Prix immobilier Paris 2026 : analyse complète par arrondissement

Le prix moyen au mètre carré à Paris s’établit à 10 450 € en 2026, en hausse de +1,8% sur les douze derniers mois (sources : données DVF actualisées, données internes Home Select sur 1 200+ transactions accompagnées depuis 2011). Ce chiffre global masque une réalité bien plus nuancée : entre le 6e arrondissement à 15 800 €/m² et le 19e à 7 800 €/m², l’écart dépasse le double. Arrondissement par arrondissement, voici ce que le marché parisien raconte en 2026.

Le marché parisien en 2026 : reprise confirmée, disparités amplifiées

Après deux années de correction, le recul de 2023 sous l’effet de la remontée brutale des taux, puis la stabilisation prudente de 2024-2025, le marché immobilier parisien renoue avec une dynamique positive en 2026. Pas d’emballement : la hausse de +1,8% en moyenne est le signe d’un marché qui retrouve son rythme de croisière plutôt que d’une nouvelle bulle.

Trois facteurs structurent cette reprise. D’abord, la stabilisation des taux d’emprunt autour de 3,2-3,5% a redonné de la visibilité aux acquéreurs. Ensuite, le retour des acheteurs internationaux, particulièrement européens et moyen-orientaux, réinjecte de la demande sur les segments premium. Enfin, la rareté structurelle de l’offre parisienne continue de jouer son rôle : dans une ville où l’on ne construit quasiment plus, chaque bien disponible trouve preneur plus rapidement qu’en province.

Ce que révèlent nos données sur 1 200 accompagnements, c’est que cette moyenne de +1,8% dissimule deux Paris distincts. Le Paris premium, 6e, 7e, 8e, 16e, progresse modestement (+0,9% à +2,3%), déjà à des niveaux élevés. Le Paris en mutation, 9e, 10e, 18e, 19e, 20e, connaît des hausses plus marquées (+2,5% à +3,2%), porté par une population d’acquéreurs plus jeune et par des prix d’entrée qui restent accessibles au regard du reste de la capitale.

Prix au m² par arrondissement : le tableau complet

Voici les prix moyens constatés par arrondissement en 2026, basés sur les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) croisées avec les transactions accompagnées par Home Select.

Le 1er arrondissement affiche un prix moyen de 13 500 €/m², en progression de +1,2% sur douze mois. C’est un arrondissement de paradoxes : le quartier du Louvre et du Palais-Royal concentre des biens d’exception au-delà de 18 000 €/m², tandis que le secteur des Halles, plus vivant et commerçant, reste en dessous de 12 000 €. La place Vendôme et ses abords constituent un micro-marché à part, où les transactions sont rares et les prix ne reflètent plus vraiment une logique de mètre carré.

Le 2e arrondissement se situe à 11 800 €/m² avec une hausse notable de +2,1%. C’est l’un des plus petits arrondissements de Paris et l’un de ceux qui ont le plus évolué ces dix dernières années. Le quartier du Sentier, devenu un hub tech et créatif, attire une population d’acquéreurs trentenaires aux budgets conséquents. Le secteur de la Bourse conserve son caractère plus traditionnel avec des immeubles haussmanniens de belle facture.

Le 3e arrondissement atteint 13 200 €/m², en hausse de +1,5%. Le Haut-Marais, entre le carreau du Temple et la rue de Bretagne, est devenu l’un des quartiers les plus désirables de la capitale. Les biens y sont rares, beaucoup d’immeubles classés, et les surfaces souvent petites, ce qui pousse le prix au mètre carré vers le haut. Un T2 de 45 m² refait dans une rue calme du 3e se négocie couramment au-delà de 600 000 €.

Le 4e arrondissement s’établit à 13 600 €/m² (+2,1%). Le Marais reste une adresse mythique, portée par une demande internationale soutenue et un patrimoine architectural exceptionnel. L’Île Saint-Louis constitue un marché à part : les transactions y sont si rares que chaque vente fait événement. L’Île de la Cité, en pleine renaissance après les travaux de Notre-Dame, retrouve un attrait qu’elle avait en partie perdu.

