L'essentiel
En 2026, Home Select a accompagné Bernard, retraité de 68 ans quittant sa maison de Versailles pour se rapprocher de ses enfants, dans l'achat off-market d'un 3 pièces de standing de 68 m² au 5e étage avec ascenseur dans un immeuble haussmannien avenue Paul-Doumer, quartier Passy (16e arrondissement de Paris), à 785 000 € soit 5,3 % sous l'estimation de marché de 829 000 € (11 544 €/m²), en 8 semaines. Le bien, signalé par un gardien d'immeuble du réseau du chasseur et jamais publié en ligne, a été financé par la vente de sa maison sans recours au crédit. Chasseur d'appartement depuis 2011, Home Select compte 16 chasseurs, 1 200+ acquéreurs accompagnés et applique des honoraires de 2,5 % du prix d'achat, au succès, minimum 10 000 € TTC.
Points clés
- 3 pièces de standing de 68 m2 acheté 785 000 euros en off-market à Passy, négocié à -5,3 % sous l'estimation de marché
- Environ 25 % des ventes dans le 16e se concluent sans publication d'annonce
- Le bien a été signalé par un gardien d'immeuble contacté par le chasseur immobilier
- Financement intégral par la vente de la maison à Versailles, sans recours au crédit
Home Select a trouvé pour un retraité un 3 pièces de standing de 68 m² dans le quartier de Passy, au 16e arrondissement de Paris. Le bien, issu du marché off-market, a été acquis à 785 000 € contre un prix estimé à 829 000 €. Frédéric Girard, chasseur immobilier, a mené cette recherche en 8 semaines.
Fiche de la mission
- Chasseur : Frédéric Girard
- Secteur : 16e arrondissement : quartier Passy
- Type de bien : Appartement 3 pièces, 68 m², immeuble de standing
- Budget initial : 850 000 €
- Prix estimé : 829 000 € (bien off-market, pas de prix affiché)
- Prix d’achat : 785 000 € (–5,3 %)
- Durée de recherche : 8 semaines
- Profil acquéreur : Retraité, 68 ans, vendait sa maison en banlieue
Pourquoi ce retraité quittait-il sa maison de Versailles pour Passy ?
Pour se rapprocher de ses enfants et petits-enfants installés dans le 16e, après 30 ans en pavillon. Bernard, ancien directeur financier tout juste retraité, cherchait un appartement de qualité avec ascenseur, dans un immeuble bien tenu, à distance de marche du Trocadéro et des jardins du Ranelagh.
Ses critères étaient précis : 3 pièces minimum, hauteur sous plafond correcte, étage élevé avec ascenseur, gardien, et surtout un immeuble de standing : pierre de taille, parties communes impeccables. Bernard ne souhaitait pas de travaux importants : il cherchait un bien prêt à habiter.
Comment accéder aux ventes off-market du quartier Passy ?
Par le réseau de terrain, pas par les portails : 14 gardiens d’immeuble du périmètre Passy-Ranelagh, 5 notaires du 16e et 8 agences spécialisées dans le haut de gamme local. Frédéric Girard a orienté la recherche vers l’off-market dès le premier jour, car dans le 16e beaucoup de propriétaires vendent discrètement, par le bouche-à-oreille, via leur notaire ou par l’intermédiaire des gardiens, pour éviter les visites publiques.
En trois semaines, deux biens off-market correspondant aux critères ont émergé : un volume remarquable pour ce type de recherche.
Le premier bien, un 3 pièces de 72 m² rue de la Pompe, présentait des travaux de plomberie à prévoir dans les deux ans (colonne montante, estimée à 8 000 € par lot). Frédéric l’a écarté.
Qu’apporte ce 3 pièces de standing de l’avenue Paul-Doumer ?
68 m² au 5e étage avec ascenseur dans un haussmannien de 1895, entièrement rénové en 2020 et classé C au DPE. Le second bien présenté répondait à toutes les exigences de Bernard, jusqu’au gardien à temps plein et au hall en boiseries. Le séjour de 25 m² avec cheminée en marbre et moulures d’origine bénéficiait d’une belle luminosité grâce à deux fenêtres donnant sur l’avenue. La chambre principale de 16 m² avec dressing intégré et la seconde chambre de 12 m² donnaient sur cour, au calme absolu.
La rénovation de 2020 avait tout repris : cuisine équipée Bulthaup, salle de bains en marbre, isolation phonique renforcée, électricité refaite. C’est ce qui explique un DPE en C, exceptionnel pour un immeuble de cette époque.
