Points cles
- L'IFI s'applique lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier depasse 1,3 million d'euros
- La surtaxe sur les résidences secondaires à Paris est de 60 % depuis 2024
- La plus-value immobilière est exoneree après 22 ans pour l'impot sur le revenu et 30 ans pour les prelevements sociaux
- La résidence principale bénéficie d'une exoneration totale de la plus-value à la revente
- Le taux global d'imposition des plus-values atteint 36,2 %, jusqu'a 42,2 % au-dela de 50 000 euros
Un propriétaire immobilier à Paris doit s’acquitter de plusieurs taxes récurrentes : la taxe foncière (tous les propriétaires), la taxe d’habitation (résidences secondaires uniquement depuis 2023), l’IFI (patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 M€) et la taxe sur la plus-value en cas de revente. En 2026, ces charges fiscales représentent un paramètre essentiel du coût total de détention d’un bien dans la capitale.
Introduction
Acheter un appartement à Paris, c’est acquérir un actif patrimonial solide : mais aussi accepter une fiscalité spécifique. Entre la taxe foncière annuelle, la surtaxe sur les résidences secondaires, l’IFI pour les patrimoines importants et la taxation des plus-values à la revente, le cadre fiscal parisien impacte la rentabilité d’un investissement et le coût de détention d’une résidence.
En 2026, ces taxes ont évolué : le taux de taxe foncière a été réévalué, la surtaxe résidence secondaire est passée à 60 % et l’abattement sur les plus-values reste inchangé. Ce guide fait le point sur chaque taxe, avec des calculs appliqués au marché parisien.
Sommaire
- La taxe foncière à Paris : calcul et montants
- Taxe d’habitation et surtaxe résidence secondaire
- L’IFI : seuil, barème et optimisation
- La taxe sur les plus-values immobilières
- Autres charges fiscales du propriétaire parisien
- L’impact fiscal dans la stratégie d’achat
La taxe foncière à Paris : calcul et montants
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par tout propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Son calcul repose sur la valeur locative cadastrale du bien, revalorisée chaque année, à laquelle s’appliquent les taux votés par les collectivités.
Paris bénéficie historiquement de taux de taxe foncière parmi les plus bas de France. En 2026, le taux global (part communale + part départementale) avoisine 20,5 %. À titre de comparaison, les taux dépassent 50 % dans certaines communes de banlieue.
La valeur locative cadastrale, base du calcul, ne reflète pas la valeur de marché du bien. Elle correspond à un loyer théorique calculé selon des critères datant de 1970, réévalués annuellement par un coefficient forfaitaire. En 2026, ce coefficient de revalorisation est d’environ 3,9 %, ce qui alourdit mécaniquement la taxe foncière.
Pour un appartement de 70 m² dans le 11e arrondissement, dont la valeur locative cadastrale nette est d’environ 5 000 €, la taxe foncière s’élève à environ 1 025 €. Pour un bien équivalent dans le 7e arrondissement, avec une valeur locative cadastrale plus élevée, la taxe peut atteindre 1 500 à 1 800 €.
Les propriétaires réalisant des travaux d’économie d’énergie peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant 3 ans, sous conditions. Un propriétaire qui améliore le DPE de son bien peut donc réduire temporairement sa charge fiscale.
Taxe d’habitation et surtaxe résidence secondaire
La taxe d’habitation sur les résidences principales a été intégralement supprimée pour tous les foyers depuis 2023. Cette suppression ne concerne pas les résidences secondaires, qui restent pleinement assujetties.
À Paris, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est majorée d’une surtaxe de 60 % depuis 2024, conformément à l’article 1407 ter du Code général des impôts. Cette surtaxe s’ajoute à la taxe de base, ce qui porte le montant total à un niveau significatif.
Pour un appartement du 16e arrondissement utilisé comme résidence secondaire, la taxe d’habitation majorée peut atteindre 2 500 à 5 000 € par an selon la surface et la valeur locative cadastrale.