Le 5e arrondissement affiche 12 800 €/m² (+1,3%). Le Quartier Latin, Mouffetard, le Jardin des Plantes : ces noms résonnent chez les acquéreurs qui cherchent un Paris authentique et lettré. Le marché y est stable, porté par une population de propriétaires anciens qui vendent rarement. Quand un bien se libère dans une belle copropriété de la montagne Sainte-Geneviève, la concurrence est féroce.

Le 6e arrondissement domine le classement à 15 800 €/m² (+1,1%). Saint-Germain-des-Prés reste l’adresse la plus chère de Paris, et de loin. Le secteur Odéon-Luxembourg n’est pas loin derrière. À ce niveau de prix, chaque transaction est une opération patrimoniale. Les acquéreurs sont des familles établies, des investisseurs patrimoniaux, ou des étrangers en quête de l’adresse parisienne par excellence. La hausse modérée de +1,1% reflète un marché déjà au plafond : il n’y a plus beaucoup de marge à la hausse quand on est à 15 000 €/m² et plus.

Le 7e arrondissement suit à 14 200 €/m² (+2,3%). C’est la plus forte progression parmi les arrondissements premium, et elle s’explique : le 7e bénéficie d’un regain d’intérêt international post-pandémie. Le secteur Tour Eiffel-Champ de Mars attire les grandes fortunes, tandis que la rue Cler et ses environs séduisent les familles francophones exigeantes. Les Invalides et Saint-Thomas d’Aquin offrent ce mélange rare de prestige discret et de qualité de vie que peu de quartiers au monde peuvent revendiquer.

Chiffre clé : Le 7e arrondissement enregistre la plus forte hausse des arrondissements premium en 2026 : +2,3%, porté par le retour des acquéreurs internationaux et la rareté de l’offre sur le segment des grands appartements familiaux.

Le 8e arrondissement se positionne à 12 100 €/m² (+0,9%). Contre-intuitivement, le 8e n’est pas parmi les plus chers. Le Triangle d’Or et le Faubourg Saint-Honoré tirent les prix vers le haut, mais les secteurs proches de la gare Saint-Lazare et des Grands Boulevards restent plus accessibles. Le 8e est avant tout un arrondissement de bureaux et de commerces de luxe : le résidentiel y est minoritaire, ce qui crée des opportunités pour les connaisseurs qui savent identifier les bonnes rues.

Le 9e arrondissement affiche 10 800 €/m² avec la progression la plus forte de Paris à +3,2%. Le 9e est le grand gagnant de ces dernières années. SoPi (South Pigalle), la Nouvelle Athènes et le secteur des Grands Boulevards attirent une population de cadres supérieurs et de créatifs qui apprécient l’énergie du quartier, sa vie nocturne et culturelle, et sa proximité avec les gares du Nord et de l’Est. Le potentiel de hausse reste réel : à 10 800 €/m², le 9e est encore loin des prix de ses voisins du 8e et du 2e.

Le 10e arrondissement atteint 9 600 €/m² (+2,8%). Le Canal Saint-Martin continue de séduire, mais c’est l’ensemble de l’arrondissement qui bénéficie d’une dynamique de gentrification maîtrisée. Le secteur Gare du Nord-Gare de l’Est reste le moins cher, tandis que les rues calmes entre le canal et la rue du Faubourg-Saint-Denis concentrent les biens les plus recherchés. Pour un chasseur d’appartement, le 10e est un terrain de jeu passionnant : les écarts de prix d’une rue à l’autre peuvent atteindre 30%.

Le 11e arrondissement se situe à 9 800 €/m² (+2,5%). Oberkampf, Bastille, Charonne : trois ambiances, trois marchés dans un même arrondissement. Le 11e est le plus peuplé de Paris et l’un des plus dynamiques commercialement. Les prix y ont fortement progressé sur la dernière décennie, portés par la vitalité du quartier et sa desserte exceptionnelle en transports. Un T3 dans une rue calme de Charonne se négocie aujourd’hui autour de 550 000-650 000 €.

