notaire dont le devoir de conseil s’exerce envers lui vaut la formalité.

Quelles sont les sept étapes, et combien de temps prend chacune ?

Étape	Ce qui se passe	Durée type
1. Budget et financement	Accord de principe bancaire, ou preuve de fonds	6 à 8 semaines si emprunt
2. Recherche et visites	Visites pour votre compte, comptes rendus filmés	45 jours en moyenne avec un chasseur
3. Offre	Offre écrite, avec un délai d’acceptation court	Quelques jours
4. Compromis de vente	Avant-contrat, dépôt de garantie de 5 % à 10 % sous séquestre	2 à 4 semaines après acceptation
5. Délai de rétractation	Dix jours pendant lesquels l’acheteur peut renoncer sans pénalité	10 jours, légal
6. Recherches et conditions	Purge de la préemption, levée de la condition suspensive de prêt	2 à 3 mois
7. Acte authentique	Signature définitive, déblocage des fonds, remise des clés	Un rendez-vous

Deux particularités françaises surprennent les acheteurs américains. Le délai de rétractation de dix jours ne bénéficie qu’à l’acheteur : une fois expiré, le compromis engage, et renoncer coûte le dépôt de garantie. Et la commune détient un droit de préemption sur de nombreuses ventes parisiennes, c’est-à-dire la possibilité de se substituer à vous au prix convenu. C’est rare, c’est vérifié par le notaire, et cela ne se négocie pas.

Un Américain peut-il vraiment obtenir un crédit français ?

Oui, et le crédit français est souvent le meilleur instrument, parce que le taux est fixe sur toute la durée et que le prêt est libellé dans la devise de l’actif.

Prévoyez 20 % à 30 % d’apport en tant que non-résident, un endettement plafonné à 35 % des revenus et une assurance emprunteur obligatoire. Comptez six à huit semaines. Préparez vos déclarations fiscales américaines, vos relevés bancaires, la justification de l’origine des fonds, et attendez-vous à un niveau d’exigence documentaire que les emprunteurs américains jugent excessif.

L’obstacle spécifiquement américain s’appelle FATCA. Les obligations déclaratives pesant sur les US persons conduisent certaines banques françaises à refuser la relation, indépendamment de la solidité du dossier. C’est un problème de sélection de banque, pas de solvabilité, et il se règle en s’adressant aux prêteurs qui acceptent les clients américains plutôt qu’à l’agence la plus proche de l’appartement.

Dans tous les cas, obtenez l’accord de principe avant de commencer à chercher. À Paris, quand deux offres arrivent au même prix, celle dont le financement est prouvé l’emporte.

Qu’est-ce qui se fait à distance, et qu’est-ce qui ne se fait pas ?

Tout ce qui est transactionnel se fait depuis les États-Unis.

• Les visites : en visioconférence, avec quelqu’un physiquement dans l’appartement, qui oriente la caméra où vous le demandez, ouvre les fenêtres et écoute le bruit.
• L’offre : signée électroniquement.
• Le compromis de vente : signé par signature électronique sécurisée, devenue la norme.
• Le dépôt de garantie : viré sur le compte séquestre du notaire.
• L’acte authentique : signé pour votre compte sous procuration notariée donnée à un clerc de l’étude. Vous signez cette procuration devant un notary public américain avec apostille, ou au consulat de France.

Ce qui ne se délègue pas à un logiciel, c’est le jugement. Aucune visioconférence ne dira si la copropriété est saine, si les travaux votés l’an dernier sont les premiers d’une série, si le rez-de-chaussée de l’immeuble va devenir un bar. Cette lecture se fait dans l’immeuble, dans les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et dans le carnet d’entretien. C’est la raison pour laquelle un acheteur à distance mandate un professionnel dont le rôle est d’aller regarder pour lui, et la raison pour laquelle nos clients visitent trois biens en moyenne au lieu des quarante et plus qu’exige une recherche en solo.

Combien cela coûte-t-il au total ?

Sur un appartement parisien ancien, les frais d’acquisition représentent 7 % à 8 % du prix. L’essentiel est constitué de droits de mutation versés à l’État et au département, et non de la rémunération du notaire, qui n’en est qu’une petite part réglementée. Dans le neuf, comptez 2 % à 3 %.

