Un non-résident peut emprunter auprès d’une banque française pour acheter un appartement à Paris. C’est plus exigeant qu’un dossier de résident, apport plus élevé, délais plus longs, documentation plus lourde, mais c’est un parcours balisé que des milliers d’expatriés et d’étrangers empruntent chaque année. Voici exactement comment ça fonctionne en 2026.
Chez Home Select, environ 30% de nos 1 200 clients accompagnés depuis 2011 sont des non-résidents. Le financement est systématiquement le sujet qui génère le plus d’inquiétude : et le plus de malentendus. Ce guide dissipe les deux.
Le paysage bancaire français pour les non-résidents
Première chose à comprendre : toutes les banques françaises ne prêtent pas aux non-résidents. Ce n’est pas une question de loi : c’est une politique commerciale. Certains établissements considèrent que le risque de recouvrement à l’étranger est trop complexe ; d’autres ont développé des départements spécialisés qui traitent ces dossiers quotidiennement.
Les banques qui acceptent les non-résidents
BNP Paribas. La plus active sur le segment international, grâce à son réseau mondial. BNP dispose de desks dédiés aux non-résidents dans plusieurs agences parisiennes. Les dossiers sont traités par des analystes qui comprennent les revenus étrangers et les structures juridiques internationales. C’est souvent le premier choix pour les expatriés américains et les résidents des pays du Golfe.
Crédit Agricole Île-de-France. Moins connu à l’international que BNP, mais très compétitif sur les conditions. La caisse régionale Île-de-France à une vraie expertise du marché parisien et traite un volume significatif de dossiers non-résidents, notamment européens.
HSBC France. L’avantage naturel de la double culture. Si vous êtes déjà client HSBC dans votre pays de résidence (Royaume-Uni, Hong Kong, Singapour, Émirats), le transfert de dossier est facilité. HSBC France propose des montages en euros pour des clients qui gagnent en devises étrangères.
Banques privées. Pour les projets supérieurs à 1 million d’euros ou les patrimoines importants, les banques privées (Rothschild & Co, Neuflize OBC, Lazard Frères Gestion, Banque Transatlantique) offrent des conditions sur mesure. L’apport demandé peut être plus faible, les taux plus négociables, et le service incomparablement plus fluide : mais il faut souvent domicilier des actifs chez elles.
Banques en ligne et néobanques. En un mot : non. Boursorama, Fortuneo, N26 et consorts ne prêtent généralement pas aux non-résidents pour de l’immobilier en France. Ne perdez pas de temps de ce côté.
Le rôle du courtier spécialisé
Un courtier en crédit immobilier est un intermédiaire qui négocie pour vous auprès de plusieurs banques simultanément. Pour un résident français, faire appel à un courtier est utile mais pas indispensable. Pour un non-résident, c’est quasi indispensable.
Les raisons sont simples. Vous ne connaissez pas le paysage bancaire français. Vous ne savez pas quelle banque acceptera votre profil spécifique (nationalité, pays de résidence, type de revenus). Vous n’avez pas le temps de démarcher six banques en parallèle depuis un autre fuseau horaire. Le courtier fait tout cela pour vous, et connaît les analystes crédit par leur prénom.
Chez Home Select, nous travaillons avec des courtiers spécialisés en financement non-résident. C’est la première chose que nous mettons en place avec nos clients internationaux : avant même de commencer les visites. Un accord de principe en 48 heures nous permet de chercher sereinement, en sachant que le financement suivra.
Les honoraires d’un courtier varient entre 1 500 € et 3 000 € selon le montant du prêt, ou un pourcentage du crédit obtenu (souvent autour de 1%). Certains sont rémunérés par la banque et donc gratuits pour l’emprunteur. Vérifiez le modèle avant de vous engager.
Les conditions de prêt pour un non-résident en 2026
L’apport personnel
C’est la différence la plus visible avec un dossier de résident. Là où un Français résidant en France peut emprunter avec 10% d’apport, parfois même sans apport pour les meilleurs profils, les banques demandent aux non-résidents entre 20% et 30% du prix d’achat en apport personnel.
Quelques exemples concrets pour un achat à 800 000 € :
Un profil “solide” (cadre supérieur en CDI dans un pays stable, revenus vérifiables, bon historique bancaire) : 20% d’apport, soit 160 000 €, plus les frais de notaire (~64 000 €). Total cash nécessaire : environ 224 000 €.