Le 12e arrondissement affiche 9 200 €/m² (+1,8%). Souvent sous-estimé, le 12e offre un rapport qualité-prix remarquable pour Paris. Le secteur Nation est bien desservi, Bercy s’est modernisé, et la proximité du Bois de Vincennes est un atout majeur pour les familles. C’est un arrondissement que nos chasseurs immobiliers recommandent régulièrement aux acquéreurs qui cherchent de la surface sans quitter Paris.

Le 13e arrondissement se positionne à 8 800 €/m² (+2,0%). La Butte-aux-Cailles conserve son charme villageois à des prix qui restent contenus. Le secteur Bibliothèque-Paris Rive Gauche, plus moderne, attire une clientèle différente avec ses immeubles récents et sa proximité avec le campus universitaire. Le 13e est un arrondissement de transition : certaines rues sont encore à 7 500 €/m² quand d’autres dépassent les 10 000 €.

Le 14e arrondissement atteint 10 200 €/m² (+1,5%). Montparnasse, Denfert-Rochereau, Alésia : le 14e est un arrondissement résidentiel par excellence. Les prix y sont stables et les acquéreurs fidèles : beaucoup de renouvellement générationnel dans des familles installées de longue date. La villa d’Alésia et les petites rues autour de la place Denfert constituent des micro-marchés où les biens partent en quelques jours.

Le 15e arrondissement affiche 10 000 €/m² (+1,4%). C’est le plus grand arrondissement de Paris en superficie, et aussi l’un des plus variés. Le secteur Commerce-La Motte-Picquet touche au 7e et en partage certains atouts, tandis que Convention offre un cadre plus populaire. Le 15e est le terrain de prédilection des familles parisiennes qui veulent de grands appartements à des prix encore raisonnables : “raisonnables” étant relatif à Paris, bien entendu.

Le 16e arrondissement s’établit à 12 400 €/m² (+1,8%). Le 16e est un arrondissement double : le nord (Trocadéro, Passy, Victor Hugo) est clairement premium, tandis que le sud (Auteuil, Porte de Saint-Cloud) est plus abordable. Le Trocadéro avec vue Tour Eiffel reste l’un des marchés les plus exclusifs de Paris. La Muette et Passy séduisent les familles avec leurs écoles réputées et leurs rues commerçantes de qualité.

Le conseil de Jean Mascla : Ne regardez pas uniquement le prix moyen d’un arrondissement. Le 16e est un bon exemple : entre un appartement haussmannien avenue Victor Hugo à 16 000 €/m² et un bien des années 70 porte d’Auteuil à 9 000 €/m², on est dans le même arrondissement mais pas du tout dans le même marché. Un chasseur d’appartement vous aide précisément à naviguer ces subtilités.

Le 17e arrondissement affiche 10 600 €/m² (+2,2%). Les Batignolles, portées par le développement du quartier Clichy-Batignolles et l’arrivée du Palais de Justice, continuent leur mue. Le secteur des Ternes, plus bourgeois, jouxte le 8e et en partage l’atmosphère. Les Épinettes, au nord, restent plus accessibles et attirent les primo-accédants. Le 17e est un arrondissement en pleine ascension, et les prix reflètent cette dynamique.

Le 18e arrondissement se situe à 9 400 €/m² (+2,6%). Montmartre éternel, avec ses prix qui défient la géographie : un appartement avec vue sur le Sacré-Cœur peut dépasser 15 000 €/m², tandis qu’un bien rue Ordener sera en dessous de 8 000 €. Les Abbesses et Jules Joffrin concentrent l’essentiel de la demande. Le 18e incarne parfaitement la mosaïque parisienne : d’une rue à l’autre, on change de monde.

