La France taxe les biens immobiliers situés sur son territoire, quelle que soit la nationalité ou le lieu de résidence du propriétaire. Un Américain résidant à New York qui possède un appartement dans le 7e arrondissement de Paris est imposé en France sur cet appartement : sur sa détention (taxe foncière), sur ses revenus éventuels (loyers), et sur sa revente (plus-value). C’est le principe de territorialité de l’impôt.
Ce guide décrypte chaque couche de cette fiscalité, sans jargon, mais avec un avertissement constant : chaque situation est unique, les conventions fiscales bilatérales ajoutent une complexité considérable, et un fiscaliste spécialisé en droit international est indispensable pour optimiser votre situation. Chez Home Select, nous orientons systématiquement nos clients internationaux vers des cabinets compétents. Ce qui suit est une carte, pas un GPS.
La taxe foncière : identique pour tous
Commençons par la bonne nouvelle. La taxe foncière, l’impôt annuel que tout propriétaire paie pour la seule détention d’un bien, est exactement la même pour un résident et un non-résident. Pas de surtaxe, pas de différence de calcul.
À Paris, la taxe foncière varie selon l’arrondissement, la taille du bien et sa “valeur locative cadastrale” : une base de calcul théorique fixée par l’administration fiscale, souvent déconnectée des prix réels du marché. En pratique, comptez entre 800 € et 3 000 € par an pour un appartement parisien standard.
La taxe foncière est due au 1er janvier de chaque année. Si vous achetez en cours d’année, une répartition prorata temporis est généralement convenue avec le vendeur au moment de la signature de l’acte authentique : le notaire s’en charge.
Point d’attention : la taxe foncière parisienne a augmenté significativement ces dernières années. La Ville de Paris a relevé le taux communal de 52% en 2023, ce qui s’est traduit par une hausse sensible pour tous les propriétaires. Intégrez ce poste dans vos calculs de rendement si vous achetez pour investir.
La surtaxe de résidence secondaire : le coût caché
C’est le poste que beaucoup de non-résidents découvrent après l’achat. Si votre bien à Paris n’est pas votre résidence principale, ce qui est, par définition, le cas d’un non-résident, vous êtes assujetti à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, assortie d’une majoration.
La taxe d’habitation classique a été supprimée pour les résidences principales en France. Mais elle subsiste pour les résidences secondaires. Et à Paris, la municipalité applique une majoration de 60% sur la part communale de cette taxe.
En pratique, cela représente entre 1 000 € et 4 000 € par an selon la taille et la localisation du bien, en plus de la taxe foncière.
Il existe une exonération si le bien est votre résidence secondaire pour des raisons professionnelles (vous travaillez à Paris mais votre résidence principale est en province). Mais pour un non-résident qui utilise son bien à Paris comme pied-à-terre ou pour des séjours occasionnels, la surtaxe s’applique.
Si le bien est mis en location, la taxe d’habitation est due par le locataire pour sa résidence principale, ou par vous si le bien est loué en meublé de courte durée et que vous restez le “résident” fiscal du logement.
Les revenus locatifs : le taux plancher de 20%
Si vous mettez votre bien parisien en location, les loyers perçus sont imposés en France : même si vous vivez à Tokyo, à Dubaï ou à São Paulo. C’est la règle de territorialité : les revenus tirés d’un bien situé en France sont imposables en France.
Le régime d’imposition
En tant que non-résident, vos revenus fonciers français sont soumis à un taux minimum de 20% (article 197 A du Code Général des Impôts). Ce taux passe à 30% pour la tranche de revenu net imposable supérieure à 27 478 € (seuil 2026).
C’est un taux plancher : si le barème progressif de l’impôt sur le revenu vous était plus favorable (ce qui est rare pour un non-résident ayant des revenus significatifs), vous pourriez demander l’application du barème. Mais dans la pratique, la plupart des non-résidents sont imposés au taux de 20% ou 30%.
À ce taux d’impôt s’ajoutent les prélèvements sociaux. La règle est la suivante :
- Non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’EEE (Espace Économique Européen) ou de la Suisse : 7,5% de prélèvement de solidarité.
- Non-résidents affiliés à un régime hors EEE/Suisse : 17,2% de prélèvements sociaux (CSG + CRDS + prélèvement de solidarité).
