Un cadre de 45 ans, déjà propriétaire de sa résidence principale dans le 15e arrondissement, a acheté un studio de 28 m² dans le quartier des Batignolles, 17e arrondissement de Paris, pour 265 000 €, soit 9 464 €/m². Catherine Ziegler, chasseur immobilier chez Home Select, a négocié le bien 8 % sous le prix affiché de 288 000 €. Le rendement locatif brut estimé est de 4,5 %. La recherche a duré trois semaines.
Fiche de la mission
- Chasseur : Catherine Ziegler
- Secteur : Paris 17e, quartier des Batignolles
- Type de bien : Studio, 3e étage sans ascenseur
- Budget : 300 000 €
- Prix négocié : 265 000 € (affiché à 288 000 €)
- Surface : 28 m² (loi Carrez)
- Durée de la recherche : 3 semaines
- Profil acquéreur : Investisseur locatif, cadre, 45 ans
Le projet
Philippe possédait déjà un 3 pièces dans le 15e et disposait d’une capacité d’emprunt de 250 000 €, complétée par un apport de 80 000 €. Son objectif était clair : acquérir un studio bien placé à Paris, destiné à la location meublée, avec un rendement brut supérieur à 4 % et un potentiel de valorisation à moyen terme. Il souhaitait un bien nécessitant peu de travaux, dans un quartier dynamique assurant une vacance locative minimale.
Philippe avait identifié le 17e arrondissement comme cible, attiré par les prix encore accessibles des Batignolles comparés au reste de l’arrondissement et par les projets d’aménagement urbain en cours. Il avait consulté plusieurs annonces en ligne mais manquait de temps pour visiter en semaine, les créneaux où les meilleures opportunités se présentent.
La stratégie de recherche
Catherine a concentré sa veille sur les studios de 22 à 32 m² dans un périmètre centré sur la rue des Batignolles, la place du Docteur-Félix-Lobligeois et les abords du parc Martin-Luther-King. Ce micro-secteur offre le meilleur rapport prix/demande locative du 17e : proximité des lignes 13, 14 et du Transilien, population jeune et active, commerces animés.
Pour un investissement locatif, Catherine applique des critères de sélection spécifiques : immeuble avec peu de charges, copropriété saine (pas de ravalement ni de gros travaux votés), étage suffisamment bas pour limiter l’impact de l’absence d’ascenseur, et configuration optimisée pour la location meublée. En trois semaines, elle a identifié six studios, en a écarté trois après analyse des PV d’assemblée générale de copropriété, et en a visité trois.
Le bien trouvé
Le studio retenu est situé au 3e étage d’un petit immeuble de caractère des années 1930, sans ascenseur, à 4 minutes à pied de la station Brochant (ligne 13). Il offre 28 m² comprenant une pièce principale de 18 m² avec parquet, un coin cuisine de 5 m², une salle d’eau avec WC et un couloir d’entrée avec rangement. L’orientation sud-est garantit une bonne luminosité. Une cave est incluse.
Le bien était en état correct mais daté : cuisine des années 2000, salle d’eau vieillissante. Catherine a estimé un budget de rafraîchissement de 12 000 € (cuisine, salle d’eau, peintures) pour le préparer à la location meublée. Après travaux, le loyer estimé en meublé est de 1 000 € charges comprises, soit un rendement brut de 4,5 %.
La négociation
Le prix affiché de 288 000 € plaçait le bien à 10 286 €/m², un niveau au-dessus de la médiane du quartier pour un studio sans ascenseur. Catherine a présenté une offre à 255 000 € en s’appuyant sur trois arguments : l’absence d’ascenseur (décote standard de 5 à 8 % par rapport aux étages équivalents avec ascenseur), le coût des travaux de mise en location, et les dernières ventes DVF de studios dans le même périmètre.
Le vendeur, un héritier pressé de liquider le bien dans le cadre d’une succession, a accepté rapidement un prix de 265 000 €. L’économie de 23 000 € représente 8 % du prix initial : une négociation particulièrement efficace qui améliore directement le rendement de l’investissement.
Ce que cette mission illustre
L’investissement locatif exige une analyse de rendement rigoureuse. Acheter au bon prix est la première condition d’un investissement rentable. Catherine a fait économiser 23 000 € à Philippe, ce qui représente deux années de charges de copropriété. Chaque euro négocié améliore le rendement net. Un chasseur d’appartement spécialisé intègre cette logique financière dès la sélection des biens, en s’appuyant sur les données de prix et les loyers pratiqués dans le quartier.
L’analyse des PV de copropriété protège l’investisseur. Trois studios sur six ont été écartés après lecture des procès-verbaux d’assemblée générale, révélant des travaux votés (ravalement, remplacement de la toiture) avec des appels de fonds de 5 000 à 15 000 € par lot. Cette vérification systématique évite les mauvaises surprises qui plombent un investissement. C’est un réflexe que notre chasseur immobilier applique à chaque visite d’appartement.
Les Batignolles illustrent l’avantage d’investir dans un quartier en transformation. Le parc Martin-Luther-King, la ligne 14 et les projets immobiliers en cours renouvellent le profil du quartier et attirent une population jeune et solvable. Acheter dans un secteur en pleine évolution, à un prix encore contenu, offre un potentiel de plus-value à moyen terme en plus du rendement locatif immédiat. C’est la stratégie que nos chasseurs recommandent pour optimiser un crédit immobilier d’investissement.
Vous envisagez un investissement locatif à Paris ? Catherine Ziegler et notre équipe vous accompagnent de l’analyse de rendement à la signature. Contactez-nous pour définir votre stratégie.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif attendre pour un studio dans le 17e arrondissement ?
Un studio de 25 à 30 m² bien situé dans le 17e (Batignolles, Épinettes, Ternes) génère un rendement locatif brut de 3,8 à 4,8 % en 2026. Le rendement net après charges et fiscalité se situe généralement entre 2,5 et 3,5 %. Les Batignolles, grâce au dynamisme du quartier et à la demande locative forte, offrent les meilleurs rendements du 17e.
Les Batignolles sont-elles un bon quartier pour un investissement locatif en 2026 ?
Oui. Le quartier des Batignolles bénéficie de l'ouverture récente du parc Martin-Luther-King, de la ligne 14 du métro (Pont Cardinet), et d'une forte demande locative portée par les jeunes actifs et étudiants. Les prix au m² restent inférieurs de 15 à 20 % au secteur Ternes-Monceau, avec un potentiel de valorisation lié aux projets urbains en cours.
Un chasseur immobilier peut-il accompagner un investisseur locatif et pas seulement un acheteur de résidence principale ?
Absolument. Chez Home Select, environ 20 % de nos missions concernent l'investissement locatif. Le chasseur analyse le rendement potentiel, vérifie la demande locative du quartier, évalue les travaux nécessaires et négocie le prix d'achat pour optimiser la rentabilité. L'objectif est d'acheter au bon prix dans un secteur à forte demande.