Viennent ensuite les coûts récurrents, systématiquement sous-estimés par les acheteurs américains :

• La taxe foncière, annuelle, de l’ordre de 800 à 3 000 € sur un appartement parisien standard.
• La surtaxe d’habitation sur résidence secondaire, qui atteint 60 % à Paris et frappe tout bien qui n’est pas la résidence principale.
• Les charges de copropriété, mensuelles : gardien, ménage, ascenseur, chauffage, assurance de l’immeuble.
• Les travaux, votés en assemblée générale et dus par le propriétaire à la date d’appel de fonds.

Côté américain, détenir un bien en France ne fait pas de vous un résident fiscal français, mais crée des obligations déclaratives françaises sur les revenus locatifs et à la revente. Et vous restez imposable aux États-Unis sur vos revenus mondiaux : les loyers français et la plus-value française figurent sur votre déclaration américaine. Un compte bancaire français dépassant 10 000 dollars déclenche le FBAR, et le formulaire 8938 peut s’appliquer. La convention fiscale France-États-Unis de 1994 et le crédit d’impôt étranger servent à éviter la double imposition, pas à supprimer l’obligation déclarative. Faites-vous accompagner par un conseil compétent dans les deux systèmes, et faites-le intervenir avant la signature du compromis, pas après.

Peut-on louer le bien en son absence ?

Partez du principe que non, tant que ce n’est pas vérifié pour cette adresse précise.

C’est l’hypothèse fausse la plus coûteuse de tout le processus. Beaucoup d’Américains achètent un pied-à-terre parisien sur un calcul qui suppose de couvrir les charges par de la location courte durée. Paris ne le permet pas.

Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum. Une résidence secondaire louée à des touristes suppose une autorisation de changement d’usage, soumise à un mécanisme de compensation qui la place en pratique hors de portée de la plupart des particuliers dans les arrondissements centraux. La location courte durée non autorisée est activement contrôlée et sanctionnée.

La location longue durée, nue ou meublée, reste possible, avec des régimes fiscaux distincts. Si le rendement locatif fait partie de votre raisonnement, tranchez la question avant l’offre, pour l’adresse exacte, et pas depuis un article général.

À quoi cela ressemble avec Home Select

Home Select est un chasseur immobilier à Paris, fondé en 2011 et membre de la FCI, la Fédération des Chasseurs Immobiliers. Nous travaillons uniquement pour des acheteurs, jamais pour des vendeurs, sous mandat écrit.

Concrètement, pour un client aux États-Unis : nous cadrons le projet lors d’un appel, nous passons le marché au crible en incluant la couche off-market via notre réseau de partenaires, nous visitons et filmons ce qui correspond, nous vous envoyons une évaluation écrite de chaque appartement plutôt qu’une annonce, nous négocions pour votre compte, et nous coordonnons le notaire, la banque et la procuration jusqu’à l’acte.

Quelques chiffres vérifiables, en 2026 : 16 chasseurs, dont 11 anglophones, plus de 1 200 acquéreurs accompagnés, 4,8/5 sur Google (130+ avis), 96 % de satisfaction, 45 jours en moyenne entre le mandat et l’offre acceptée, 6 % de négociation moyenne sur le prix affiché, trois visites en moyenne au lieu des quarante et plus d’une recherche en solo, et 68 communes couvertes en Île-de-France.

Les honoraires sont de 2,5 % du prix d’achat en mandat exclusif, payables uniquement à la signature, minimum 10 000 € TTC. La Confidentielle, mandat simple à 1,5 % ne présentant que des biens off-market, s’adresse aux projets de 2 millions d’euros et plus.

Par où commencer cette semaine

1. Tranchez comptant ou crédit, et si vous empruntez, lancez l’accord de principe maintenant. C’est le poste le plus long du chemin critique.
2. Prenez un conseil fiscal transfrontalier avant de faire une offre, pas après.
3. Réglez pour de bon la question locative, si le revenu entre dans votre raisonnement.
4. Mandatez à Paris des interlocuteurs qui vous doivent conseil : votre propre notaire, et un chasseur immobilier.
5. Cherchez seulement ensuite. Chercher avant d’avoir son financement, c’est ainsi qu’un acheteur à distance perd l’appartement qu’il voulait.

Pour en parler, contactez Home Select. Le premier échange ne coûte rien.