Cette fiscalité dissuasive vise à encourager la mise en location des logements vacants dans une ville où la tension locative reste forte. Pour les investisseurs étrangers ou les expatriés qui conservent un pied-à-terre à Paris, cette charge doit être intégrée dans le calcul de rentabilité.
Il existe quelques cas d’exonération : les personnes contraintes de résider hors de leur domicile pour raisons professionnelles, les personnes hébergées dans un établissement de soins, et les logements mis en location saisonnière déclarée. Ces exonérations sont strictement encadrées et nécessitent une demande auprès du service des impôts.
L’IFI : seuil, barème et optimisation
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui a remplacé l’ISF en 2018, s’applique lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier du foyer fiscal dépasse 1,3 M€ au 1er janvier de l’année d’imposition.
À Paris, où le prix moyen au m² avoisine 10 000 €, un appartement familial de 130 m² dans un arrondissement central dépasse souvent le seuil d’assujettissement. Le patrimoine immobilier pris en compte inclut la résidence principale (avec un abattement de 30 %), les résidences secondaires, les biens locatifs et les parts de SCI immobilières.
Le barème 2026 de l’IFI est progressif. La fraction du patrimoine entre 0 et 800 000 € est exonérée. La fraction entre 800 000 € et 1,3 M€ est taxée à 0,50 %. La fraction entre 1,3 M€ et 2,57 M€ est taxée à 0,70 %. La fraction entre 2,57 M€ et 5 M€ est taxée à 1 %. La fraction entre 5 M€ et 10 M€ est taxée à 1,25 %. Au-delà de 10 M€, le taux est de 1,50 %.
L’abattement de 30 % sur la résidence principale réduit significativement la base imposable. Un appartement de résidence principale estimé à 2 M€ entre dans l’assiette IFI pour 1,4 M€. Les emprunts immobiliers en cours viennent en déduction de la valeur brute du patrimoine.
Pour les acquéreurs de biens de luxe, l’IFI est un paramètre structurant de la stratégie patrimoniale. Le recours à l’emprunt, même lorsque l’acquéreur dispose de la trésorerie suffisante, peut se justifier par l’optimisation de l’assiette IFI.
La taxe sur les plus-values immobilières
La plus-value immobilière réalisée lors de la revente d’un bien est imposée, sauf exonération. Le régime distingue la résidence principale, totalement exonérée, et les autres biens (résidences secondaires, investissements locatifs), soumis à taxation.
L’imposition de la plus-value porte sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (frais de notaire réels ou forfait de 7,5 %) et du coût des travaux (montant réel ou forfait de 15 % si détention supérieure à 5 ans).
Le taux d’imposition combine l’impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), soit un taux global de 36,2 %. Une surtaxe s’applique aux plus-values supérieures à 50 000 €, pouvant porter le taux effectif jusqu’à 42,2 %.
Un système d’abattement pour durée de détention réduit progressivement la base imposable. Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération totale est atteinte après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale intervient après 30 ans.
À Paris, où les prix ont globalement augmenté sur longue période, les plus-values à la revente sont souvent significatives. Un appartement acheté 500 000 € dans le 10e arrondissement en 2015 et revendu 680 000 € en 2026 génère une plus-value brute de 180 000 €, réduite par les abattements pour durée de détention (11 ans).
La résidence principale bénéficie d’une exonération totale de la plus-value, quel que soit le montant et la durée de détention. Cette exonération est l’un des avantages fiscaux les plus puissants du système français.
Autres charges fiscales du propriétaire parisien
Au-delà des quatre taxes principales, le propriétaire parisien doit prendre en compte d’autres charges.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est perçue avec la taxe foncière. Son montant, variable selon l’arrondissement, se situe entre 200 € et 500 € par an pour un appartement standard à Paris.
La contribution sur les revenus locatifs (CRL) de 2,5 % s’applique aux loyers perçus par les propriétaires bailleurs de locaux d’habitation achevés depuis plus de 15 ans. Pour un investissement locatif générant 24 000 € de loyers annuels, cette contribution représente 600 €.