Un profil “complexe” (entrepreneur, revenus variables, pays de résidence considéré à risque par la banque) : 30 à 40% d’apport, soit 240 000 à 320 000 €, plus les frais. Total cash : 304 000 à 384 000 €.
Attention : les frais de notaire (environ 8% dans l’ancien) ne sont jamais financés par le prêt pour un non-résident. Ils viennent en plus de l’apport sur le prix.
Les taux d’intérêt
Les non-résidents paient un surcoût par rapport aux résidents : l’écart se situe généralement entre 0,2 et 0,5 point de pourcentage. En 2026, voici les fourchettes observées pour un prêt sur 20 ans :
Résidents français : 3,1% à 3,6% selon le profil. Non-résidents UE : 3,3% à 3,9%. Non-résidents hors UE : 3,5% à 4,2%.
Ces taux sont indicatifs : ils dépendent de l’apport, des revenus, de la durée du prêt, de la banque et du moment. Le courtier négocie pour obtenir le meilleur taux possible pour votre profil.
La durée du prêt
La plupart des banques limitent la durée des prêts non-résidents à 20 ans (contre 25 ans possibles pour les résidents). Certaines banques privées descendent à 15 ans. Plus la durée est courte, plus les mensualités sont élevées : mais le coût total du crédit est moindre.
Le taux d’endettement
La règle française est claire : les mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets (recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière). Cette règle s’applique aux non-résidents de la même manière.
Pour les non-résidents, le calcul des revenus peut être complexe. Si vous êtes salarié, la banque prendra vos revenus nets convertis en euros. Si vous êtes entrepreneur, elle prendra une moyenne des trois dernières années. Si vous percevez des revenus locatifs dans un autre pays, certaines banques les intègrent partiellement (70 à 80%).
La garantie
En France, le prêt immobilier est garanti par le bien lui-même, mais le mécanisme diffère de ce qui existe dans le monde anglo-saxon.
L’hypothèque conventionnelle. C’est la garantie classique pour les non-résidents. La banque inscrit une hypothèque sur le bien : si vous ne remboursez plus, elle peut saisir et vendre le bien pour récupérer sa créance. Coût : environ 1 à 1,5% du montant emprunté.
Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD). Moins cher que l’hypothèque (~0,7% du montant), mais applicable uniquement aux biens existants (pas au neuf). Souvent proposé quand la banque est en confiance.
Les organismes de cautionnement (Crédit Logement, CAMCA). Ces solutions, très courantes pour les résidents, sont rarement accessibles aux non-résidents. Ne comptez pas dessus.
Le dossier à constituer : la checklist complète
C’est la partie fastidieuse mais incontournable. Un dossier incomplet est un dossier refusé : ou retardé de plusieurs semaines. Voici ce que la banque vous demandera.
Pièces d’identité et situation personnelle. Passeport en cours de validité. Titre de séjour ou visa si applicable. Justificatif de domicile à l’étranger (facture récente). Acte de mariage ou PACS le cas échéant (traduit par un traducteur assermenté). Attestation de régime matrimonial.
Revenus et patrimoine. Trois derniers bulletins de salaire (traduits en français). Contrat de travail ou attestation d’employeur (traduit). Deux derniers avis d’imposition dans votre pays de résidence. Trois derniers relevés de compte bancaire (celui d’où provient l’apport). Justificatif de l’apport personnel (relevé d’épargne, vente d’un bien, donation : la banque doit tracer l’origine des fonds). État du patrimoine existant (immobilier, financier).
Pour les entrepreneurs et professions libérales. Trois derniers bilans comptables et comptes de résultat (traduits). Kbis ou équivalent étranger de la société. Statuts de la société. Dernier avis d’imposition de la société.
Pour un achat via SCI. Statuts de la SCI (si déjà créée). Kbis de la SCI. PV d’assemblée générale autorisant l’emprunt. Bilan de la SCI le cas échéant.
Le conseil de Jean Mascla : Faites traduire TOUS vos documents par un traducteur assermenté français avant de déposer votre dossier. Les banques refusent systématiquement les documents en langue étrangère non traduits : même en anglais. Comptez 2 à 3 semaines pour les traductions. Anticipez.
