Acheter ou louer à Paris en 2026 : le vrai calcul

À Paris, un T2 de 45 m² dans le 11e arrondissement coûte environ 420 000 € à l’achat ou 1 350 € par mois en location. Acheter ou louer ? La réponse dépend d’un seul chiffre : combien de temps vous comptez rester. En dessous de 7 ans, la location est presque toujours gagnante. Au-delà, l’achat prend l’avantage : et l’écart se creuse année après année.

Mais ce chiffre varie considérablement selon l’arrondissement, le taux d’emprunt, votre apport et la valorisation du bien. Les simulateurs en ligne donnent des résultats approximatifs parce qu’ils oublient la moitié des coûts. Ce guide intègre tous les paramètres, frais de notaire, taxe foncière, charges, entretien, coût du crédit, valorisation, fiscalité de la plus-value, pour poser le vrai calcul.

En 15 ans de chasse immobilière et plus de 1 200 accompagnements d’acquéreurs, j’ai vu ce calcul pencher dans les deux sens. Mon rôle n’est pas de vous pousser à acheter : c’est de vous aider à prendre la bonne décision pour votre situation. Et parfois, la bonne décision, c’est de rester locataire.

Les vrais coûts de l’achat (ceux qu’on oublie)

Le prix affiché n’est que la partie émergée. Voici l’addition complète.

Les coûts d’entrée

Les frais de notaire représentent environ 8 % du prix dans l’ancien (la quasi-totalité du marché parisien). Pour un bien à 400 000 €, c’est 32 000 €. Ajoutez les frais de dossier bancaire (500 à 1 500 €), les frais de garantie (caution ou hypothèque : 1 à 2 % du montant emprunté), et l’assurance emprunteur (0,10 à 0,35 % du capital par an selon l’âge et l’état de santé).

Pour un achat de 400 000 € avec un emprunt de 340 000 € sur 20 ans à 3,5 %, les coûts d’entrée totalisent environ 38 000 à 42 000 €. C’est de l’argent qui ne reviendra jamais : il faut le « rembourser » par la valorisation du bien avant que l’achat ne devienne rentable par rapport à la location.

Les coûts annuels de détention

La taxe foncière à Paris varie de 800 à 2 500 € par an selon la surface et l’arrondissement. C’est un coût que le locataire ne paie pas.

Les charges de copropriété comprennent une part récupérable (payée par le locataire) et une part non récupérable (payée par le propriétaire). La part non récupérable, travaux d’entretien des parties communes, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, représente 1 200 à 3 000 € par an selon la copropriété. Dans les immeubles haussmanniens avec gardien, ascenseur ancien et chauffage collectif, ce poste peut être significatif.

L’entretien courant du logement est à la charge du propriétaire : plomberie, électricité, remplacement des équipements vétustes, ravalement (quote-part), gros travaux de copropriété. La règle empirique : provisionnez 1 à 1,5 % de la valeur du bien par an. Pour un appartement à 400 000 €, c’est 4 000 à 6 000 € par an.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) : 150 à 350 € par an.

Le coût du crédit

C’est le poste le plus lourd et le plus invisible. Sur un emprunt de 340 000 € à 3,5 % sur 20 ans, vous remboursez au total environ 473 000 € : soit 133 000 € d’intérêts. Ces intérêts sont le « loyer de l’argent » que vous payez à la banque. C’est un coût réel, tout aussi irréversible que le loyer du locataire.

L’assurance emprunteur ajoute 15 000 à 40 000 € sur la durée du prêt selon votre profil. C’est un coût souvent sous-estimé dans les simulations.

Les coûts de sortie

Si vous revendez votre résidence principale, pas d’impôt sur la plus-value : c’est l’avantage majeur. Mais les frais de revente existent : diagnostics obligatoires (500 à 1 000 €), et éventuellement frais d’agence si vous passez par un agent (3 à 5 % du prix). Si vous revendez un investissement ou une résidence secondaire, ajoutez la plus-value imposable.

Les vrais coûts de la location

La location à un coût apparent simple, le loyer, mais quelques éléments sont à intégrer.

Le loyer et ses augmentations

À Paris, les loyers sont encadrés mais augmentent chaque année selon l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Sur les dix dernières années, l’IRL a progressé de 1,5 à 3,5 % par an. Un loyer de 1 350 € en 2026 pourrait atteindre 1 550 à 1 650 € en 2036 avec une progression annuelle moyenne de 2 %.

