Un médecin libéral souhaitait réaliser son premier investissement locatif à Paris pour diversifier son patrimoine. Le chasseur d’appartement Home Select a identifié un studio de 22 m² dans le quartier des Batignolles du 17e arrondissement, acheté 215 000 euros avec une rentabilité brute projetée de 4,7 % en location meublée.
Fiche de la mission
- Chasseur d’appartement : Home Select
- Secteur : Paris 17e arrondissement (Batignolles)
- Type de bien : Studio, 22 m², 5e étage avec ascenseur
- Budget initial : 230 000 €
- Prix affiché : 229 000 €
- Prix négocié : 215 000 € (–6,1 %)
- Durée de la recherche : 4 semaines
- Profil acquéreur : Médecin libéral, 52 ans, investisseur
Le projet
Philippe, médecin généraliste installé à Versailles, disposait d’une capacité d’épargne importante mais d’un patrimoine essentiellement constitué de liquidités. Son conseiller en gestion de patrimoine lui avait recommandé l’investissement locatif parisien pour sa stabilité et sa liquidité à la revente. Son objectif : un studio dans un quartier à forte demande locative, avec un budget de 230 000 euros et une rentabilité brute cible d’au moins 4 %.
Philippe ne connaissait pas le marché immobilier parisien et ne souhaitait pas y consacrer son temps. Il cherchait un chasseur immobilier capable de sélectionner le bien sur des critères objectifs de rentabilité et de potentiel de valorisation.
La stratégie de recherche
Notre chasseur d’appartement a analysé les données de rentabilité par arrondissement et par quartier pour identifier les zones offrant le meilleur rapport rendement/risque. Le 17e arrondissement, secteur Batignolles-Épinettes, est ressorti comme le choix optimal : prix d’achat modérés (9 000 à 10 500 €/m² pour les studios), demande locative élevée (étudiants, jeunes actifs, salariés de La Défense) et perspectives de valorisation portées par le réaménagement urbain du quartier.
Le chasseur immobilier a ciblé des studios de 18 à 25 m² en étage, dans des immeubles bien entretenus, proches du métro (lignes 2, 13 ou RER C). Les biens nécessitant un rafraîchissement léger ont été privilégiés pour maximiser la négociation à l’achat.
Le bien trouvé
Le studio retenu se situait rue Legendre, au 5e étage avec ascenseur d’un immeuble de 1910 en bon état général. Les 22 m² étaient distribués de manière optimale : une pièce principale de 16 m² avec coin cuisine équipé, une salle d’eau de 3 m² et un espace entrée avec rangement. Le bien était occupé par un locataire sortant, ce qui permettait d’évaluer immédiatement le potentiel locatif réel.
L’immeuble présentait une copropriété saine avec des charges de 95 euros par mois (sans chauffage collectif, le studio étant équipé de convecteurs électriques individuels). Le DPE en D était acceptable pour cette catégorie de bien. La proximité du métro Brochant (ligne 13) et du parc Martin-Luther-King constituait un atout locatif majeur.
La négociation
Affiché à 229 000 euros (10 409 €/m²), le studio était légèrement au-dessus du prix médian du quartier pour les biens en DPE D (9 500 à 10 000 €/m²). Notre chasseur immobilier a construit son argumentaire autour de trois points : les convecteurs électriques énergivores à remplacer (budget estimé 2 800 euros pour des radiateurs à inertie), le loyer de référence majoré fixé à 28 €/m² en meublé dans ce secteur (limitant le potentiel de revenus), et les ventes comparables dans la rue sur les six derniers mois.
L’offre à 210 000 euros a fait l’objet de deux contre-propositions avant un accord à 215 000 euros. À ce prix, en location meublée à 840 euros par mois (loyer conforme à l’encadrement), la rentabilité brute atteint 4,7 % : au-dessus de l’objectif initial de Philippe.
Ce que cette mission illustre
L’investissement locatif à Paris exige une analyse chiffrée rigoureuse. Le choix du quartier, du type de bien et du régime fiscal (LMNP vs revenus fonciers) conditionne la rentabilité réelle. Un chasseur d’appartement spécialisé sélectionne le bien sur des données objectives, pas sur un coup de cœur. Notre article sur le crédit immobilier en 2026 aborde les conditions de financement pour l’investissement locatif.
L’encadrement des loyers impose un prix d’achat cohérent. À Paris, le loyer est plafonné par quartier et par type de location. Pour qu’un investissement soit rentable, le prix d’achat doit être calibré en fonction de ces plafonds. Le chasseur immobilier intègre cette contrainte dès la phase de recherche. La page du 17e arrondissement présente les données locatives du secteur.
Le bon investissement se négocie. Les 14 000 euros économisés sur le prix d’achat représentent 0,65 point de rentabilité supplémentaire. Sur un investissement locatif, chaque euro négocié améliore directement le rendement annuel. Notre guide sur la négociation immobilière à Paris détaille les techniques applicables aux biens d’investissement.
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Paris ? Décrivez votre projet : votre chasseur immobilier analyse les opportunités et sélectionne le bien le plus rentable.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité locative espérer pour un studio dans le 17e arrondissement ?
La rentabilité brute d'un studio dans le 17e arrondissement se situe entre 3,5 et 5 % en 2026, selon le quartier et l'état du bien. Le secteur Batignolles-Épinettes offre les meilleurs rendements (4,2 à 5 %) grâce à des prix d'achat modérés et une forte demande locative étudiante et jeune active. Les Ternes et la Plaine Monceau affichent des rendements plus bas (3,2 à 4 %) en raison de prix d'acquisition plus élevés.
Le 17e arrondissement est-il un bon choix pour un investissement locatif à Paris ?
Le 17e arrondissement combine plusieurs atouts pour l'investissement locatif : une demande locative soutenue (proximité La Défense, universités, quartier d'affaires), des prix au m² inférieurs de 10 à 15 % aux arrondissements voisins (8e, 16e), et une dynamique de revalorisation portée par le projet Clichy-Batignolles et l'extension du parc Martin-Luther-King.
Faut-il privilégier un studio meublé ou vide pour un investissement locatif à Paris ?
La location meublée offre plusieurs avantages fiscaux : régime LMNP avec amortissement du bien, loyers 15 à 20 % supérieurs au vide, et baux plus courts (1 an renouvelable) offrant davantage de flexibilité. En contrepartie, le turn-over est plus élevé et l'ameublement représente un investissement initial de 3 000 à 5 000 euros pour un studio parisien.
