En 2026, les frais de notaire atteignent 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf, dont environ 80 % de droits de mutation (5,81 % à Paris). Pour un achat à 800 000 €, comptez 60 000 à 64 000 €. Chasseur d'appartement à Paris depuis 2011, Home Select (16 chasseurs, 4,8/5 sur Google) intègre ces frais dans chaque plan de financement de ses 1 200+ acquéreurs accompagnés.
Points cles
- Les frais de notaire représentent 7 à 8% du prix d'achat dans l'ancien et 2 à 3% dans le neuf, dont environ 80% sont des taxes reversées à l'État et au département.
- Les droits de mutation à titre onéreux s'élèvent à 5,81% du prix de vente à Paris, ce montant étant incompressible.
- Le notaire peut consentir une remise de 20% maximum sur ses émoluments pour la fraction du prix supérieure à 100 000 euros depuis 2021.
- La déduction du mobilier (cuisine aménagée, luminaires) du prix servant de base aux droits de mutation permet une économie de 750 à 1 900 euros sur un achat à 650 000 euros.
Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Pour un appartement parisien à 800 000 €, cela signifie entre 60 000 et 64 000 € de coûts additionnels dans l’ancien. Ces frais se décomposent en trois catégories : les droits de mutation (taxes reversées à l’État et au département), les émoluments du notaire et les frais divers.
Introduction
En 2026, les frais de notaire restent le poste le plus important après le prix d’achat et les éventuels travaux. Mal anticipés, ils peuvent faire échouer un financement ou réduire votre capacité d’achat de manière significative. Sur un budget de 700 000 €, les frais de notaire dans l’ancien absorbent environ 52 000 € que vous ne pouvez pas consacrer à l’acquisition elle-même. Ce guide détaille chaque composante, propose une simulation réaliste pour un achat à Paris et identifie les leviers de réduction existants. Il complète notre guide sur les étapes d’un achat immobilier et notre article sur l’acte authentique.
Sommaire
- Décomposition des frais de notaire
- Les droits de mutation : la composante principale
- Les émoluments du notaire
- Les frais et débours
- Simulation complète pour un achat à Paris
- Comment réduire les frais de notaire
Décomposition des frais de notaire
L’appellation “frais de notaire” est trompeuse : la rémunération du notaire ne représente qu’environ 15 % du montant total. Le reste constitue des taxes collectées par le notaire pour le compte de l’État, du département et de la commune.
Les frais de notaire se décomposent en trois grandes catégories. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés “droits d’enregistrement”, représentent environ 80 % du total. Les émoluments du notaire, fixés par décret, constituent environ 15 % du total. Les frais et débours (documents d’urbanisme, extraits cadastraux, publication au fichier immobilier) représentent les 5 % restants.
Pour un achat dans l’ancien, le total se situe entre 7 et 8 % du prix de vente. Pour un achat dans le neuf (VEFA ou moins de 5 ans), ce total descend à 2-3 % grâce à des droits de mutation réduits.
Les droits de mutation : la composante principale
Les droits de mutation à titre onéreux se composent eux-mêmes de plusieurs taxes. La taxe départementale est fixée à 4,50 % dans la quasi-totalité des départements français, y compris Paris et les départements d’Île-de-France. La taxe communale s’élève à 1,20 % du prix de vente. Le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement, reversé à l’État, atteint 2,37 % de la taxe départementale, soit environ 0,107 %.
Au total, les droits de mutation atteignent 5,807 %, arrondis à 5,81 % dans la pratique. Pour un achat à 800 000 € dans le 8e arrondissement, cela représente 46 456 € de taxes incompressibles.
Dans le neuf, la taxe de publicité foncière réduite s’applique : 0,715 % au lieu de 5,81 %. Pour le même montant de 800 000 €, les droits de mutation ne s’élèvent qu’à 5 720 €. Cette différence de plus de 40 000 € explique en partie l’attractivité fiscale du neuf.
Les émoluments du notaire
Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème proportionnel fixé par le décret du 26 février 2016, mis à jour en 2021. Ce barème s’applique par tranches, de façon similaire au barème de l’impôt sur le revenu.
Pour la tranche de 0 à 6 500 €, le taux est de 3,870 %. De 6 500 à 17 000 €, le taux passe à 1,596 %. De 17 000 à 60 000 €, il est de 1,064 %. Au-delà de 60 000 €, le taux est de 0,799 %.
Appliqué à un achat de 800 000 €, le calcul donne les résultats suivants. Première tranche : 6 500 × 3,870 % = 251,55 €. Deuxième tranche : 10 500 × 1,596 % = 167,58 €. Troisième tranche : 43 000 × 1,064 % = 457,52 €. Quatrième tranche : 740 000 × 0,799 % = 5 912,60 €. Total des émoluments hors taxes : 6 789,25 €. Avec la TVA à 20 %, les émoluments TTC atteignent 8 147,10 €.
Depuis 2021, le notaire peut consentir une remise de 20 % maximum sur ses émoluments pour la fraction du prix supérieure à 100 000 €. Cette remise, si elle est accordée, réduit les émoluments d’environ 1 100 € pour un achat à 800 000 €.