Les charges locatives

Les charges récupérables (eau, entretien courant, gardien, ascenseur) représentent 50 à 150 € par mois selon la copropriété. Le locataire ne paie pas la taxe foncière ni les grosses réparations : c’est un avantage réel.

L’assurance habitation

Environ 150 à 250 € par an : comparable au coût pour un propriétaire occupant.

Le « coût d’opportunité » de l’apport non investi

C’est l’argument le plus puissant en faveur de la location : et le plus souvent ignoré. Si vous n’achetez pas, votre apport (disons 80 000 €) peut être placé. Sur un portefeuille diversifié (actions + obligations), un rendement moyen de 5 à 6 % par an est historiquement réaliste. En 10 ans, 80 000 € placés à 5 % deviennent environ 130 000 €. Ce gain de 50 000 € est un manque à gagner si l’apport est immobilisé dans un achat immobilier.

Ce paramètre est essentiel. Il explique pourquoi l’achat n’est pas automatiquement supérieur à la location, même sur le long terme.

Simulation complète : achat vs location sur 5, 10 et 15 ans

Prenons un cas concret et déroulons les chiffres sur trois horizons.

Hypothèses de la simulation

Bien : T2 de 45 m² dans le 11e arrondissement

• Prix d’achat : 420 000 €
• Frais de notaire (8 %) : 33 600 €
• Apport : 80 000 € (frais de notaire + 46 400 €)
• Emprunt : 340 000 € sur 20 ans à 3,5 %
• Mensualité crédit (hors assurance) : 1 972 €
• Assurance emprunteur : 85 €/mois
• Mensualité totale : 2 057 €
• Loyer équivalent en location : 1 350 €/mois charges comprises
• Augmentation annuelle du loyer (IRL) : 2 %
• Valorisation annuelle du bien : 2 %
• Rendement alternatif de l’apport (si placé) : 5 %/an
• Taxe foncière : 1 400 €/an
• Charges copro non récupérables : 1 800 €/an
• Entretien propriétaire : 1 500 €/an

Bilan à 5 ans

Achat :

• Mensualités versées : 2 057 € × 60 = 123 420 €
• Dont capital remboursé : ~72 000 €
• Dont intérêts + assurance : ~51 420 €
• Frais de notaire (perdus) : 33 600 €
• Charges propriétaire (5 ans) : 23 500 €
• Valeur du bien : ~463 600 € (420 000 × 1,02^5)
• Capital restant dû : ~268 000 €
• Patrimoine net : 463 600 - 268 000 = 195 600 €
• Coûts irrécupérables : 51 420 + 33 600 + 23 500 = 108 520 €

Location :

• Loyers versés (5 ans avec 2 %/an) : ~84 750 €
• Apport placé à 5 % : 80 000 → ~102 100 €
• Économie mensuelle (2 057 - 1 350 = 707 €) placée à 5 % : ~48 200 €
• Patrimoine financier : 102 100 + 48 200 = 150 300 €
• Coûts irrécupérables : 84 750 € (loyers)

Verdict à 5 ans : location gagnante. Le locataire à un patrimoine financier de 150 300 € avec 84 750 € de coûts irrécupérables. L’acheteur à un patrimoine immobilier net de 195 600 € mais avec 108 520 € de coûts irrécupérables. L’écart de coûts irrécupérables favorise le locataire : et le patrimoine financier du locataire est plus liquide et diversifié.

Bilan à 10 ans

Achat :

• Capital remboursé : ~163 000 €
• Intérêts + assurance versés : ~83 700 €
• Charges propriétaire (10 ans) : 47 000 €
• Valeur du bien : ~511 900 € (420 000 × 1,02^10)
• Capital restant dû : ~177 000 €
• Patrimoine net : 511 900 - 177 000 = 334 900 €
• Coûts irrécupérables : 83 700 + 33 600 + 47 000 = 164 300 €

Location :

• Loyers versés (10 ans) : ~177 600 €
• Apport placé à 5 % : 80 000 → ~130 300 €
• Économie mensuelle placée : ~109 800 €
• Patrimoine financier : 130 300 + 109 800 = 240 100 €
• Coûts irrécupérables : 177 600 € (loyers)

Verdict à 10 ans : achat gagnant. L’acheteur à un patrimoine net de 334 900 € contre 240 100 € pour le locataire : un écart de 94 800 € en faveur de l’achat. Et les coûts irrécupérables commencent à converger (164 300 € vs 177 600 €). L’achat a basculé en tête.