La différence est substantielle. Un résident britannique (hors UE depuis le Brexit, mais des accords spécifiques peuvent s’appliquer : consultez un fiscaliste) ou un résident américain paiera 17,2% de prélèvements sociaux en plus de l’impôt, soit un taux total pouvant atteindre 37,2% à 47,2% sur ses revenus locatifs nets.
Location meublée (LMNP) et non-résidents
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est accessible aux non-résidents. C’est souvent un régime fiscalement avantageux, car il permet de déduire l’amortissement du bien et du mobilier, réduisant ainsi significativement le revenu imposable : parfois à zéro pendant plusieurs années.
Cependant, le LMNP pour non-résident implique des obligations déclaratives en France (déclaration BIC, bilan comptable si régime réel) et un numéro SIRET. Un expert-comptable spécialisé est quasi indispensable.
Les conventions fiscales : éviter la double imposition
Vous payez des impôts en France sur vos loyers parisiens. Mais votre pays de résidence peut aussi vouloir taxer ces mêmes revenus : puisqu’il impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux.
C’est là qu’interviennent les conventions fiscales bilatérales. La France a signé de telles conventions avec plus de 120 pays. Pour les revenus immobiliers, la règle générale est claire : le pays où se situe le bien (la France) à le droit d’imposer. Le pays de résidence accorde ensuite un mécanisme pour éviter la double imposition : soit un crédit d’impôt (vous déduisez l’impôt payé en France de votre impôt dû dans votre pays), soit une exemption (les revenus déjà imposés en France sont exclus de votre base imposable locale).
Le mécanisme exact dépend de la convention applicable. Quelques exemples :
Convention France-États-Unis. La France impose les revenus immobiliers. Les États-Unis imposent aussi (les citoyens américains sont imposés sur leurs revenus mondiaux), mais accordent un crédit d’impôt pour l’impôt payé en France. Le résultat net dépend de votre tranche marginale américaine.
Convention France-Royaume-Uni. La France impose. Le Royaume-Uni accorde un crédit d’impôt. Attention aux spécificités post-Brexit qui peuvent affecter les prélèvements sociaux.
Convention France-Émirats Arabes Unis. Les EAU n’imposent pas les revenus des personnes physiques : vous payez donc uniquement l’impôt français, sans mécanisme de crédit (puisqu’il n’y a pas d’impôt local à réduire). C’est un cas de figure avantageux.
Convention France-Suisse. La France impose les revenus immobiliers. La Suisse les exempte mais les prend en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus (méthode de l’exemption avec progressivité).
Le conseil de Jean Mascla : Ne faites jamais votre déclaration fiscale française seul quand vous êtes non-résident avec des revenus immobiliers. Un fiscaliste international coûte entre 500 € et 2 000 € par an pour une déclaration : c’est le prix de la tranquillité et de l’optimisation. Les erreurs de déclaration non-résident sont parmi les plus fréquentes et les plus coûteuses à corriger.
La plus-value immobilière : attention aux taux majorés
Quand vous revendrez votre bien parisien, la plus-value réalisée sera imposée en France. Et c’est ici que la distinction résident/non-résident devient vraiment significative.
Le calcul de la plus-value
La plus-value imposable = prix de vente – prix d’achat (majoré des frais d’acquisition et des travaux éventuels). Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base imposable :
Pour l’impôt sur le revenu : abattement de 6% par an à partir de la 6e année de détention, exonération totale après 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux : abattement de 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e année, 9% par an au-delà, exonération totale après 30 ans.
Les taux applicables
Résidents de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse : 19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux = 36,2% sur la plus-value nette (avant abattement).
Résidents d’un pays ayant signé une convention d’assistance administrative avec la France (ce qui inclut les États-Unis, le Royaume-Uni, le Canada, l’Australie, etc.) : 19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux = 36,2% également.
Résidents d’un pays n’ayant pas signé de convention d’assistance administrative : le taux d’impôt monte à 33,33% + 17,2% de prélèvements sociaux = 50,5%. Ce taux punitif concerne un nombre limité de pays, mais il existe.
Surtaxe sur les plus-values élevées : au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une surtaxe progressive s’applique (de 2% à 6% selon le montant). Elle frappe résidents et non-résidents de la même manière.
