L'essentiel
En 2026, l'IFI s'applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, mais le barème progressif (six tranches de 0 % à 1,5 %) se calcule à partir de 800 000 €. Un patrimoine net de 2 000 000 € génère un IFI de 7 400 €, soit un taux moyen effectif de 0,37 % ; la résidence principale bénéficie d'un abattement automatique de 30 % sur sa valeur vénale et les emprunts en cours réduisent l'assiette. À Paris, où le prix médian atteint 9 900 €/m² et dépasse 12 000 €/m² dans les arrondissements centraux, un appartement central de 120 m² (soit plus de 1 400 000 €) peut suffire à franchir le seuil. Home Select, chasseur immobilier à Paris depuis 2011 avec 16 chasseurs et 1 200+ acquéreurs accompagnés, intègre l'exposition IFI dans ses analyses de rentabilité.
Points clés
- Le seuil de declenchement de l'IFI est fixe a 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net, mais le bareme s'applique à partir de 800 000 euros.
- L'abattement de 30 % sur la résidence principale s'applique automatiquement, sans demarche particuliere.
- Un patrimoine net taxable de 2 000 000 euros génère un IFI de 7 400 euros, soit un taux moyen effectif de 0,37 %.
- Les parts de SCPI et OPCI entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur fraction representative d'actifs immobiliers.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Le barème progressif comporte six tranches, de 0 % à 1,5 %, avec un mécanisme de décote pour les patrimoines proches du seuil. Ce guide détaille le calcul technique de l’IFI en 2026.
Introduction
L’IFI a remplacé l’ISF en 2018, recentrant l’imposition de la fortune sur les seuls actifs immobiliers. Pour les propriétaires parisiens, où la valeur du patrimoine franchit rapidement le seuil du fait des prix élevés au mètre carré, la maîtrise du calcul de l’IFI est un enjeu patrimonial concret. En 2026, à Paris, un appartement de 120 m² dans un arrondissement central peut à lui seul dépasser le seuil de taxation.
Cet article se concentre sur la mécanique de calcul : barème, seuils, abattements, décote et dettes déductibles. Pour une vision d’ensemble du dispositif IFI et des stratégies de réduction, consultez notre guide général IFI.
Sommaire
- Assiette de l’IFI : quels biens sont taxés ?
- À partir de quel patrimoine paie-t-on l’IFI ?
- Quel est le barème de l’IFI en 2026 ?
- Quels abattements et quelles dettes réduisent l’assiette ?
- Combien paie-t-on d’IFI sur un patrimoine parisien type ?
- Foire aux questions
Assiette de l’IFI : quels biens sont taxés ?
L’assiette de l’IFI englobe l’ensemble des droits et biens immobiliers détenus directement ou indirectement au 1er janvier de l’année d’imposition. Cela inclut les immeubles bâtis (résidence principale, secondaire, locatifs), les terrains, les parts de SCI, les parts de SCPI et OPCI pour leur fraction immobilière, ainsi que les droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété sous certaines conditions).
Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du contribuable sont exonérés, à condition que l’activité soit exercée à titre principal. Un local commercial détenu par un investisseur non-exploitant entre dans l’assiette. Les biens forestiers et ruraux bénéficient d’exonérations partielles sous conditions.
L’évaluation se fait à la valeur vénale réelle au 1er janvier. À Paris, les références notariales par arrondissement et par type de bien constituent la base de valorisation la plus couramment utilisée. Un chasseur immobilier connaissant les prix de marché par quartier peut aider à affiner cette évaluation, notamment pour les biens atypiques.
À partir de quel patrimoine paie-t-on l’IFI ?
Le seuil de déclenchement de l’IFI est fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable. En dessous de ce montant, aucun IFI n’est dû. Toutefois, lorsque le seuil est dépassé, le barème s’applique à partir de 800 000 €, et non à partir de 1 300 000 €. Cette distinction est fondamentale et souvent mal comprise.
Un mécanisme de décote atténue l’effet de seuil pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La décote se calcule ainsi : 17 500 € – (1,25 % × patrimoine net taxable). Par exemple, pour un patrimoine de 1 350 000 €, la décote s’élève à 17 500 € – (1,25 % × 1 350 000 €) = 17 500 € – 16 875 € = 625 €. Cette décote vient en diminution de l’IFI calculé selon le barème.