Les propriétaires de logements vacants depuis plus de deux ans sont assujettis à la taxe sur les logements vacants (TLV), dont le taux progressif peut atteindre 25 % de la valeur locative dès la deuxième année de vacance.
Pour les copropriétaires, les charges de copropriété ne sont pas une taxe au sens fiscal, mais représentent un coût de détention important : en moyenne 30 à 50 €/m²/an dans les immeubles parisiens bien entretenus.
L’impact fiscal dans la stratégie d’achat
La fiscalité immobilière doit être intégrée dès la phase de recherche, pas découverte après l’achat. Chez Home Select, nos chasseurs d’appartement sensibilisent systématiquement leurs clients aux implications fiscales de chaque acquisition.
Pour un investisseur locatif, le choix du régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) impacte directement la rentabilité nette. Un bien qui affiche un rendement brut de 4 % peut descendre à 2,5 % après prise en compte de la taxe foncière, des charges et de l’imposition des revenus locatifs.
Pour un acquéreur de résidence secondaire, la surtaxe d’habitation à 60 % et l’absence d’abattement IFI sur la résidence principale doivent être chiffrées avant toute décision.
Pour un acquéreur étranger, la convention fiscale entre la France et son pays de résidence détermine le traitement des revenus et plus-values immobilières. Une analyse patrimoniale préalable avec un conseiller fiscal est recommandée.
La connaissance de la fiscalité immobilière parisienne fait partie de l’expertise que nos chasseurs immobiliers apportent à chaque client. Elle permet d’anticiper le coût réel de détention et de prendre des décisions d’achat éclairées.
FAQ
Quel est le montant moyen de la taxe foncière à Paris en 2026 ?
Le taux de taxe foncière à Paris est parmi les plus bas de France (environ 20,5 % en 2026, incluant les parts communale et départementale). Pour un appartement de 70 m² estimé à 700 000 €, la taxe foncière annuelle se situe entre 800 € et 1 800 € selon l’arrondissement et la valeur locative cadastrale.
La taxe d’habitation existe-t-elle encore à Paris en 2026 ?
La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les ménages depuis 2023. En revanche, elle reste due pour les résidences secondaires. À Paris, une surtaxe de 60 % s’applique aux résidences secondaires, ce qui porte le montant total à des niveaux significatifs.
À partir de quel montant paie-t-on l’IFI à Paris ?
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s’applique lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€ au 1er janvier. Le barème est progressif, de 0,5 % à 1,5 %. Un appartement parisien estimé à 1,5 M€ avec un emprunt restant de 300 000 € à une valeur nette de 1,2 M€ et n’est donc pas assujetti.
Vous souhaitez anticiper la fiscalité de votre achat immobilier à Paris ? Nos chasseurs d’appartement intègrent l’analyse fiscale dans chaque projet d’acquisition. Contactez Home Select pour un accompagnement complet.
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Sources
Questions fréquentes
Quel est le montant moyen de la taxe foncière à Paris en 2026 ?
Le taux de taxe foncière à Paris est parmi les plus bas de France (environ 20,5 % en 2026, incluant les parts communale et départementale). Pour un appartement de 70 m² estimé à 700 000 €, la taxe foncière annuelle se situe entre 800 € et 1 800 € selon l'arrondissement et la valeur locative cadastrale.
La taxe d'habitation existe-t-elle encore à Paris en 2026 ?
La taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les ménages depuis 2023. En revanche, elle reste due pour les résidences secondaires. À Paris, une surtaxe de 60 % s'applique aux résidences secondaires, ce qui porte le montant total à des niveaux significatifs.
À partir de quel montant paie-t-on l'IFI à Paris ?
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€ au 1er janvier. Le barème est progressif, de 0,5 % à 1,5 %. Un appartement parisien estimé à 1,5 M€ avec un emprunt restant de 300 000 € à une valeur nette de 1,2 M€ et n'est donc pas assujetti.