Le prélèvement à la source
La plus-value non-résident est prélevée à la source par le notaire au moment de la vente. Vous ne recevez pas le prix total puis ne payez l’impôt ensuite : le notaire retient directement le montant de l’impôt et le verse au Trésor Public. Vous recevez le prix net d’impôt.
C’est un mécanisme simple du point de vue de l’administration, mais qui nécessite un calcul précis en amont. Si le notaire à un doute sur le montant exact (travaux à déduire, abattement contestable), il peut retenir un montant supérieur par prudence. Vous récupérerez l’excédent via une réclamation, mais cela peut prendre des mois.
L’exonération résidence principale
L’exonération de plus-value pour la résidence principale, le dispositif qui permet aux résidents français de revendre leur logement principal sans payer d’impôt sur la plus-value, ne s’applique pas aux non-résidents par définition (votre bien à Paris n’est pas votre résidence principale si vous vivez à l’étranger).
Il existe toutefois une exonération partielle pour les non-résidents ressortissants de l’UE/EEE qui ont résidé en France par le passé : une exonération de plus-value jusqu’à 150 000 € est possible lors de la première cession d’un bien en France, sous conditions. Cette disposition est précieuse pour les Français expatriés qui revendent un bien acquis avant leur départ.
Le conseil de Jean Mascla : Si vous êtes Français expatrié dans l’UE et que vous envisagez de vendre votre bien parisien, vérifiez votre éligibilité à l’exonération de 150 000 €. C’est un dispositif méconnu qui peut représenter une économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Un fiscaliste international vous confirmera en une consultation si vous y avez droit.
L’IFI : l’impôt sur la fortune immobilière
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) remplace l’ancien ISF depuis 2018. Il concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.
Pour les non-résidents, seul le patrimoine immobilier situé en France est pris en compte. Vos biens immobiliers à l’étranger ne rentrent pas dans le calcul. C’est une différence importante avec les résidents français, qui sont imposés sur leur patrimoine immobilier mondial.
Le barème est progressif :
- 800 000 € à 1 300 000 € : 0,50%
- 1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,70%
- 2 570 000 € à 5 000 000 € : 1,00%
- 5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25%
- Au-delà de 10 000 000 € : 1,50%
En pratique, un non-résident qui possède un appartement de 1,5 million d’euros à Paris (net de dettes) paiera environ 2 450 € d’IFI par an. C’est un montant gérable : mais qu’il faut anticiper, surtout si vous avez un crédit en cours (le capital restant dû est déductible de la valeur du bien pour le calcul de l’IFI).
Point d’attention : la valeur à déclarer est la valeur vénale du bien (sa valeur de marché), pas le prix d’achat. Si le marché a monté depuis votre acquisition, votre assiette IFI augmente. L’inverse est vrai aussi : si le marché a baissé, vous pouvez déclarer une valeur inférieure au prix d’achat.
La SCI pour les non-résidents : avantages et contraintes
La SCI (Société Civile Immobilière) est souvent présentée comme la solution miracle pour les non-résidents. La réalité est plus nuancée.
Les vrais avantages
Gestion à distance simplifiée. Les décisions se prennent en assemblée générale, formalisée par procès-verbal : ce qui peut se faire à distance. C’est plus structuré que l’indivision entre personnes physiques.
Transmission facilitée. Transmettre des parts de SCI est fiscalement plus souple que transmettre un bien en direct. Les abattements de donation s’appliquent aux parts (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans), et la valeur des parts peut être décotée de 10 à 15% par rapport à la valeur du bien (décote d’illiquidité).
Protection du patrimoine. La SCI isole le bien du patrimoine personnel des associés. En cas de difficulté financière personnelle, les créanciers n’ont pas accès directement au bien détenu par la SCI.
Les vraies contraintes
Coût de création : 1 500 à 3 000 € (statuts, immatriculation, publication).
Comptabilité annuelle : 1 000 à 2 000 € par an (expert-comptable obligatoire en pratique, même si pas en théorie).
Obligations déclaratives : déclaration de résultats (formulaire 2072), assemblée générale annuelle avec PV, tenue d’un registre des décisions.
Financement plus complexe : les banques prêtent moins facilement à une SCI qu’à une personne physique. L’apport demandé est souvent supérieur, et les taux légèrement plus élevés.