Bilan à 15 ans

Achat :

• Capital remboursé : ~270 000 €
• Intérêts + assurance versés : ~103 600 €
• Charges propriétaire (15 ans) : 70 500 €
• Valeur du bien : ~564 800 €
• Capital restant dû : ~70 000 €
• Patrimoine net : 564 800 - 70 000 = 494 800 €
• Coûts irrécupérables : 103 600 + 33 600 + 70 500 = 207 700 €

Location :

• Loyers versés (15 ans) : ~279 900 €
• Apport placé à 5 % : 80 000 → ~166 300 €
• Économie mensuelle placée : ~188 500 €
• Patrimoine financier : 166 300 + 188 500 = 354 800 €
• Coûts irrécupérables : 279 900 € (loyers)

Verdict à 15 ans : achat largement gagnant. L’écart de patrimoine atteint 140 000 € en faveur de l’achat (494 800 vs 354 800 €). Les coûts irrécupérables de la location (279 900 €) dépassent nettement ceux de l’achat (207 700 €). L’effet de levier du crédit et la valorisation du bien font toute la différence.

Le point de bascule

Sur ces hypothèses, taux 3,5 %, valorisation 2 %, rendement alternatif 5 %, le point de bascule se situe autour de 7-8 ans dans le 11e arrondissement. En dessous, la location est financièrement préférable. Au-dessus, l’achat l’emporte et l’avantage se creuse rapidement.

Le point de bascule par arrondissement

Ce seuil de rentabilité varie fortement selon le ratio prix/loyer de chaque arrondissement.

Arrondissements à seuil rapide (5-6 ans) : le 19e, le 20e et le 13e. Les prix au m² sont les plus bas de Paris mais les loyers restent soutenus par la forte demande. Le ratio prix/loyer est le plus favorable aux acheteurs. Si vous savez que vous resterez 5 ans ou plus dans ces arrondissements, l’achat est quasi systématiquement gagnant.

Arrondissements à seuil moyen (7-9 ans) : le 10e, le 11e, le 12e, le 14e, le 15e, le 17e et le 18e. C’est la majorité de Paris. Le ratio prix/loyer est équilibré : l’achat devient rentable dans un horizon raisonnable pour un projet de vie.

Arrondissements à seuil long (10-12 ans) : le 6e, le 7e, le 8e et le 16e. Les prix sont très élevés par rapport aux loyers. La location reste avantageuse longtemps. L’achat ne se justifie que pour un horizon de détention très long : ou pour des raisons patrimoniales qui dépassent le calcul financier pur.

Cas particulier : le 3e et le 4e (Marais). Prix très élevés mais loyers aussi : le seuil se situe autour de 9-10 ans.

Le conseil de Jean Mascla : Ne vous fiez pas aux simulateurs en ligne qui donnent un seuil de 3-4 ans. Ils oublient généralement la taxe foncière, les charges non récupérables, l’entretien propriétaire et surtout le coût d’opportunité de l’apport. Le vrai seuil est presque toujours 2 à 3 ans plus long que ce qu’ils annoncent.

Les variables qui changent tout

Le taux d’emprunt

C’est le facteur le plus sensible. À 2,5 % au lieu de 3,5 %, le point de bascule recule de 1 à 2 ans (l’achat devient rentable plus tôt car les intérêts sont moindres). À 4,5 %, il avance de 1 à 2 ans (les intérêts alourdissent le coût de l’achat). Chaque point de taux représente environ 25 000 à 35 000 € d’intérêts sur 20 ans pour un emprunt de 340 000 €.

La valorisation du bien

C’est le pari de tout acheteur. À 2 % par an (hypothèse conservatrice pour Paris), l’achat est gagnant à 7-8 ans. À 3 % par an (hypothèse optimiste mais historiquement réaliste sur certains arrondissements), le point de bascule recule à 5-6 ans. À 0 % (stagnation), il avance à 12-15 ans : et l’achat ne devient jamais vraiment intéressant en pur calcul financier.

La localisation est déterminante. Les arrondissements en gentrification (9e, 10e, 11e, 17e Batignolles, 20e) ont une probabilité de valorisation supérieure à la moyenne. Les arrondissements matures (6e, 7e, 16e) offrent une valorisation plus lente mais plus prévisible. Pour approfondir ce sujet, consultez notre classement des arrondissements par potentiel investisseur.

