Le compromis de vente est le contrat qui scelle l’accord entre acheteur et vendeur. Il fixe le prix, les conditions, le calendrier : et engage juridiquement les deux parties. À Paris, entre l’offre acceptée et la signature chez le notaire, le compromis est l’étape qui transforme un projet en transaction. C’est aussi celle où les erreurs coûtent le plus cher, parce qu’après les 10 jours de rétractation, il n’y a plus de retour en arrière.
Après 1 200+ transactions accompagnées à Paris, je peux le dire : le compromis est le document le plus important de tout le processus d’achat. L’acte notarié ne fait que reprendre ses termes. C’est donc au moment du compromis, pas après, qu’il faut vérifier chaque ligne, chaque clause, chaque date.
Compromis ou promesse : quelle forme choisir
Deux formes juridiques coexistent pour sceller une vente immobilière. Le choix n’est pas anodin.
Le compromis de vente (promesse synallagmatique)
C’est la forme dominante à Paris, environ 80 % des transactions. Le compromis engage les deux parties de manière symétrique : le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur s’engage à acheter, au prix et aux conditions convenus. Si l’une des parties se dérobe (hors conditions suspensives ou délai de rétractation), l’autre peut l’y contraindre en justice, c’est ce qu’on appelle la “vente forcée”.
En pratique, personne n’en arrive là. Mais cette symétrie crée une sécurité réciproque : le vendeur sait que l’acheteur est engagé, l’acheteur sait que le vendeur ne peut pas vendre à quelqu’un d’autre pendant la durée du compromis.
La promesse unilatérale de vente
La promesse n’engage que le vendeur. L’acheteur dispose d’une “option d’achat” qu’il peut lever (ou non) avant une date butoir. En contrepartie de cette liberté, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, généralement 5 à 10 % du prix, qui est perdue s’il ne lève pas l’option (sauf réalisation d’une condition suspensive).
La promesse unilatérale est utilisée dans des cas spécifiques : l’acheteur a besoin de temps supplémentaire pour sécuriser son financement, il y à une vente en chaîne à coordonner, ou la transaction présente une complexité particulière (indivision, démembrement). Elle doit être enregistrée aux impôts dans les 10 jours suivant sa signature, ce qui génère des frais supplémentaires (125 € fixes).
Pour un achat standard à Paris, résidence principale, financement par crédit classique, le compromis de vente est la forme la plus simple et la plus protectrice.
Le dépôt de garantie : combien et à qui
Le dépôt de garantie (parfois appelé “séquestre”) est la somme versée par l’acheteur lors de la signature du compromis. Il est conservé sur un compte séquestre, chez le notaire ou dans une agence immobilière, jusqu’à la signature de l’acte authentique, où il est déduit du prix de vente.
Le montant
La pratique parisienne fixe le dépôt de garantie entre 5 et 10 % du prix de vente. Sur un bien à 500 000 €, comptez 25 000 à 50 000 €. Le montant est négociable : certains acheteurs obtiennent un dépôt réduit à 5 % quand leur dossier est solide.
Le dépôt n’est pas un acompte : c’est une garantie de bonne foi. Il est intégralement restituable pendant le délai de rétractation de 10 jours et en cas de réalisation d’une condition suspensive (refus de prêt notamment). En dehors de ces cas, si l’acheteur se désiste sans motif légitime, le dépôt est acquis au vendeur à titre de dédommagement.
À qui le verser
Toujours à un tiers de confiance : le notaire de la transaction ou le séquestre d’une agence immobilière habilitée. Jamais directement au vendeur : c’est une règle absolue. L’argent doit être déposé sur un compte séquestre dédié, distinct du compte courant du professionnel.
Un point de vigilance : le dépôt de garantie n’est juridiquement exigible qu’à l’expiration du délai de rétractation de 10 jours. Si le compromis prévoit un versement le jour même de la signature, l’acheteur peut légitimement attendre le 11e jour pour effectuer le virement. Certains notaires l’acceptent naturellement, d’autres insistent : connaître la règle vous donne du pouvoir.
