Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption est un mécanisme juridique qui permet à une collectivité publique (commune, département, État) ou à certains organismes (locataire, co-indivisaire) d’acheter un bien immobilier en priorité, aux conditions de la vente conclue entre le vendeur et l’acquéreur initial.
En d’autres termes, même si vous avez signé un compromis, la commune peut se substituer à vous et acheter le bien à votre place, au prix convenu.
Les différents droits de préemption à Paris
Le Droit de Préemption Urbain (DPU) : la Ville de Paris dispose d’un DPU sur l’ensemble de son territoire. Chaque vente est notifiée à la mairie via une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) déposée par le notaire. La mairie a deux mois pour se prononcer.
Le DPU renforcé : dans certaines zones définies par délibération du Conseil de Paris, le DPU est renforcé. Il s’étend alors à des opérations normalement exemptées (ventes de lots de copropriété, donations entre vifs).
Le droit de préemption du locataire : en cas de vente d’un logement loué vide, le locataire dispose d’un droit de préemption. Le propriétaire doit lui proposer le bien en priorité, avec un préavis de 6 mois avant la fin du bail.
Le droit de préemption SAFER : concerne les biens agricoles, peu fréquent à Paris intra-muros mais applicable dans certaines communes d’Île-de-France.
Comment ça se passe concrètement ?
Après signature du compromis, le notaire adresse une DIA à la mairie. Cette déclaration mentionne le prix, les conditions de la vente et la description du bien. La mairie dispose de deux mois pour répondre.
Trois réponses possibles : la mairie renonce (cas le plus fréquent, la vente se poursuit normalement), la mairie accepte au prix (elle se substitue à l’acquéreur), ou la mairie propose un prix inférieur (le vendeur peut accepter, refuser, ou saisir le juge de l’expropriation).
En pratique à Paris, le DPU est exercé dans moins de 1 % des transactions. La ville cible principalement les immeubles entiers dans les secteurs en mutation urbaine, les locaux destinés à des équipements publics et les logements dans les zones de forte tension locative.
L’impact sur votre achat
Le principal impact est le délai. Même si la préemption est rarissime, les deux mois de délai de réponse s’ajoutent au calendrier global de la vente. En pratique, la plupart des mairies répondent dans les 4 à 6 semaines.
La condition suspensive de non-préemption est systématiquement incluse dans les compromis de vente. Si la mairie préempte, l’acquéreur récupère son dépôt de garantie sans pénalité.
FAQ
La mairie exerce-t-elle souvent son droit de préemption à Paris ?
Très rarement sur les lots de copropriété. La préemption concerne principalement les immeubles entiers et les biens à fort enjeu urbain. Sur les transactions d’appartements individuels, le risque est infime.
Le locataire a-t-il un droit de préemption si le logement est vendu occupé ?
Le droit de préemption du locataire ne s’applique qu’en cas de congé pour vente donné par le propriétaire. Si le bien est vendu occupé (le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur), le locataire n’a pas de droit de préemption.
Comment savoir si mon bien est dans une zone de préemption ?
La note de renseignement d’urbanisme le précise. Votre notaire vérifie systématiquement ce point. À Paris, la quasi-totalité du territoire est couverte par le DPU simple.
Combien de temps dure la procédure de préemption ?
La mairie a 2 mois pour répondre à la DIA. En l’absence de réponse, la préemption est réputée non exercée et la vente peut se conclure.
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