Home Select a accompagné une enseignante-chercheuse dans l’achat d’un 2 pièces de 42 m² dans le Quartier Latin du 5e arrondissement. Marie Esmieu-Fournel, chasseur d’appartement, a identifié le bien en 6 semaines. Le prix a été négocié de 475 000 € à 445 000 €, soit une économie de 30 000 € (6,3 %).
Fiche de la mission
- Chasseur : Marie Esmieu-Fournel
- Secteur : 5e arrondissement : Quartier Latin / Panthéon
- Type de bien : Appartement 2 pièces, 42 m²
- Budget initial : 480 000 €
- Prix affiché : 475 000 €
- Prix d’achat : 445 000 € (–6,3 %)
- Durée de recherche : 6 semaines
- Profil acquéreur : Célibataire, 41 ans, maître de conférences à la Sorbonne
Le projet
Hélène, maître de conférences en lettres modernes, louait un studio de 25 m² rue des Écoles depuis six ans. Son poste étant désormais titularisé, elle souhaitait acheter pour la première fois : dans le même quartier si possible. Travailler à distance de marché de la Sorbonne constituait sa priorité absolue.
Avec un apport de 130 000 € issu d’un héritage et un salaire mensuel de 3 200 € net, sa capacité d’emprunt plafonnait à 350 000 €. Le budget total de 480 000 € plaçait la barre haute pour le 5e arrondissement, où le prix moyen au m² dépasse les 11 000 €. Hélène avait identifié deux biens en trois mois de recherche autonome, mais avait perdu les deux : l’un au profit d’un acheteur sans condition suspensive, l’autre vendu avant qu’elle ne puisse organiser une deuxième visite.
La stratégie de recherche
Marie Esmieu-Fournel a immédiatement recadré les attentes. Dans le 5e, un budget de 480 000 € permet d’accéder à un 2 pièces de 35 à 45 m², à condition d’accepter un étage intermédiaire sans ascenseur ou un bien nécessitant un rafraîchissement. Marie a ciblé les immeubles anciens des rues secondaires entre le Panthéon et la place Maubert, où le prix au m² est 10 % à 15 % inférieur aux artères principales.
Elle a contacté sept agences du 5e et activé ses alertes auprès de trois études notariales du secteur. En parallèle, elle a surveillé les successions : source fréquente de biens décotés dans le 5e, où de nombreux propriétaires âgés détiennent des appartements depuis plusieurs décennies.
En cinq semaines, quatre biens ont été identifiés. Deux visites ont été organisées avec Hélène. Le premier bien, un 2 pièces de 38 m² au 6e étage sans ascenseur, a été écarté malgré un prix attractif : la montée quotidienne au 6e sans ascenseur n’était pas compatible avec le long terme.
Le bien trouvé
Le second bien a retenu l’attention d’Hélène. Un 2 pièces de 42 m² au 2e étage d’un immeuble du XVIIe siècle, rue Laplace, à 200 mètres du Panthéon. L’appartement se composait d’un séjour de 19 m² avec poutres apparentes et cheminée d’époque, d’une chambre de 13 m² sur cour, d’une cuisine de 5 m² et d’une salle d’eau.
La hauteur sous plafond de 3,10 m, caractéristique des immeubles de cette époque, compensait la surface modeste en créant un volume agréable. Le parquet en point de Hongrie d’origine était en bon état. L’exposition sud-est du séjour offrait un ensoleillement matinal généreux.
Le bien nécessitait un rafraîchissement (peintures, cuisine), estimé à 12 000 €, mais la structure était saine. L’immeuble, classé en partie, faisait l’objet d’un entretien régulier par le syndic. Les charges de copropriété de 190 €/mois incluaient l’eau froide. Le DPE classé E, habituel pour les immeubles du XVIIe siècle, n’était pas rédhibitoire compte tenu du classement patrimonial qui exempte de certaines obligations d’isolation.
La négociation
Le bien était affiché à 475 000 €, soit 11 310 €/m². Marie a préparé un argumentaire en trois points : le DPE classé E et les travaux de rafraîchissement (12 000 €), l’absence d’ascenseur (même si le 2e étage minimisait l’impact), et trois ventes récentes dans le même périmètre : un 2 pièces de 40 m² rue Descartes vendu à 10 500 €/m² et un 45 m² rue de la Montagne-Sainte-Geneviève à 10 800 €/m².
L’offre à 435 000 € a été contestée par le vendeur, qui a proposé 460 000 €. Marie a maintenu la pression en rappelant que le bien était en vente depuis 42 jours et que la prochaine échéance de DPE pourrait compliquer la revente. L’accord final à 445 000 € (10 595 €/m²) offrait à Hélène un prix au m² inférieur de 6 % à la moyenne du quartier.
Ce que cette mission illustre
Le 5e arrondissement reste accessible aux budgets intermédiaires en ciblant les rues secondaires. Marie oriente ses clients vers les rues moins médiatisées du 5e arrondissement, où l’écart de prix avec les artères principales peut atteindre 15 %. Le cachet architectural y est souvent identique, voire supérieur.
Les immeubles anciens du Quartier Latin présentent des spécificités juridiques à maîtriser. Classement patrimonial, exemptions de DPE, servitudes historiques : ces éléments influencent la valeur et la négociabilité du bien. Un chasseur d’appartement expérimenté sait identifier les contraintes réelles et les fausses alertes.
Le DPE classé E n’est pas un obstacle quand on connaît les exemptions. Les immeubles classés ou inscrits aux monuments historiques bénéficient d’exemptions partielles aux obligations de rénovation énergétique. Marie vérifie systématiquement ce point auprès du service d’urbanisme de la mairie avant de conseiller ses clients.
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Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d'un 2 pièces dans le 5e arrondissement de Paris ?
Un 2 pièces de 35 à 50 m² dans le 5e arrondissement se négocie entre 400 000 € et 580 000 € selon le quartier et l'étage. Le Quartier Latin (rues autour du Panthéon) affiche des prix de 10 500 € à 13 000 €/m², tandis que le secteur Censier-Daubenton est plus accessible (9 800-11 000 €/m²).
Le 5e arrondissement est-il adapté pour un achat en résidence principale ?
Le 5e arrondissement offre un cadre de vie exceptionnel : jardin du Luxembourg à proximité, commerces de qualité, transports (RER B, métros 7, 10), et vie culturelle dense. Le marché immobilier y est stable avec une valorisation régulière de 2 % à 3 % par an sur les dix dernières années.
Comment repérer un bien sous-évalué dans un arrondissement prisé comme le 5e ?
Les biens sous-évalués dans le 5e sont souvent en étage bas sans ascenseur, orientés nord, ou avec un DPE défavorable. Un chasseur immobilier identifie ceux dont les défauts apparents sont surmontables (exposition compensée par une hauteur sous plafond, DPE améliorable par isolation des fenêtres) et négocie en conséquence.