La question des devises : emprunter en euros quand on gagne en dollars
C’est un sujet que les résidents français n’ont jamais à se poser, mais qui est central pour un non-résident. Vous gagnez en dollars, en livres sterling, en dirhams ou en francs suisses : et vous allez emprunter et rembourser en euros.
Le risque de change est réel. Si l’euro se renforce par rapport à votre devise de revenus, vos mensualités coûtent effectivement plus cher. Inversement, un affaiblissement de l’euro vous avantage. Sur un prêt de 20 ans, ces fluctuations peuvent être significatives.
Quelques stratégies pour gérer ce risque. Premièrement, constituer une réserve de trésorerie en euros correspondant à 6 à 12 mois de mensualités, ce “matelas” absorbe les variations de court terme. Deuxièmement, mettre en place des virements automatiques mensuels convertis au cours du marché, les plateformes comme Wise (anciennement TransferWise) offrent des taux bien meilleurs que les banques classiques. Troisièmement, pour les montants importants, discuter avec votre banque d’un contrat de couverture de change : c’est un produit financier qui fixe un taux de change garanti pour vos remboursements futurs, moyennant un coût.
Certaines banques privées proposent des prêts en devises étrangères (prêt en dollars, remboursé en dollars). C’est rare, coûteux en termes de taux, et généralement réservé aux gros patrimoines. Dans la majorité des cas, emprunter en euros et gérer le risque de change reste la meilleure option.
Les délais : plus longs, à intégrer dans le compromis
Un point technique mais crucial. Le délai entre le dépôt de votre dossier complet et l’émission de l’offre de prêt définitive est de 2 à 3 mois pour un non-résident, contre 4 à 6 semaines pour un résident.
Ce délai allongé à une conséquence directe sur le compromis de vente : la condition suspensive d’obtention de prêt, cette clause qui vous protège en annulant la vente si la banque refuse votre financement, doit prévoir un délai suffisant. Pour un non-résident, demandez 60 jours minimum, idéalement 75 jours. Un compromis qui prévoit 45 jours (le standard pour les résidents) vous met sous une pression inutile et dangereuse.
Votre chasseur d’appartement ou votre notaire doivent négocier ce point avec le vendeur dès la rédaction du compromis. C’est non négociable.
Acheter sans crédit : les cas de figure
Environ 30 à 40% des acheteurs non-résidents à Paris achètent sans financement bancaire français, en cash ou avec un financement obtenu dans leur pays de résidence. C’est une solution fréquente chez les expatriés de retour à Paris qui disposent d’une épargne constituée à l’étranger.
L’achat cash. C’est évidemment la solution la plus simple : pas de dossier bancaire, pas de condition suspensive de prêt, pas de délai d’obtention de crédit. La vente peut se conclure plus rapidement, et votre offre est plus attractive pour le vendeur (qui n’a pas le risque d’un refus de prêt). En revanche, cela immobilise un capital important : et la fiscalité de la plus-value sera la même que vous ayez emprunté ou non.
L’emprunt dans votre pays de résidence. Certains acheteurs obtiennent un prêt hypothécaire dans leur pays (sur un bien qu’ils possèdent déjà, par exemple) et utilisent les fonds pour acheter cash à Paris. L’avantage : vous traitez avec votre banque habituelle, dans votre langue, avec vos codes. L’inconvénient : les taux peuvent être plus élevés qu’en France, et la banque étrangère n’aura pas d’hypothèque sur le bien parisien.
Le prêt Lombard (nantissement de portefeuille). Pour les patrimoines financiers importants, certaines banques privées prêtent en nantissant votre portefeuille d’investissement (actions, obligations, assurance-vie). Le taux est généralement plus avantageux qu’un prêt immobilier classique, et le montage est plus rapide. C’est une solution élégante mais réservée aux profils disposant d’actifs financiers significatifs : généralement au-delà de 500 000 €.
L’assurance emprunteur pour les non-résidents
En France, l’assurance emprunteur est quasi obligatoire pour obtenir un crédit immobilier : la banque l’exige comme condition du prêt. Cette assurance couvre le décès, l’invalidité et parfois la perte d’emploi. En cas de sinistre, c’est l’assureur qui rembourse la banque.
Pour les non-résidents, l’assurance emprunteur pose deux difficultés spécifiques.
Premièrement, la couverture territoriale. Certains contrats d’assurance emprunteur ne couvrent que les sinistres survenant en France ou en Union européenne. Si vous résidez hors UE, vérifiez que votre contrat vous couvre dans votre pays de résidence.