Le délai de rétractation : vos 10 jours de liberté
Le délai de rétractation est la protection majeure de l’acheteur. Pendant 10 jours calendaires à compter de la réception du compromis signé (par courrier recommandé ou remise en main propre contre récépissé), l’acheteur peut se rétracter pour n’importe quelle raison : ou sans raison du tout. Sans pénalité, sans justification, avec restitution intégrale du dépôt de garantie.
Comment ça fonctionne
Le délai commence le lendemain de la réception du compromis signé avec l’ensemble des annexes obligatoires (diagnostics, PV d’AG, règlement de copropriété, etc.). Si une annexe manque, le délai ne démarre pas : ou redémarre à zéro quand l’annexe est fournie. C’est un point technique important : un compromis signé sans diagnostics complets ne fait pas courir le délai de rétractation.
La rétractation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée avant l’expiration du délai (le cachet de la Poste fait foi). Pas d’email, pas de SMS, pas de coup de téléphone : la forme recommandée est impérative.
Faut-il utiliser ce délai ?
Le délai de rétractation n’est pas un “temps de réflexion” au sens banal du terme. Utilisez ces 10 jours pour relire le compromis attentivement, vérifier que toutes les annexes sont conformes à ce que vous avez vu pendant les visites, lancer vos démarches de prêt si ce n’est pas déjà fait, et poser toute question restante au notaire.
Se rétracter est un droit : pas un échec. Si pendant ces 10 jours vous découvrez un élément qui change fondamentalement votre analyse du bien (diagnostic alarmant, information omise par le vendeur, PV d’AG révélant des travaux non mentionnés), n’hésitez pas. Perdre 10 jours vaut mieux que perdre 500 000 €.
Les conditions suspensives : vos fusibles
Les conditions suspensives sont des clauses qui subordonnent la vente à la réalisation d’événements futurs. Si l’événement ne se réalise pas, la vente est annulée et l’acheteur récupère son dépôt de garantie. Ce sont vos filets de sécurité après l’expiration du délai de rétractation.
La condition suspensive d’obtention de prêt
C’est la plus courante et la plus importante. Elle protège l’acheteur qui finance son achat par un crédit immobilier. Si le prêt est refusé (toutes les banques sollicitées ont dit non), la vente est annulée.
La rédaction de cette clause mérite une attention chirurgicale. Montant du prêt : il doit correspondre au montant que vous empruntez réellement. Durée maximale : généralement 20 ou 25 ans. Taux maximum : fixez un taux cohérent avec le marché actuel, avec une marge (par exemple 3,8 % si les taux sont à 3,2 %). Délai d’obtention : 45 à 60 jours à compter de la signature du compromis. Nombre minimum de banques à solliciter : généralement 2 ou 3.
Un piège classique : si le compromis prévoit un prêt de 400 000 € et que vous demandez finalement 450 000 € à la banque (parce que vous avez revu votre apport à la baisse), le refus de ce prêt de 450 000 € ne déclenche pas la condition suspensive : car ce n’est pas le prêt décrit dans le compromis. Soyez précis dès la rédaction.
La condition suspensive de préemption
À Paris, la Ville dispose d’un droit de préemption urbain sur la quasi-totalité des transactions immobilières. Concrètement, le notaire envoie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) à la mairie après la signature du compromis. La Ville a deux mois pour décider si elle veut acheter le bien à votre place (au prix convenu) ou renoncer.
En pratique, la Ville de Paris exerce très rarement son droit de préemption : moins de 1 % des transactions. Mais le délai de deux mois est incompressible et allonge mécaniquement le calendrier entre compromis et acte authentique. C’est la principale raison pour laquelle les transactions parisiennes prennent 2 à 3 mois minimum.
Les autres conditions suspensives
Selon les cas, le compromis peut inclure des conditions suspensives supplémentaires : absence de servitude d’urbanisme non déclarée, obtention d’un permis de construire (rare en appartement, plus fréquent pour une maison), absence de pollution des sols, ou absence d’amiante dans les parties privatives au-delà des seuils réglementaires.
