L'essentiel
En juillet 2025, le chasseur immobilier Home Select a accompagné un primo-accédant de 32 ans vers l'achat de son premier appartement, un 2 pièces de 45 m² au 3e étage rue de Ménilmontant (Paris 20e), négocié de 395 000 € à 365 000 €, soit 30 000 € d'économie (7,6 %) en 5 semaines, à 8 111 €/m². Le DPE classé E et des comparables à 7 900-8 300 €/m² ont servi de leviers. À Ménilmontant et Jourdain, les prix vont de 8 000 à 9 500 €/m². Chasseur immobilier parisien depuis 2011 et membre de la FCI, Home Select a accompagné plus de 1 200 acquéreurs avec 6 % de négociation moyenne (4,8/5 sur Google).
Points clés
- 2 pièces de 45 m2 à Ménilmontant acheté 365 000 euros soit 7,6 % de négociation sur le prix affiché de 395 000 euros
- Le DPE classe E a été utilisé comme levier de négociation, réduisant la concurrence et ouvrant des marges supérieures à 5 %
- Le 20e arrondissement offre le meilleur rapport qualité-prix pour les budgets inférieurs à 400 000 euros avec 8 000 à 9 500 euros/m2
- Primo-accédant de 32 ans accompagné de bout en bout : montage financier, analyse des PV de copropriété et vérification des diagnostics
Home Select a accompagné un primo-accédant de 32 ans dans l’acquisition de son premier appartement : un 2 pièces de 45 m² à Ménilmontant, dans le 20e arrondissement de Paris. Le chasseur Home Select a trouvé le bien en 5 semaines. Le prix a été négocié de 395 000 € à 365 000 €, soit une économie de 30 000 € (7,6 %).
Fiche de la mission
- Chasseur : Home Select
- Secteur : 20e arrondissement : quartier Ménilmontant
- Type de bien : Appartement 2 pièces, 45 m²
- Budget initial : 400 000 €
- Prix affiché : 395 000 €
- Prix d’achat : 365 000 € (–7,6 %)
- Durée de recherche : 5 semaines
- Profil acquéreur : Primo-accédant, 32 ans, développeur web, locataire dans le 10e
Que visait ce primo-accédant de 32 ans avec 400 000 € dans le 20e ?
Un 2 pièces avec une vraie chambre séparée, dans un quartier vivant et bien desservi, pour un budget de 400 000 € financé par 80 000 € d’apport. Le 20e s’imposait pour ses prix accessibles et sa proximité avec le 11e, où travaillaient la plupart de ses clients.
Antoine, développeur web en freelance, louait un studio de 22 m² dans le 10e arrondissement pour 950 €/mois. Avec un revenu stable depuis quatre ans et un apport de 80 000 € constitué par son épargne, il souhaitait investir dans sa résidence principale plutôt que de continuer à verser un loyer.
Le 20e arrondissement l’attirait aussi pour son ambiance village et la ligne 2, qui le plaçait à quelques stations de ses clients.
Antoine avait cherché seul pendant deux mois. N’ayant jamais acheté, il se sentait démuni face aux procédures, compromis, clauses suspensives, diagnostics, et avait laissé passer deux opportunités par hésitation. Il a contacté Home Select pour bénéficier d’un accompagnement complet.
Comment sécuriser le financement avant de chercher à Ménilmontant ?
En bouclant le montage avant la première visite : 80 000 € d’apport, 320 000 € d’emprunt sur 25 ans à 3,3 %, attestation de financement obtenue en cinq jours. La recherche n’a démarré qu’une fois ce socle en place.
Le chasseur Home Select a tenu à boucler ce volet avant la moindre visite : sur un marché où les biens corrects partent en quelques jours, une offre sans attestation perd d’avance.
La recherche s’est concentrée sur trois quartiers du 20e : Ménilmontant, Jourdain et Télégraphe. Le secteur Gambetta a été écarté, les prix au m² y dépassant le budget pour un 2 pièces de 45 m² et plus. Neuf agences locales ont été contactées et des alertes activées sur les mandats exclusifs du périmètre.
En quatre semaines, six biens ont été présélectionnés. Trois visites ont été organisées. Le premier présentait un problème d’humidité récurrent au rez-de-chaussée. Le deuxième, un 5e étage sans ascenseur, a été écarté après que les PV de copropriété ont révélé un projet d’installation d’ascenseur à 15 000 € par lot.
Qu’offrait ce 2 pièces de 45 m² d’angle rue de Ménilmontant ?
Une position d’angle au 3e étage qui lui donnait une double luminosité nord-est, avec un séjour de 20 m² et une chambre de 14 m² fermée par une cloison pleine. Seule ombre au tableau : un DPE classé E, corrigeable pour 6 000 € de double vitrage.