Au-delà de 1 400 000 € de patrimoine, la décote disparaît et le barème s’applique intégralement.
| Patrimoine net taxable | IFI avant décote | Décote | IFI dû |
|---|---|---|---|
| 1 300 000 € | 2 500 € | 1 250 € | 1 250 € |
| 1 325 000 € | 2 675 € | 938 € | 1 738 € |
| 1 350 000 € | 2 850 € | 625 € | 2 225 € |
| 1 375 000 € | 3 025 € | 313 € | 2 713 € |
| 1 400 000 € | 3 200 € | 0 € | 3 200 € |
Ce tableau montre pourquoi la décote existe : sans elle, franchir le seuil de 1 300 000 € d’un seul euro déclencherait d’emblée 2 500 € d’impôt. Avec elle, l’entrée dans l’IFI se fait à 1 250 €, et la marche est lissée sur 100 000 € de patrimoine. Sur cette bande, chaque tranche de 25 000 € de patrimoine supplémentaire coûte environ 490 € d’IFI, soit un taux marginal réel proche de 2 %, très supérieur aux 0,70 % affichés au barème.
Quel est le barème de l’IFI en 2026 ?
Six tranches, de 0 % jusqu’à 800 000 € à 1,50 % au-delà de 10 000 000 €. Le barème de l’IFI est composé de six tranches. La première tranche couvre le patrimoine de 0 à 800 000 € et est taxée à 0 %. La deuxième tranche, de 800 001 € à 1 300 000 €, est taxée à 0,50 %. La troisième tranche, de 1 300 001 € à 2 570 000 €, est taxée à 0,70 %. La quatrième tranche, de 2 570 001 € à 5 000 000 €, est taxée à 1 %. La cinquième tranche, de 5 000 001 € à 10 000 000 €, est taxée à 1,25 %. Au-delà de 10 000 000 €, le taux est de 1,50 %.
Concrètement, un patrimoine net taxable de 2 000 000 € génère un IFI de : (500 000 × 0,50 %) + (700 000 × 0,70 %) = 2 500 € + 4 900 € = 7 400 €. Le taux moyen effectif est alors de 0,37 % du patrimoine total.
Un patrimoine de 3 000 000 € génère : 2 500 € + 8 890 € + 4 300 € = 15 690 €, soit un taux moyen de 0,52 %.
Quels abattements et quelles dettes réduisent l’assiette ?
La résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale. Pour un appartement de 150 m² dans le 7e arrondissement estimé à 2 400 000 €, la valeur retenue pour l’IFI est de 1 680 000 €. Cet abattement est le plus significatif du dispositif.
Les dettes déductibles comprennent les emprunts immobiliers en cours (capital restant dû au 1er janvier), les travaux à la charge du propriétaire non encore payés, la taxe foncière de l’année précédente, et les dettes liées à l’acquisition ou l’amélioration des biens taxables.
Attention : depuis 2018, les emprunts in fine font l’objet d’un amortissement linéaire fictif pour le calcul de l’IFI. Autrement dit, la dette déductible est réduite chaque année d’un montant forfaitaire correspondant à la durée du prêt, même si le capital n’est remboursé qu’à l’échéance.
Pour un investisseur détenant son patrimoine via une SCI, les parts de la SCI sont valorisées à hauteur de l’actif immobilier net de dettes de la société. Les comptes courants d’associés constituent des dettes déductibles pour la société, mais pas pour l’associé qui détient la créance.
Combien paie-t-on d’IFI sur un patrimoine parisien type ?
Deux cas concrets : 3 270 € pour un couple dont le patrimoine net taxable atteint 1 410 000 €, 10 620 € pour un investisseur à 2 460 000 € net de dettes. Voici le détail du calcul, étape par étape.
Premier exemple : un couple possède une résidence principale dans le 6e arrondissement estimée à 1 800 000 € et un studio locatif dans le 11e estimé à 350 000 €. L’emprunt en cours sur le studio s’élève à 200 000 €.
Calcul de l’assiette : résidence principale après abattement de 30 % = 1 260 000 €. Studio = 350 000 € – 200 000 € de dette = 150 000 €. Patrimoine net taxable = 1 410 000 €.