Chaque condition suspensive est un fusible qui vous protège. N’hésitez pas à en ajouter si votre situation le justifie : mais attention à ne pas surcharger le compromis au point de rendre le vendeur nerveux. Un compromis truffé de conditions suspensives exotiques envoie le signal d’un acheteur qui cherche une porte de sortie.
Le conseil de Jean Mascla, Le compromis de vente se négocie. Pas seulement le prix, les clauses aussi. Le délai de la condition suspensive de prêt, le montant du dépôt de garantie, les conditions de libération du bien, les meubles inclus ou non, la date de jouissance. Chez Home Select, nos chasseurs immobiliers assistent systématiquement leurs clients lors de la revue du compromis avec le notaire. Pas parce que nous sommes juristes, nous ne le sommes pas, mais parce que 1 200+ transactions nous ont appris quelles clauses posent problème dans la pratique et lesquelles protègent réellement l’acquéreur. C’est cette expérience de terrain que nous mettons au service de chaque client.
Les annexes obligatoires : la checklist
Le compromis ne vaut juridiquement que s’il est accompagné de toutes ses annexes obligatoires. Si une annexe manque, le délai de rétractation ne court pas : et la vente peut être contestée ultérieurement. Voici la liste complète de ce que vous devez recevoir avec le compromis.
Les diagnostics techniques
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est à la charge du vendeur. Il comprend le DPE (performance énergétique), le diagnostic amiante (immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 : soit la quasi-totalité du parc parisien), le diagnostic plomb (immeubles antérieurs à 1949), l’état de l’installation électrique et gaz (si elles ont plus de 15 ans), l’état des risques et pollutions (ERP), et le diagnostic termites (obligatoire dans certaines zones, dont Paris).
Chaque diagnostic à une durée de validité. Un DPE est valable 10 ans. Un diagnostic amiante sans présence d’amiante à une durée illimitée. Un diagnostic électricité ou gaz est valable 3 ans. Si un diagnostic est périmé au moment du compromis, le vendeur doit le renouveler : à ses frais.
Lisez chaque diagnostic. Le DPE vous informe sur les coûts énergétiques futurs et les éventuels travaux de rénovation (voir notre article sur le DPE). Le diagnostic plomb peut révéler des peintures au plomb à traiter : une obligation légale avant travaux dans un appartement ancien. Le diagnostic amiante peut conditionner le coût de certains travaux (désamiantage avant rénovation).
Les documents de copropriété
Le vendeur doit fournir le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux d’AG des trois dernières années, le carnet d’entretien de l’immeuble, la fiche synthétique de la copropriété (document résumé établi par le syndic), et l’état daté (situation comptable du lot vendu). Ces documents représentent à eux seuls 100 à 150 pages. Ils méritent une lecture attentive : nous en détaillons l’analyse dans notre guide de la copropriété.
Les documents d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire pour un appartement, mais le notaire vérifie systématiquement l’absence de servitudes ou de projets d’urbanisme affectant l’immeuble. La note de renseignements d’urbanisme (NRU), délivrée par la Ville de Paris, informe sur les contraintes de zonage, les projets d’aménagement à proximité et les éventuelles protections patrimoniales (ABF, monuments historiques).
Le mesurage Carrez
La surface Carrez du lot vendu doit figurer dans le compromis. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix dans l’année suivant la signature de l’acte authentique. C’est une protection rarement invoquée mais qu’il est bon de connaître : et de vérifier. Un mètre ruban et cinq minutes de mesure suffisent à détecter une anomalie grossière.
Du compromis à l’acte : le calendrier type
Une fois le compromis signé, un calendrier précis se met en place. Le maîtriser vous évite le stress et les surprises.
Jours 1 à 10 : le délai de rétractation court. Relisez le compromis, vérifiez les annexes, posez vos questions au notaire. Lancez immédiatement vos démarches de prêt si ce n’est pas déjà fait.