L’ascenseur, lui, avait été modernisé en 2019. Les charges de copropriété s’élevaient à 350 €/mois. Le PV de la dernière assemblée générale ne mentionnait aucun gros travaux à venir.
Le propriétaire, un expatrié installé à Genève, souhaitait une vente discrète et rapide.
Comment négocier 44 000 € sur un bien sans prix affiché ?
En construisant sa propre estimation, puis en faisant de la discrétion du vendeur un argument : 785 000 € (11 544 €/m²) contre une valeur de marché évaluée à 829 000 €, soit 5,3 % de moins. Le bien n’ayant pas de prix affiché, Frédéric a établi cette estimation sur quatre ventes récentes du périmètre Passy-Ranelagh (11 200 à 12 800 €/m² pour des biens rénovés en étage élevé), soit 12 191 €/m².
L’offre initiale de 770 000 € a été transmise au vendeur via son notaire. Après un échange en visioconférence, Frédéric a fait valoir que le vendeur souhaitait une transaction rapide sans publication : un avantage qui justifiait une décote de confidentialité. L’accord s’est conclu à 785 000 €.
Bernard a financé l’achat par le produit de la vente de sa maison à Versailles, sans recourir au crédit. Le compromis a été signé directement chez le notaire du vendeur, avec une levée de conditions en quatre semaines.
Que retiennent les acheteurs seniors de cette vente confidentielle à Passy ?
Que l’off-market du 16e passe par le réseau local, ici le gardien de l’immeuble ; que leurs critères combinés (ascenseur, gardien, zéro travaux, proximité familiale) réduisent l’offre à presque rien ; et qu’un bien sans prix affiché se négocie contre une estimation, pas contre une remise.
Le marché off-market du 16e arrondissement est accessible à qui entretient un réseau local. Ce bien n’a jamais été publié sur aucun portail. C’est le gardien de l’immeuble, contacté par Frédéric, qui a signalé le départ de l’expatrié. Ce type d’accès repose sur des relations de confiance construites sur des années.
Les seniors ont des critères spécifiques que le marché standard satisfait mal. Ascenseur, gardien, absence de travaux, proximité familiale : ces exigences combinées réduisent drastiquement l’offre. Un chasseur d’appartement qui maîtrise le parc immobilier du quartier identifie les biens compatibles bien plus rapidement qu’une recherche autonome.
La négociation sur un bien off-market suit des règles différentes. Sans prix affiché, c’est l’estimation du chasseur qui sert de base. Frédéric a construit son évaluation sur des données de transactions vérifiées, puis a utilisé la confidentialité comme levier de négociation : un argument propre aux ventes hors marché.
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Sources
Questions fréquentes
01 Comment accéder aux biens off-market dans le 16e arrondissement ?
Dans le 16e, environ 25 % des ventes se concluent sans publication d'annonce. Un chasseur immobilier accède à ces biens via son réseau de notaires, gardiens d'immeuble et agents locaux. Chez Home Select, nos chasseurs entretiennent des relations suivies avec plus de 50 interlocuteurs dans le 16e.
02 Quels sont les critères d'un appartement de standing dans le 16e ?
Un appartement de standing dans le 16e se caractérise par un immeuble en pierre de taille, un gardien, un ascenseur, des parties communes entretenues (hall, escalier), une hauteur sous plafond supérieure à 2,80 m, et des prestations intérieures de qualité (parquet, moulures, cheminées).
03 Un chasseur immobilier aide-t-il les seniors dans leur projet d'achat ?
Home Select accompagne régulièrement des seniors dans leurs projets d'achat : résidence principale de plain-pied, pied-à-terre parisien, ou rapprochement familial. Le chasseur gère l'intégralité des démarches, des visites à la signature, en s'adaptant au rythme de chaque client.
04 Comment négocier un bien off-market sans prix affiché dans le 16e arrondissement ?
Sans prix affiché, c'est l'estimation du chasseur qui sert de base. Pour ce 3 pièces de standing de 68 m² avenue Paul-Doumer (Passy), Frédéric Girard a évalué la valeur de marché à 829 000 € (12 191 €/m²) à partir de quatre ventes récentes du secteur Passy-Ranelagh (11 200 à 12 800 €/m²). Il a ensuite utilisé la volonté du vendeur de conclure une vente discrète et rapide comme levier, obtenant un accord à 785 000 € (11 544 €/m²), soit 5,3 % sous l'estimation. La confidentialité est un argument propre aux ventes hors marché.
