Crédits d'impôt immobilier 2026 : le point

Les crédits d’impôt liés à l’immobilier ont connu une réduction progressive en France depuis 2020. En 2026, les principaux dispositifs sont le crédit d’impôt pour l’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie et le crédit d’impôt pour l’installation de bornes de recharge de véhicules électriques. Le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) a été remplacé par MaPrimeRénov’ depuis 2021.

Introduction

Le paysage des aides fiscales immobilières s’est profondément transformé ces dernières années. La tendance est au remplacement des crédits d’impôt par des subventions directes (MaPrimeRénov’, aides des collectivités) et au recentrage des avantages fiscaux sur des objectifs précis : accessibilité, transition énergétique, mobilité électrique.

Pour un propriétaire parisien, qu’il occupe son bien ou qu’il investisse, il est essentiel de distinguer ce qui relève encore du crédit d’impôt (déduit directement de l’impôt dû, avec remboursement de l’excédent) et ce qui relève d’autres mécanismes fiscaux comme la déduction des revenus fonciers ou la réduction d’impôt.

Sommaire

• Crédit d’impôt, réduction ou déduction : quelle différence ?
• Quels crédits d’impôt restent en vigueur en 2026 ?
• Quels dispositifs ont disparu, à commencer par le CITE ?
• MaPrimeRénov’ remplace-t-elle vraiment le CITE ?
• Quelle stratégie fiscale pour un propriétaire parisien en 2026 ?
• Foire aux questions

Crédit d’impôt, réduction ou déduction : quelle différence ?

Le crédit d’impôt se soustrait directement de l’impôt dû et, si le crédit excède l’impôt, le surplus est remboursé par le Trésor public : c’est le dispositif le plus avantageux pour le contribuable. Les deux autres pèsent moins lourd : la réduction d’impôt ne donne lieu à aucun remboursement, et la déduction ne joue que sur le revenu imposable, pour une valeur égale à la tranche marginale. La confusion entre ces trois mécanismes est fréquente, et pourtant leur impact financier diffère considérablement.

La réduction d’impôt se soustrait également de l’impôt, mais sans remboursement de l’excédent. Un contribuable non imposable ne tire aucun bénéfice d’une réduction d’impôt. C’est le mécanisme utilisé par des dispositifs comme la loi Malraux ou l’ancien Pinel.

La déduction vient en diminution du revenu imposable, avant calcul de l’impôt. Son avantage dépend de la tranche marginale d’imposition. Un contribuable à 41 % économise 41 centimes pour chaque euro déduit, tandis qu’un contribuable à 11 % n’économise que 11 centimes. Le déficit foncier relève de ce mécanisme.

Quels crédits d’impôt restent en vigueur en 2026 ?

Deux : l’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie, à hauteur de 25 % des dépenses plafonnées à 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple, et l’installation d’une borne de recharge pour véhicule électrique, à 300 € par point de charge.

Dispositif	Avantage	Plafond	État en 2026
Adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie	25 % des dépenses	5 000 € pour une personne seule, 10 000 € pour un couple, majoré de 400 € par personne à charge, sur cinq ans glissants	En vigueur
Borne de recharge pour véhicule électrique	300 € par point de charge	Un point par personne du foyer fiscal, soit 600 € pour un couple	En vigueur, résidence principale et secondaire
Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)	15 % à 50 % du coût des travaux	Sans objet	Supprimé au 1er janvier 2021, remplacé par MaPrimeRénov’

Il faut lire ce tableau avec la distinction qui précède en tête : un crédit d’impôt se soustrait à l’impôt dû et se rembourse s’il l’excède, là où une déduction ne fait que baisser le revenu imposable. Les deux dispositifs encore en vigueur rendent donc la même somme à tous les contribuables, quelle que soit leur tranche.

Le crédit d’impôt pour l’adaptation du logement aux personnes âgées ou handicapées reste le principal dispositif en vigueur. Il couvre 25 % des dépenses engagées pour l’installation d’équipements sanitaires adaptés (douche à l’italienne, barres de maintien, rehausseurs de toilettes), l’élargissement des portes, l’installation de rampes d’accès, et les travaux de motorisation des volets ou portes.

Le plafond pluriannuel est de 5 000 € pour une personne seule et de 10 000 € pour un couple soumis à imposition commune, majoré de 400 € par personne à charge. Ce plafond s’apprécie sur une période de cinq ans glissants.

Le crédit d’impôt pour l’installation de systèmes de charge pour véhicules électriques est maintenu à 300 € par point de charge, dans la limite d’un point par personne du foyer fiscal (soit 600 € pour un couple). Ce crédit concerne la résidence principale et les résidences secondaires.

Ces crédits sont ouverts aux propriétaires occupants, aux locataires et aux occupants à titre gratuit. Ils ne sont pas réservés aux résidences principales pour la borne de recharge, ce qui constitue une exception notable.