Le 19e arrondissement est le moins cher de Paris à 7 800 €/m², mais c’est aussi celui qui progresse le plus vite avec les Buttes-Chaumont : +3,1%. Le parc des Buttes-Chaumont et le quartier de Mouzaïa, avec ses villas pavées, attirent une population d’acquéreurs qui y voient le prochain 10e arrondissement. C’est un pari sur l’avenir, mais un pari que de plus en plus d’acheteurs font : et que les chiffres commencent à valider.

Le 20e arrondissement clôture le panorama à 8 200 €/m² (+2,9%). Belleville, Père-Lachaise, Jourdain, Gambetta : le 20e est le melting-pot par excellence. Le quartier de Jourdain s’est considérablement embourgeoisé, tandis que Belleville conserve son caractère populaire et cosmopolite. Le 20e offre probablement le meilleur potentiel de valorisation à moyen terme de tous les arrondissements parisiens : mais encore faut-il savoir choisir la bonne rue.

Les dynamiques par type de bien

Les prix moyens au mètre carré ne racontent qu’une partie de l’histoire. Le type de bien, sa surface et son état influencent considérablement le prix final.

Les studios et T1 (moins de 30 m²) affichent des prix au mètre carré systématiquement supérieurs à la moyenne de leur arrondissement : souvent de 15 à 25% de plus. Un studio refait dans le Marais peut ainsi atteindre 16 000 à 17 000 €/m². Ce phénomène s’explique par la demande locative et par le seuil psychologique du prix total : un studio à 350 000 € trouve plus facilement preneur qu’un T3 à 750 000 €, même si le prix au mètre carré est plus élevé.

Les T2 (30-50 m²) constituent le cœur du marché parisien. Ils représentent la majorité des transactions et leurs prix au mètre carré sont les plus proches de la moyenne publiée. C’est le segment de référence pour comparer les arrondissements entre eux. En 2026, un T2 de 45 m² en bon état se négocie entre 350 000 € (19e-20e) et 710 000 € (6e), hors biens d’exception.

Les T3 et T4 (50-90 m²) voient leur prix au mètre carré diminuer à mesure que la surface augmente, mais les montants totaux limitent le nombre d’acheteurs potentiels. Au-delà de 600 000 €, le marché se resserre significativement. C’est sur ce segment que le travail d’un chasseur d’appartement prend tout son sens : les biens familiaux bien situés sont rares et partent vite : souvent avant même d’être publiés sur les portails.

Les grands appartements (plus de 100 m²) constituent un marché à part. Les prix au mètre carré y sont paradoxalement plus bas que pour les petites surfaces : un grand T5 haussmannien dans le 7e peut se négocier autour de 12 000-13 000 €/m², là où un studio dans le même immeuble dépasserait 15 000 €. Mais le montant total (1,2 à 2 millions d’euros et au-delà) restreint la demande aux patrimoniaux et aux acheteurs internationaux. C’est le segment du off-market par excellence : les vendeurs de ces biens préfèrent la discrétion.

Chiffre clé : En 2026, le délai moyen de vente à Paris est de 62 jours pour un bien au prix du marché. Ce délai tombe à 35 jours pour les T2-T3 bien situés et bien présentés, et peut dépasser 90 jours pour les biens surévalués ou atypiques. Nos chasseurs trouvent le bien de leurs clients en 45 jours en moyenne, en ne leur faisant visiter que 3 biens ciblés.

Les cinq arrondissements à surveiller en 2026

Certains arrondissements méritent une attention particulière cette année, soit par leur dynamique de prix, soit par les transformations urbaines qui les affectent.

Le 9e arrondissement reste le plus dynamique du marché parisien. Avec +3,2% de hausse et un prix moyen encore contenu à 10 800 €/m², le différentiel avec le 2e voisin (11 800 €) et le 8e (12 100 €) laisse une marge de progression. La diversité de l’offre, du petit studio sous les toits à l’appartement familial dans un immeuble haussmannien, attire tous les profils d’acheteurs. SoPi n’a pas fini sa transformation.