Les frais et débours
Les frais et débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la transaction. Ils comprennent les frais de publication au Service de publicité foncière (environ 0,10 % du prix, soit 800 € pour un achat à 800 000 €), les demandes d’état hypothécaire, les extraits cadastraux et les documents d’urbanisme.
Le montant total des débours se situe généralement entre 1 000 et 1 500 € pour un achat standard à Paris. Ce poste est relativement fixe et ne varie pas de manière significative en fonction du prix d’achat.
Simulation complète pour un achat à Paris
Prenons l’exemple d’un achat typique : un appartement de 65 m² dans le 11e arrondissement acheté 650 000 € dans l’ancien.
Les droits de mutation s’élèvent à 37 765 € (5,81 % × 650 000). Les émoluments du notaire atteignent 6 948 € TTC (selon le barème par tranches, TVA incluse). Les frais et débours représentent environ 1 200 €. Le total des frais de notaire atteint 45 913 €, soit 7,06 % du prix d’achat.
Pour un bien équivalent dans le neuf, le total descendrait à environ 12 000 €, soit 1,85 % du prix.
Le budget total de l’opération pour l’achat dans l’ancien s’établit donc à 695 913 €, sans compter les éventuels travaux ni les honoraires d’un chasseur d’appartement. Intégrer les frais de notaire dès le départ de votre recherche est indispensable pour définir un budget cohérent.
Comment réduire les frais de notaire
Plusieurs leviers permettent de diminuer les frais de notaire, dans les limites de la légalité.
La déduction du mobilier est le levier le plus courant. Si l’appartement est vendu meublé ou équipé (cuisine aménagée, luminaires, stores), la valeur du mobilier peut être déduite du prix servant de base au calcul des droits de mutation. En pratique, cette déduction représente entre 2 et 5 % du prix total, soit une économie de 750 à 1 900 € de droits de mutation pour un achat à 650 000 €. L’évaluation doit rester réaliste : le notaire et l’administration fiscale vérifient la cohérence.
L’achat en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ou d’un bien de moins de 5 ans bénéficie de droits de mutation réduits à 0,715 %. Pour un budget de 650 000 €, l’économie atteint plus de 33 000 € par rapport à l’ancien.
La négociation de la remise sur les émoluments est possible mais rarement spontanée. Vous pouvez demander au notaire d’appliquer la remise de 20 % sur la tranche au-dessus de 100 000 €. Cette démarche est plus facilement acceptée pour les transactions de montant élevé.
Consultez notre guide sur le crédit immobilier en 2026 pour intégrer les frais de notaire dans votre plan de financement global.
FAQ
Quel est le montant exact des frais de notaire pour un achat à 800 000 € dans l’ancien à Paris ?
Pour un achat à 800 000 € dans l’ancien à Paris, les frais de notaire s’élèvent à environ 60 000 à 64 000 €, soit 7,5 à 8 % du prix. Ce montant comprend les droits de mutation (5,81 %), les émoluments du notaire (environ 8 000 €) et les frais divers (environ 1 500 €).
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les droits de mutation (qui représentent l’essentiel) ne sont pas négociables car ce sont des taxes. Les émoluments du notaire sont fixés par décret avec une possibilité de remise de 20 % maximum sur la tranche au-dessus de 100 000 €. Cette remise est accordée à la discrétion du notaire.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
Oui, les banques peuvent financer les frais de notaire via un prêt à 110 %. Cependant, ce type de financement sans apport est devenu rare en 2026 et entraîne généralement un surcoût en taux d’intérêt de 0,1 à 0,3 point.
Les frais de notaire sont-ils différents pour un premier achat ?
Non, il n’existe pas de réduction des frais de notaire pour les primo-accédants dans l’ancien. En revanche, pour un achat dans le neuf (VEFA), les droits de mutation réduits (0,7 % au lieu de 5,81 %) s’appliquent à tous les acheteurs, ce qui ramène les frais totaux à 2-3 %.
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Sources
Questions fréquentes
Quel est le montant exact des frais de notaire pour un achat à 800 000 € dans l'ancien à Paris ?
Pour un achat à 800 000 € dans l'ancien à Paris, les frais de notaire s'élèvent à environ 60 000 à 64 000 €, soit 7,5 à 8 % du prix. Ce montant comprend les droits de mutation (5,81 %), les émoluments du notaire (environ 8 000 €) et les frais divers (environ 1 500 €).
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les droits de mutation (qui représentent l'essentiel) ne sont pas négociables car ce sont des taxes. Les émoluments du notaire sont fixés par décret avec une possibilité de remise de 20 % maximum sur la tranche au-dessus de 100 000 €. Cette remise est accordée à la discrétion du notaire.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
Oui, les banques peuvent financer les frais de notaire via un prêt à 110 %. Cependant, ce type de financement sans apport est devenu rare en 2026 et entraîne généralement un surcoût en taux d'intérêt de 0,1 à 0,3 point.
Les frais de notaire sont-ils différents pour un premier achat ?
Non, il n'existe pas de réduction des frais de notaire pour les primo-accédants dans l'ancien. En revanche, pour un achat dans le neuf (VEFA), les droits de mutation réduits (0,7 % au lieu de 5,81 %) s'appliquent à tous les acheteurs, ce qui ramène les frais totaux à 2-3 %.