Le troisième bien a séduit Antoine immédiatement. Un 2 pièces de 45 m² au 3e étage, rue de Ménilmontant. L’appartement occupait l’angle de l’immeuble, ce qui lui offrait une double luminosité nord-est. Le séjour de 20 m², la chambre de 14 m² fermée par une cloison pleine, la cuisine équipée de 6 m² et la salle de bains refaite en 2020 composaient un ensemble fonctionnel.
L’immeuble de 1910, en pierre et brique, comptait 18 lots. Les charges de copropriété s’élevaient à 160 €/mois. Le ravalement datait de 2018. Le DPE classé E constituait le seul point faible, mais le remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage (estimé à 6 000 €) permettrait de remonter au classement D.
Le métro Ménilmontant (ligne 2) se trouvait à deux minutes à pied. Le marché de Belleville, les commerces de la rue Oberkampf et le parc de Belleville étaient tous accessibles en moins de dix minutes.
Combien le DPE classé E a-t-il fait gagner sur ce 2 pièces du 20e ?
30 000 €, soit 7,6 % du prix affiché de 395 000 €. Le classement E, les 6 000 € de fenêtres à remplacer et le risque de décote à la revente ont pesé plus lourd que la contre-proposition du vendeur à 375 000 €.
Le bien était en vente depuis 38 jours à 395 000 €, soit 8 778 €/m². Le chasseur Home Select a construit la négociation sur trois axes : le DPE classé E, qui appelait des travaux de mise aux normes, les fenêtres à remplacer pour 6 000 €, et les ventes comparables du quartier, un 2 pièces de 42 m² vendu à 7 900 €/m² rue des Cascades et un 48 m² à 8 300 €/m² rue Julien-Lacroix.
L’offre initiale de 350 000 € a été reçue par le vendeur, qui a proposé 375 000 €. Le chasseur a maintenu sa position en soulignant que le DPE E impliquait un coût de remise aux normes et un risque de décote à la revente. L’accord final à 365 000 € (8 111 €/m²) représentait une économie de 30 000 € : suffisante pour financer les travaux de fenêtres et le rafraîchissement.
Pourquoi le 20e reste-t-il accessible sous 400 000 € pour un premier achat ?
Le DPE est un levier de négociation puissant pour les primo-accédants. Un classement E ou F effraie de nombreux acheteurs, ce qui réduit la concurrence et ouvre des marges de négociation supérieures à 5 %. Le chasseur Home Select utilise systématiquement ce levier dans le 20e arrondissement, où le parc ancien génère de nombreux biens en DPE D-E.
L’accompagnement d’un primo-accédant va au-delà de la recherche du bien. Antoine a bénéficié d’un suivi complet : montage financier, analyse des PV de copropriété, vérification des diagnostics, et présence aux étapes clés du compromis. Pour un premier achat, cette sécurisation évite les erreurs coûteuses.
Le 20e arrondissement offre le meilleur rapport qualité-prix pour les budgets inférieurs à 400 000 €. Avec un prix moyen au m² de 8 000 à 9 500 €, le quartier Ménilmontant permet d’acquérir un vrai 2 pièces là où les arrondissements centraux ne proposent qu’un studio pour le même budget.
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Sources
Questions fréquentes
01 Quel budget faut-il pour un premier achat dans le 20e arrondissement de Paris ?
Un 2 pièces de 35 à 50 m² dans le 20e arrondissement se négocie entre 280 000 € et 420 000 € selon le quartier et l'état. Ménilmontant et Jourdain affichent des prix au m² de 8 000 € à 9 500 €, soit 15 % à 25 % de moins que les arrondissements centraux.
02 Le 20e arrondissement est-il un bon choix pour un primo-accédant ?
Le 20e offre un excellent rapport qualité-prix pour un premier achat : prix accessibles, forte demande locative en cas de revente, desserte métro (lignes 2, 3, 3bis, 9, 11) et vie de quartier animée. La valorisation moyenne sur 10 ans est de +18 % dans les secteurs Ménilmontant et Jourdain.
03 Un primo-accédant a-t-il intérêt à faire appel à un chasseur immobilier ?
Un primo-accédant découvre le processus d'achat. Le chasseur sécurise chaque étape : analyse du marché, vérification technique du bien, négociation du prix, et accompagnement jusqu'à la signature. Chez Home Select, la négociation moyenne représente 4 à 7 % du prix affiché, ce qui couvre souvent les honoraires du chasseur.
04 Combien a-t-on négocié sur ce 2 pièces à Ménilmontant ?
Sur cette mission, le chasseur Home Select a négocié un 2 pièces de 45 m² rue de Ménilmontant de 395 000 € à 365 000 €, soit 30 000 € d'économie (7,6 %), à 8 111 €/m². L'argumentation s'est appuyée sur le DPE classé E, le remplacement des fenêtres simple vitrage (6 000 €) et des ventes comparables du quartier (7 900 à 8 300 €/m²). La mission a duré 5 semaines. Home Select obtient 6 % de négociation moyenne, uniquement rémunéré au succès, avec un minimum de 10 000 € TTC.