Le 19e arrondissement progresse de +3,1%. À 7 800 €/m², c’est le point d’entrée le plus accessible dans Paris intra-muros. Le parc des Buttes-Chaumont agit comme un aimant pour les familles lassées de la banlieue. Le quartier Mouzaïa, avec ses maisons de ville atypiques, est devenu un secret de moins en moins bien gardé. Les investisseurs locatifs y trouvent des rendements impossibles à obtenir dans les arrondissements centraux.

Le 20e arrondissement (+2,9%) suit une trajectoire similaire, portée par le dynamisme de Jourdain et la montée en gamme progressive de Belleville. Le 20e bénéficie du report de demande des acquéreurs qui ne trouvent plus leur bonheur dans le 11e voisin, devenu trop cher pour beaucoup.

Le 10e arrondissement (+2,8%) confirme son attractivité. Le Canal Saint-Martin est devenu une adresse établie, mais c’est surtout le secteur situé entre le canal et la gare de l’Est qui recèle les meilleures opportunités. Les prix y sont encore inférieurs de 20% à ceux du canal, pour une qualité de vie comparable.

Le 7e arrondissement (+2,3%) surprend dans ce classement. Sa présence parmi les plus fortes progressions s’explique par le retour des acquéreurs internationaux sur le segment des grands appartements. Les biens de plus de 150 m² avec balcon ou terrasse dans le triangle Tour Eiffel-Invalides-Champ de Mars suscitent une demande qui dépasse largement l’offre disponible.

L’impact du DPE sur les prix : la variable 2026

Le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu un facteur de prix à part entière. Les biens classés F et G (les “passoires thermiques”) accusent une décote moyenne de 12 à 18% par rapport aux biens équivalents classés C ou D. Cette décote est plus marquée dans les arrondissements populaires, où les acheteurs ont des budgets plus contraints et ne peuvent pas absorber le coût des travaux de rénovation.

À l’inverse, les biens classés A ou B bénéficient d’une prime de 5 à 8%. Ce phénomène est nouveau à Paris, où la performance énergétique était historiquement secondaire dans la décision d’achat. En 2026, elle est devenue un critère de négociation systématique.

Pour les acquéreurs avisés, les biens classés E ou F dans de beaux immeubles haussmanniens représentent une opportunité : acheter avec décote, rénover, et se retrouver avec un bien classé C ou D dont la valeur aura mécaniquement augmenté. C’est une stratégie que nos chasseurs immobiliers déploient régulièrement pour leurs clients investisseurs.

Ancien vs neuf : deux marchés, deux logiques

Le marché parisien est massivement dominé par l’ancien : plus de 90% des transactions. Le neuf est quasi inexistant dans Paris intra-muros, limité aux rares programmes de la ZAC Rive Gauche (13e), de Clichy-Batignolles (17e) et de quelques opérations ponctuelles. Les prix du neuf à Paris se situent entre 12 000 et 17 000 €/m² selon les arrondissements, avec des prestations qui incluent les normes environnementales les plus récentes et des frais de notaire réduits (environ 2,5% contre 7-8% dans l’ancien).

Ce différentiel de frais de notaire est souvent sous-estimé. Sur un achat à 800 000 €, l’écart entre neuf et ancien représente environ 40 000 € de frais : une somme qui finance largement des travaux de rénovation dans un bel ancien. C’est un calcul que nos chasseurs font systématiquement avec leurs clients : dans bien des cas, un appartement ancien rénové dans un bel immeuble haussmannien offre un meilleur rapport qualité-prix qu’un programme neuf standardisé.

Le marché de la rénovation, justement, est devenu un segment à part entière. Les biens à rénover affichent une décote de 15 à 25% par rapport aux biens refaits à neuf, selon l’ampleur des travaux. Pour un acquéreur prêt à piloter un chantier de trois à six mois, c’est une voie d’accès à des arrondissements autrement hors budget. Le 6e à 12 000 €/m² pour un appartement à refaire, c’est possible : alors que le même bien rénové dépassera 16 000 €.