Quels dispositifs ont disparu, à commencer par le CITE ?

Le CITE, supprimé au 1er janvier 2021 et remplacé par MaPrimeRénov’, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt de la résidence principale issu de la loi TEPA de 2007, supprimé en 2011, et le crédit d’impôt pour la prévention des risques technologiques. S’y ajoute, côté investisseurs, la fin du Pinel au 31 décembre 2024, qui était une réduction d’impôt et non un crédit.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a été le dispositif phare pendant plus de dix ans. Il permettait de déduire de 15 % à 50 % du coût des travaux d’isolation, de remplacement de chaudière ou d’installation de systèmes utilisant les énergies renouvelables. Supprimé au 1er janvier 2021, il a été intégralement remplacé par MaPrimeRénov’.

Le crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt de la résidence principale, instauré par la loi TEPA de 2007, a été supprimé en 2011. Le crédit d’impôt pour les dépenses de prévention des risques technologiques a également été supprimé.

Pour les investisseurs, le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Il ne s’agissait pas d’un crédit d’impôt mais d’une réduction d’impôt, mais sa disparition modifie l’ensemble du paysage de l’investissement locatif neuf. Nous analysons les conséquences de cette fin dans notre article sur les opérations blanches Pinel.

MaPrimeRénov’ remplace-t-elle vraiment le CITE ?

Elle en prend la place, mais pas la forme : MaPrimeRénov’ n’est pas un crédit d’impôt mais une aide directe versée par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), perçue sans attendre la déclaration de revenus. Son montant dépend des revenus du ménage (quatre catégories : très modestes, modestes, intermédiaires, aisés) et de la nature des travaux. En 2026, les montants vont de 2 000 € pour un changement de chaudière (ménages aisés) à plus de 10 000 € pour une rénovation globale (ménages très modestes).

Les propriétaires bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov’ depuis 2021, dans la limite de trois logements locatifs. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises RGE et le bien doit être loué à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans après les travaux.

À Paris, MaPrimeRénov’ est cumulable avec les aides de la Ville de Paris (Éco-rénovons Paris+), les certificats d’économies d’énergie (CEE) et le déficit foncier. Pour un investisseur rénovant un appartement classé F dans le 19e arrondissement, le cumul de ces aides peut couvrir 40 % à 60 % du coût des travaux de rénovation énergétique.

Pour approfondir les enjeux de rénovation énergétique, consultez notre guide dédié.

Quelle stratégie fiscale pour un propriétaire parisien en 2026 ?

Elle repose moins sur les crédits d’impôt que sur trois autres leviers : MaPrimeRénov’ et les aides locales pour le propriétaire occupant, le déficit foncier pour l’investisseur locatif, la SCI à l’IS ou la location meublée pour les tranches marginales élevées. Pour un propriétaire occupant, MaPrimeRénov’ combinée au crédit d’impôt adaptation (si applicable) et aux aides locales constitue le socle d’optimisation pour les travaux.

Pour un investisseur locatif, le déficit foncier reste l’outil principal. Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers sans plafond, et le déficit résultant est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. La location meublée offre un cadre fiscal différent avec le régime des BIC et l’amortissement du bien.

La SCI à l’IS permet de déduire l’amortissement du bien et de capitaliser les revenus dans la société à un taux d’IS de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice. Ce montage est particulièrement pertinent pour les investisseurs soumis à une tranche marginale élevée.

Nos chasseurs d’appartement travaillent en coordination avec les conseils patrimoniaux de nos clients pour intégrer la dimension fiscale dès la recherche du bien. Le choix entre un bien à rénover (déficit foncier) et un bien en bon état (rendement immédiat) dépend de la situation fiscale de l’acquéreur. Notre service d’investissement locatif intègre cette analyse.

Foire aux questions

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) existe-t-il encore en 2026 ?

Non, le CITE a été supprimé au 1er janvier 2021 et remplacé par MaPrimeRénov’, une aide versée directement par l’ANAH. MaPrimeRénov’ n’est pas un crédit d’impôt mais une subvention, ce qui modifie le mécanisme financier pour le propriétaire.

Quel crédit d’impôt reste disponible pour des travaux dans un logement en 2026 ?

Le principal crédit d’impôt résiduel concerne les travaux d’adaptation du logement pour les personnes âgées ou handicapées (25 % des dépenses, plafond de 5 000 € pour une personne seule ou 10 000 € pour un couple). Le crédit d’impôt pour l’installation de bornes de recharge est également maintenu.

Un investisseur locatif peut-il bénéficier de crédits d’impôt pour travaux ?

Les crédits d’impôt concernent principalement la résidence principale. Pour un bien locatif, les travaux sont déductibles des revenus fonciers via le mécanisme du déficit foncier, ce qui est fiscalement différent d’un crédit d’impôt mais peut s’avérer tout aussi avantageux.

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