IFI dû : (500 000 × 0,50 %) + (110 000 × 0,70 %) = 2 500 € + 770 € = 3 270 €.
Second exemple : un investisseur détient trois appartements locatifs à Paris (valeur totale 2 800 000 €), une résidence principale en Île-de-France (800 000 €) et des parts de SCPI (200 000 € en fraction immobilière). Les dettes totales s’élèvent à 1 100 000 €.
Assiette : résidence principale après abattement = 560 000 €. Locatifs + SCPI = 3 000 000 €. Total brut = 3 560 000 €. Net de dettes = 2 460 000 €.
IFI dû : (500 000 × 0,50 %) + (1 160 000 × 0,70 %) = 2 500 € + 8 120 € = 10 620 €.
Pour les patrimoines importants, la question de l’arbitrage entre détention directe et indirecte se pose. Un chasseur d’appartement à Paris intervenant en amont de l’acquisition peut orienter vers des structures juridiques adaptées, en coordination avec le conseil patrimonial de l’acquéreur.
Le plafonnement de l’IFI prévoit que le total de l’IFI et des impôts sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus du contribuable. Si ce seuil est dépassé, l’excédent vient en diminution de l’IFI. Ce mécanisme protège les contribuables dont le patrimoine est élevé mais les revenus modestes.
La déclaration de l’IFI s’effectue en même temps que la déclaration de revenus, sur le formulaire 2042-IFI. Aucune déclaration séparée n’est requise. La date limite suit le calendrier de la déclaration de revenus, généralement entre mai et juin.
Foire aux questions
Quel est le seuil exact de déclenchement de l’IFI en 2026 ?
Le seuil de déclenchement de l’IFI est fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable. Cependant, le barème progressif s’applique à partir de 800 000 €. Autrement dit, un patrimoine de 1 400 000 € est taxé sur la tranche au-dessus de 800 000 €, pas au-dessus de 1 300 000 €.
L’abattement de 30 % sur la résidence principale s’applique-t-il automatiquement ?
Oui, l’abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale s’applique de plein droit, sans démarche particulière. Il concerne uniquement le logement occupé à titre de résidence principale au 1er janvier de l’année d’imposition. Les résidences secondaires ne bénéficient d’aucun abattement.
Les SCPI et OPCI entrent-ils dans l’assiette de l’IFI ?
Oui, les parts de SCPI, OPCI et tout véhicule d’investissement immobilier entrent dans l’assiette de l’IFI pour leur valeur représentative des actifs immobiliers. Les sociétés de gestion communiquent chaque année la fraction imposable à l’IFI.
Comment sont évalués les biens pour le calcul de l’IFI ?
Les biens sont évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est-à-dire le prix auquel ils pourraient être vendus sur le marché. Pour Paris, les références de prix au mètre carré par arrondissement publiées par les notaires servent de base. Les dettes déductibles (emprunts en cours) viennent en diminution.
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Sources
Questions fréquentes
01 Quel est le seuil exact de déclenchement de l'IFI en 2026 ?
Le seuil de déclenchement de l'IFI est fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable. Cependant, le barème progressif s'applique à partir de 800 000 €. Autrement dit, un patrimoine de 1 400 000 € est taxé sur la tranche au-dessus de 800 000 €, pas au-dessus de 1 300 000 €.
02 L'abattement de 30 % sur la résidence principale s'applique-t-il automatiquement ?
Oui, l'abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale s'applique de plein droit, sans démarche particulière. Il concerne uniquement le logement occupé à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition. Les résidences secondaires ne bénéficient d'aucun abattement.
03 Les SCPI et OPCI entrent-ils dans l'assiette de l'IFI ?
Oui, les parts de SCPI, OPCI et tout véhicule d'investissement immobilier entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur valeur représentative des actifs immobiliers. Les sociétés de gestion communiquent chaque année la fraction imposable à l'IFI.
04 Comment sont évalués les biens pour le calcul de l'IFI ?
Les biens sont évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition, c'est-à-dire le prix auquel ils pourraient être vendus sur le marché. Pour Paris, les références de prix au mètre carré par arrondissement publiées par les notaires servent de base. Les dettes déductibles (emprunts en cours) viennent en diminution.