Prévisions : où va le marché parisien ?

Prévoir l’évolution des prix immobiliers est un exercice périlleux, et quiconque vous donne des certitudes vous ment. Ce que quinze années d’observation du marché parisien nous enseignent, c’est que Paris obéit à des fondamentaux structurels qui limitent les scénarios extrêmes.

Le scénario le plus probable pour les douze prochains mois est celui d’une poursuite de la hausse modérée, de l’ordre de +1,5% à +2,5% en moyenne. Plusieurs signaux soutiennent cette projection : la stabilité des taux d’intérêt, le retour progressif du volume de transactions (encore 15% en dessous du pic de 2021, mais en nette reprise), et la demande internationale qui reste forte sur les segments premium.

Le risque principal est macroéconomique : un retournement conjoncturel majeur ou une nouvelle crise financière pourrait geler le marché, comme en 2008-2009 ou en 2023. Mais même dans ce scénario, l’histoire montre que le marché parisien corrige peu (rarement plus de 5-8%) et récupère vite. La rareté du foncier et l’attractivité mondiale de Paris constituent un plancher structurel que les villes de province n’ont pas. Notre comparatif avec les grandes capitales européennes confirme que Paris reste relativement abordable face à Londres ou Munich.

Par arrondissement, les disparités de progression devraient s’accentuer. Les arrondissements populaires en mutation (9e, 10e, 18e, 19e, 20e) disposent encore d’une marge de rattrapage significative par rapport à la moyenne parisienne. À l’inverse, les arrondissements premium (6e, 7e) évolueront au rythme de la demande internationale et de l’offre : c’est-à-dire lentement, faute de biens disponibles.

Un point mérite attention : le volume de transactions. En 2026, Paris enregistre environ 35 000 ventes dans l’ancien, en hausse de 12% par rapport au creux de 2023 mais encore loin des 42 000 transactions de 2021. Ce retour progressif du volume est un signal positif : il indique que les vendeurs acceptent les prix du marché et que les acheteurs retrouvent confiance. Quand le volume remonte, les prix suivent : c’est une constante du marché parisien depuis trente ans.

Le conseil de Jean Mascla : Le meilleur moment pour acheter à Paris, c’est quand votre projet de vie l’exige et que votre financement est bouclé. Essayer de “timer” le marché est une illusion : en quinze ans, j’ai vu des acquéreurs attendre la baisse pendant que les prix prenaient 30%. À Paris, le coût de l’attente dépasse presque toujours le gain espéré d’une hypothétique correction.

Ce que ces données signifient pour votre projet

Les chiffres présentés dans cet article sont des moyennes. Or, personne n’achète une moyenne. Votre futur appartement se situe dans une rue précise, à un étage précis, dans un état précis. Deux biens dans le même immeuble peuvent afficher un écart de prix de 20% en fonction de l’orientation, de l’étage et de l’état de la cuisine et de la salle de bains.

C’est précisément là que l’expertise d’un chasseur d’appartement fait la différence. Nos 16 chasseurs connaissent les prix rue par rue : pas seulement les moyennes par arrondissement. Quand nous accompagnons un acquéreur, nous ne cherchons pas un bien “dans le 7e” : nous cherchons un bien dans les trois ou quatre rues du 7e qui correspondent exactement à son mode de vie, à son budget et à ses critères non négociables.

---

Les données de prix présentées dans cet article sont issues des transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières) actualisées au premier trimestre 2026, croisées avec les données internes Home Select sur 1 200+ transactions accompagnées depuis 2011. Les prix moyens au m² sont indicatifs et peuvent varier significativement selon l’étage, l’état du bien, la luminosité et la rue précise. Pour une estimation personnalisée de votre budget, contactez l’un de nos chasseurs.

Ces données sont issues de nos 1 200 accompagnements depuis 2011 à Paris. Elles ne sont pas des estimations théoriques : ce sont les prix réels auxquels nos clients achètent. Parlez à un expert du marché →