Deuxièmement, le coût. Les non-résidents paient souvent plus cher, car les assureurs intègrent un risque lié au pays de résidence. Un résident des Émirats ou de Singapour paiera moins qu’un résident d’un pays à instabilité politique ou sanitaire.
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. C’est un levier de négociation important : acceptez l’assurance de la banque pour obtenir le prêt, puis faites jouer la concurrence avec un courtier en assurance une fois l’achat finalisé.
Le conseil de Jean Mascla : Ne sous-estimez pas le poste assurance emprunteur. Sur un prêt de 600 000 € sur 20 ans, la différence entre un contrat à 0,15% et un contrat à 0,40% représente 30 000 € sur la durée totale du prêt. Ça mérite de négocier.
L’accord de principe : votre sésame avant la recherche
Un dernier point, peut-être le plus important de cet article. Ne commencez jamais la recherche d’un appartement sans avoir obtenu un accord de principe bancaire.
L’accord de principe n’est pas un engagement ferme de la banque : c’est une indication écrite que, sur la base des éléments fournis, la banque est disposée à vous accorder un prêt d’un montant X, sous réserve de l’analyse complète du dossier et de l’expertise du bien. C’est votre “pre-approval” si vous venez du monde anglo-saxon.
Sans cet accord, vous perdez du temps à visiter des biens que vous ne pourrez peut-être pas financer. Pire : vous risquez de faire une offre, signer un compromis, puis découvrir que la banque refuse votre dossier : avec le stress et les délais que cela implique.
Avec un courtier spécialisé non-résident, l’accord de principe peut être obtenu en 48 à 72 heures sur la base d’un dossier préliminaire. C’est rapide, gratuit (à ce stade), et ça change tout pour la suite. Cet accord est aussi indispensable si vous souhaitez acheter à Paris pour mettre en location depuis l’étranger.
Vous préparez un achat à Paris depuis l’étranger ? Nos chasseurs d’appartement travaillent avec des courtiers spécialisés en financement non-résident. On vous met en relation dès le premier échange. Préparez votre financement
Ce qu’il faut retenir
Le financement d’un achat immobilier à Paris en tant que non-résident est plus exigeant qu’un dossier de résident, mais parfaitement accessible. Prévoyez un apport de 20 à 30%, des délais de 2 à 3 mois, et faites appel à un courtier spécialisé qui connaît les banques ouvertes à votre profil. Constituez votre dossier documentaire avant de lancer la recherche : les traductions assermentées prennent du temps. Et surtout, obtenez un accord de principe avant de visiter le premier appartement.
Chez Home Select, le financement n’est jamais un frein : c’est une étape que l’on anticipe et que l’on accompagne, avec les bons partenaires. Nos 16 chasseurs immobiliers ont l’habitude de coordonner avec les courtiers et les banques pour que nos clients internationaux achètent dans les mêmes conditions de sérénité qu’un Parisien. Parlons de votre projet.
Questions fréquentes
Une banque française peut-elle prêter à un non-résident ?
Oui, plusieurs banques françaises accordent des crédits immobiliers aux non-résidents. Les plus actives sur ce segment sont BNP Paribas, le Crédit Agricole Île-de-France, HSBC France et certaines banques privées comme Rothschild & Co ou Neuflize OBC. Les conditions sont plus exigeantes qu'pour un résident (apport supérieur, taux légèrement majoré), mais le financement est tout à fait accessible avec un dossier solide.
Quel apport minimum pour un non-résident qui achète à Paris ?
La plupart des banques françaises demandent un apport personnel de 20 à 30% du prix d'achat pour un non-résident, contre 10 à 15% pour un résident. Certaines banques privées peuvent descendre à 15% pour des profils à hauts revenus, tandis que d'autres montent à 40% pour des dossiers jugés plus complexes (pays de résidence à risque, revenus variables).
Combien de temps faut-il pour obtenir un crédit immobilier en tant que non-résident ?
Comptez 2 à 3 mois entre le dépôt du dossier complet et l'obtention de l'offre de prêt définitive, contre 4 à 6 semaines pour un résident. Ce délai allongé doit être intégré dans la condition suspensive du compromis de vente : demandez au moins 60 jours, idéalement 75 jours.