Jours 10 à 45 : vous êtes en phase d’obtention du prêt. La banque analyse votre dossier, commande une éventuelle expertise du bien, émet une offre de prêt que vous devez accepter après un délai de réflexion obligatoire de 10 jours. En parallèle, le notaire envoie la DIA à la Ville de Paris et commence à préparer l’acte authentique.
Jours 45 à 60 : l’offre de prêt est acceptée, la Ville de Paris a répondu (ou le délai de 2 mois est purgé par silence valant renonciation), le notaire finalise l’acte. C’est la période où les derniers documents sont rassemblés : attestation d’assurance, virement des fonds par la banque, état hypothécaire actualisé.
Jours 60 à 90 : signature de l’acte authentique chez le notaire. Remise des clés. Vous êtes propriétaire.
Ce calendrier peut être compressé à 6-8 semaines en cas d’achat comptant (pas de condition suspensive de prêt) ou si la Ville de Paris renonce rapidement à son droit de préemption. Il peut être allongé à 4 mois en cas de financement complexe ou de retard dans les diagnostics.
Les pièges les plus fréquents
Signer sans lire les annexes est l’erreur numéro un. Le compromis fait 10 pages ; les annexes en font 200. C’est dans les annexes que se cachent les informations critiques : le DPE réel (pas celui de l’annonce), les PV d’AG (avec les travaux votés et les impayés), le règlement de copropriété (avec ses restrictions). Un compromis signé sans lecture des annexes est un achat les yeux fermés.
Sous-estimer le délai de la condition suspensive de prêt est l’erreur numéro deux. Un vendeur qui propose 30 jours de condition suspensive met l’acheteur sous pression. Avec un accord de principe en main et un dossier bien préparé, 30 jours sont tenables. Sans préparation, c’est une course contre la montre que vous risquez de perdre : et perdre la condition suspensive signifie perdre votre dépôt de garantie.
Négliger le choix du notaire est l’erreur numéro trois. L’acheteur à le droit de choisir son propre notaire, distinct de celui du vendeur. Les deux notaires se partagent les émoluments (aucun surcoût pour l’acheteur). Avoir son propre notaire, c’est avoir un conseiller juridique qui défend vos intérêts : pas ceux du vendeur. À Paris, où les transactions sont complexes et les enjeux financiers élevés, c’est une protection que je recommande systématiquement.
Le conseil de Jean Mascla, Nos chasseurs d’appartement disent souvent à nos clients : “Le compromis, c’est le vrai achat. L’acte notarié, c’est la formalité.” C’est une simplification, juridiquement, c’est l’acte authentique qui transfère la propriété, mais dans l’esprit, c’est exact. Toutes les décisions structurantes (prix, conditions, calendrier, protections) sont prises au moment du compromis. Après, on exécute. Si vous avez un projet d’achat à Paris, nos chasseurs vous accompagnent jusqu’à cette étape critique, et bien au-delà. Parlons de votre projet →
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre compromis de vente et promesse de vente ?
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties : le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur s'engage à acheter. La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur : l'acheteur dispose d'une option d'achat pendant un délai défini, en échange d'une indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix). À Paris, le compromis est la forme la plus courante. La promesse unilatérale est utilisée quand l'acheteur a besoin de plus de temps (financement complexe, vente en chaîne).
Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?
Oui, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la réception du compromis signé par lettre recommandée ou remise en main propre. Ce délai est incompressible et sans justification : l'acheteur peut se rétracter pour n'importe quelle raison et récupère intégralement son dépôt de garantie. Passé ce délai, la rétractation n'est possible qu'en cas de réalisation d'une condition suspensive (refus de prêt, servitude, préemption).
Combien de temps entre le compromis et la signature chez le notaire ?
Le délai moyen entre le compromis de vente et l'acte authentique (signature chez le notaire) est de 2 à 3 mois à Paris. Ce délai permet l'obtention définitive du prêt, la purge du droit de préemption de la Ville de Paris (2 mois), la levée des conditions suspensives et la préparation de l'acte par le notaire. Des délais plus courts (6-8 semaines) sont possibles en cas d'achat comptant sans préemption.