Imposition à l’IR ou à l’IS : par défaut, la SCI est transparente fiscalement (les revenus sont imposés chez les associés, au taux non-résident). Opter pour l’IS (impôt sur les sociétés) peut être avantageux fiscalement (amortissement du bien, taux de 25%), mais avec des inconvénients à la revente (plus-value professionnelle, pas d’abattement pour durée de détention).
Quand la SCI se justifie pour un non-résident
La SCI est pertinente si vous achetez à plusieurs (couple, famille, associés), si vous avez un objectif de transmission patrimoniale (enfants, succession), ou si vous investissez dans un bien locatif avec une logique d’optimisation fiscale à long terme.
Pour un simple pied-à-terre utilisé quelques semaines par an, la SCI ajoute de la complexité et du coût sans avantage décisif. Achetez en nom propre.
Notre article détaillé sur la SCI pour acheter à Paris approfondit chaque aspect de cette structuration.
Vous avez un projet immobilier à Paris et une situation fiscale internationale ? Nous vous orientons vers les bons fiscalistes : c’est la première chose que nous faisons avec nos clients non-résidents, avant même de lancer la recherche. Structurez votre projet fiscal
Ce qu’il faut retenir
La fiscalité immobilière pour un non-résident en France se décompose en quatre couches : la taxe foncière (identique aux résidents), la surtaxe de résidence secondaire (spécifique Paris, ~60%), l’imposition des revenus locatifs (taux minimum 20%, prélèvements sociaux variables selon le pays), et la plus-value à la revente (36,2% pour les résidents UE, jusqu’à 50,5% hors convention). L’IFI s’ajoute au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier en France.
Les conventions fiscales bilatérales évitent la double imposition : mais chaque convention a ses particularités. La SCI est un outil utile dans certains cas, coûteux et superflu dans d’autres. Et la règle d’or reste invariable : consultez un fiscaliste international avant de structurer votre achat. C’est un investissement de quelques centaines d’euros qui peut en économiser des dizaines de milliers.
Chez Home Select, nous ne sommes pas fiscalistes : mais en quinze ans et 1 200 projets, dont 30% de clients internationaux, nous avons appris à poser les bonnes questions et à orienter vers les bons professionnels. Si vous préparez votre installation, consultez aussi notre guide des démarches administratives pour s’installer à Paris. C’est aussi ça, le rôle d’un chasseur d’appartement qui connaît la clientèle internationale. Parlons de votre projet.
Questions fréquentes
Un non-résident paie-t-il plus d'impôts immobiliers qu'un résident en France ?
Pas nécessairement 'plus', mais différemment. La taxe foncière est identique. En revanche, les revenus locatifs sont imposés à un taux minimum de 20% (contre le barème progressif pour les résidents, qui peut être inférieur pour les petits revenus). La plus-value à la revente est taxée à 36,2% pour les résidents UE (19% + 17,2% de prélèvements sociaux) et jusqu'à 50,5% pour certains non-résidents hors UE. La surtaxe de résidence secondaire à Paris (60%) s'applique aussi de facto à tout non-résident.
Les conventions fiscales évitent-elles la double imposition ?
Oui, c'est leur objectif principal. La France a signé des conventions fiscales bilatérales avec plus de 120 pays. Ces conventions déterminent quel pays à le droit d'imposer quels revenus, et prévoient des mécanismes pour éviter que le même revenu soit taxé deux fois (crédit d'impôt ou exemption). Pour l'immobilier situé en France, la règle générale est que la France conserve le droit d'imposition : mais le pays de résidence peut accorder un crédit d'impôt correspondant. Chaque convention a ses particularités : consultez un fiscaliste international.
Faut-il créer une SCI pour acheter en France en tant que non-résident ?
Ce n'est pas obligatoire, et ce n'est pas toujours avantageux. La SCI facilite la gestion à distance et la transmission, mais elle à un coût (création ~1 500-3 000 €, comptabilité annuelle ~1 000-2 000 €) et des contraintes (assemblées générales, obligations déclaratives). Pour un simple pied-à-terre occupé occasionnellement, acheter en nom propre est souvent plus simple. Pour un investissement locatif ou un bien détenu à plusieurs, la SCI mérite d'être étudiée. Consultez un fiscaliste avant de décider.