Le rendement alternatif de l’apport

Si vous êtes un investisseur discipliné capable de placer votre apport à 7-8 % par an (ETF actions diversifié, historiquement réaliste sur 15 ans), la location reste compétitive beaucoup plus longtemps. Si votre épargne dort sur un Livret A à 2-3 %, l’achat prend l’avantage très vite : l’immobilier est alors un « placement forcé » qui vous fait constituer du patrimoine malgré vous.

C’est un point crucial. L’achat immobilier est un mécanisme d’épargne contrainte, la mensualité de crédit est un virement automatique vers votre patrimoine. La location n’est financièrement préférable que si vous investissez effectivement la différence. Dans la réalité, la plupart des locataires consomment cette différence plutôt que de la placer. C’est ce qui fait de l’achat le meilleur « placement » pour une majorité de ménages, non pas parce qu’il est intrinsèquement supérieur, mais parce qu’il impose la discipline.

La durée de l’emprunt

Plus le crédit est long, plus les intérêts sont élevés : mais les mensualités sont plus basses, ce qui réduit la différence mensuelle avec le loyer. Sur 25 ans au lieu de 20, le coût total du crédit augmente de 25 à 30 %, mais l’effort mensuel diminue de 10 à 15 %. L’impact sur le point de bascule est modéré (environ 1 an de plus).

Au-delà du calcul : ce que les chiffres ne disent pas

La sécurité du logement

Un propriétaire ne reçoit pas de congé pour vente ni de congé pour reprise. Un locataire parisien, même protégé par la loi, vit avec cette épée de Damoclès : surtout dans les petites surfaces où les propriétaires sont souvent des particuliers qui peuvent avoir besoin de récupérer le logement. Pour une famille avec enfants scolarisés, la stabilité du logement à une valeur qui ne se chiffre pas.

La liberté d’aménagement

Un propriétaire peut abattre une cloison, refaire la cuisine, installer une verrière. Un locataire vit dans un logement qu’il ne peut pas transformer. Pour certains, c’est anodin. Pour d’autres, habiter un lieu qui vous ressemble à une valeur considérable.

La mobilité

Un locataire peut partir avec un mois de préavis (zone tendue comme Paris). Un propriétaire qui veut déménager doit vendre, un processus de 3 à 6 mois, avec des frais (agence, diagnostics, plus-value si résidence secondaire). C’est un paramètre clé pour les acquéreurs d’un pied-à-terre à Paris. Si votre horizon professionnel ou personnel est incertain, la location offre une flexibilité incomparable.

L’effet psychologique

Rembourser un crédit et payer un loyer ne procurent pas le même sentiment. Le crédit construit : chaque mensualité augmente votre patrimoine net. Le loyer « disparaît ». C’est un biais psychologique (les intérêts et les charges propriétaire « disparaissent » aussi), mais il est puissant et légitime. Pour beaucoup de nos clients, devenir propriétaire à Paris est un projet de vie autant qu’un calcul financier.

Chez Home Select, nous accompagnons des acquéreurs qui ont mûrement réfléchi leur décision d’acheter. Si votre horizon est de 7 ans ou plus et que Paris est votre ancrage, parlons de votre projet. Nos chasseurs immobiliers identifient le bien qui maximise la valorisation et minimise les coûts de détention : le bon bien au bon prix, c’est ce qui fait basculer le calcul en votre faveur.

Ce qu’il faut retenir

Acheter ou louer à Paris n’est pas une question de principe : c’est une question de durée, de taux et d’arrondissement.

Le point de bascule en 2026, avec un taux à 3,5 % et une valorisation de 2 % par an, se situe autour de 7-8 ans dans la majorité des arrondissements, 5-6 ans dans les arrondissements abordables (13e, 19e, 20e), et 10-12 ans dans les arrondissements premium (6e, 7e, 8e).

En dessous de ce seuil, la location est financièrement plus efficace : à condition de placer la différence de trésorerie. Au-dessus, l’achat l’emporte grâce à l’effet de levier du crédit, la valorisation du bien et le remboursement progressif du capital. L’écart se creuse rapidement : à 15 ans, l’acheteur du 11e à un patrimoine net supérieur de 140 000 € au locataire.

L’immobilier parisien à un atout unique : c’est un placement à levier dans un marché structurellement sous-offreur. La demande dépasse l’offre, la construction est contrainte, l’attractivité mondiale de Paris ne faiblit pas. Ces fondamentaux soutiennent la valorisation à long terme : et c’est la valorisation qui fait basculer le calcul en faveur de l’achat.

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