Réglementation Airbnb Paris : impact pour acheteurs et investisseurs

Paris a considérablement durci la réglementation des locations touristiques ces dernières années. Depuis le 1er janvier 2025, le plafond de location d’une résidence principale est passé de 120 à 90 jours par an. La loi Le Meur, entrée en vigueur fin 2024, ajoute des obligations de DPE, un enregistrement national obligatoire d’ici mai 2026, et des sanctions alourdies. Ces évolutions changent la donne pour les propriétaires comme pour les acheteurs.

Combien de nuits peut-on louer en meublé touristique à Paris ?

Une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme 90 nuits par an au maximum à Paris depuis le 1er janvier 2025, contre 120 auparavant. Une résidence secondaire n’a aucun plafond de nuitées, mais elle exige une autorisation de changement d’usage assortie d’une compensation.

Le régime parisien distingue donc deux situations. Pour une résidence principale, la location en meublé de tourisme est autorisée dans la limite de 90 nuits par an, après déclaration en mairie et obtention d’un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, gratuit, qui doit figurer sur chaque annonce publiée.

Pour une résidence secondaire ou un bien dédié à la location saisonnière, la situation est nettement plus contraignante : la location touristique y est purement et simplement subordonnée à une autorisation. Le propriétaire doit l’obtenir auprès de la Mairie de Paris, une procédure qui implique dans la plupart des arrondissements centraux (1er au 8e) une compensation : transformer une surface commerciale équivalente, voire double dans les secteurs les plus touristiques, en logement d’habitation. Cette compensation coûte de 300 à 500 € par mètre carré dans les arrondissements centraux. On estime à environ 70 000 le nombre de logements retirés du marché locatif classique au profit de la location courte durée à Paris.

La loi Le Meur de novembre 2024 renforce encore le dispositif. Parmi les mesures clés : l’obligation d’un DPE conforme (classe E minimum en zone tendue pour les nouveaux meublés), la possibilité pour les copropriétés d’interdire la location touristique à la majorité des deux tiers des voix, et la mise en place d’un téléservice national d’enregistrement au plus tard le 20 mai 2026.

Quelles amendes risque-t-on pour une location touristique illégale à Paris ?

Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage expose à une amende de 100 000 €, assortie d’une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation. Le dépassement des 90 nuits pour une résidence principale coûte jusqu’à 15 000 €, l’absence d’enregistrement jusqu’à 10 000 €, et une fausse déclaration ou un faux numéro d’enregistrement jusqu’à 20 000 €. Les plateformes elles-mêmes encourent jusqu’à 12 500 € par annonce non conforme.

La Mairie de Paris a déployé une équipe d’agents assermentés dédiée aux contrôles et a collecté plus de 6,5 millions d’euros d’amendes depuis 2021. Le nombre de contentieux tend à diminuer, signe que la pression réglementaire produit ses effets.

Qu’est-ce que cela change pour un achat immobilier à Paris ?

Trois choses changent pour un acheteur : le rendement d’une location courte durée est nettement rabaissé, l’offre en location longue durée se reconstitue, et le règlement de copropriété devient un point à vérifier avant toute offre. La fiscalité a été durcie en premier lieu : l’abattement micro-BIC tombe à 30 % plafonné à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, contre 50 % jusqu’à 77 700 € pour un meublé classé ou une location longue durée.

Les investisseurs qui comptaient sur la rentabilité de la location courte durée revoient donc leurs calculs. Les amortissements LMNP sont par ailleurs réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Ensuite, le marché locatif classique pourrait bénéficier d’un report d’offre. Des propriétaires de meublés touristiques, découragés par la complexité administrative et les risques d’amendes, remettent leurs biens en location longue durée ou les vendent. C’est une opportunité pour les acheteurs de résidence principale, qui trouvent davantage de biens disponibles.

Enfin, les copropriétés constituent un point d’attention nouveau. Avant d’acheter, nos chasseurs d’appartement vérifient systématiquement le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale récents. Une copropriété qui a voté l’interdiction de la location touristique est une information à intégrer dans l’évaluation du bien.

Pour un projet d’achat à Paris, la question de la location touristique dépasse le simple rendement locatif. Elle touche au cadre de vie dans l’immeuble, à la valeur à la revente et à la stratégie patrimoniale. Les arbitrages méritent d’être faits avec un professionnel qui connaît les spécificités de chaque arrondissement.

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