Un investisseur parisien a acquis un studio de 25 m² dans le quartier des Martyrs, Paris 9e, pour 218 000 € après une négociation de 8 % sur le prix affiché de 237 000 €. Le bien, mis en location meublée, génère un rendement brut de 4,1 %.
Fiche de la mission
- Chasseur : le chasseur Home Select
- Secteur : Paris 9e : Martyrs / Trudaine
- Type de bien : studio, 25 m², 5e étage sans ascenseur
- Budget initial : 250 000 €
- Prix affiché du bien : 237 000 €
- Prix négocié : 218 000 € (−8 %)
- Durée de recherche : 4 semaines
- Profil acquéreur : cadre quadragénaire, investisseur, déjà propriétaire de sa résidence principale
Le projet
Ce client possédait sa résidence principale dans le 15e arrondissement et souhaitait réaliser un premier investissement locatif. Son objectif était clair : un studio ou un 2 pièces dans un arrondissement central, meublé en LMNP, avec un rendement brut supérieur à 3,5 % et un potentiel de plus-value à moyen terme.
Il avait défini un budget maximal de 250 000 € tout compris (frais de notaire inclus), ce qui ciblait les studios de 20 à 30 m² dans les 9e, 10e, 11e ou 18e arrondissements.
La stratégie de recherche
Notre chasseur d’appartement a concentré la recherche sur le 9e arrondissement, qui offrait le meilleur équilibre rendement/valorisation. Le secteur Martyrs-Trudaine attire une clientèle locative de jeunes cadres et professions libérales, avec un taux de vacance locative proche de zéro et des loyers en hausse constante depuis cinq ans.
La stratégie a ciblé les studios en étage élevé sans ascenseur : un segment qui décote de 10 à 15 % par rapport aux biens avec ascenseur, tout en se louant quasiment au même prix (les locataires de studios sont rarement rebutés par les escaliers).
Le bien trouvé
Un studio de 25 m² au 5e étage d’un immeuble haussmannien de 1885, sans ascenseur. Pièce principale de 18 m² avec coin cuisine aménagé, salle de douche de 3 m², WC séparé. Hauteur sous plafond de 2,60 m (étage élevé haussmannien), une fenêtre donnant sur rue avec vue dégagée sur les toits. Le bien était en état correct mais daté : cuisine et salle de douche des années 2000, peintures fatiguées. DPE classé E.
Le DPE en E était le point d’attention principal. Avec la loi Climat, les logements classés E restent louables en 2026 mais leur valeur pourrait être affectée à terme. Notre chasseur immobilier a fait estimer les travaux nécessaires pour passer en D : isolation du plafond (sous combles) et remplacement de la fenêtre, pour un coût estimé de 6 000 à 8 000 €.
La négociation
Le prix affiché de 237 000 € représentait 9 480 €/m², au-dessus de la moyenne pour un studio sans ascenseur au 5e étage dans ce secteur (comparables DVF entre 8 500 et 9 200 €/m²). Trois leviers de négociation :
Le DPE en E et les travaux nécessaires pour sécuriser la mise en location à long terme. L’absence d’ascenseur au 5e étage. Et le temps de présence du bien sur le marché : trois semaines sans offre, ce qui signalait un positionnement prix trop élevé.
L’offre à 215 000 € a fait l’objet d’une contre-proposition à 225 000 €. L’accord final à 218 000 € représente 8 720 €/m², en ligne avec les comparables.
Après 7 000 € de travaux (isolation + fenêtre + rafraîchissement) et un ameublement de 4 000 €, le coût total de l’opération s’élève à 229 000 € hors frais de notaire. Le studio est loué 750 €/mois en meublé longue durée, soit un rendement brut de 4,1 % sur le prix d’achat.
Ce que cette mission illustre
Le DPE est un levier de négociation puissant en 2026. Un classement E effraie beaucoup d’acquéreurs, mais pour un studio bien situé, les travaux de remise aux normes sont souvent modestes (5 000 à 10 000 €). Cette peur crée des opportunités pour les investisseurs avertis, accompagnés par un chasseur immobilier qui sait évaluer le coût réel des travaux.
Les studios sans ascenseur sont le segment le plus rentable de Paris. La décote à l’achat (10-15 %) ne se retrouve pas à la location : un locataire de studio accepte les escaliers, surtout si l’étage élevé offre luminosité et vue. C’est une stratégie que nos chasseurs recommandent systématiquement pour l’investissement locatif à Paris.
Le 9e arrondissement offre un rare équilibre entre rendement et valorisation. Contrairement au 19e ou au 20e (rendements bruts plus élevés mais valorisation incertaine), le 9e arrondissement combine un rendement solide avec un potentiel de plus-value soutenu par la dynamique commerciale et culturelle du quartier.
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Questions fréquentes
Quel rendement locatif attendre d'un studio dans le 9e arrondissement ?
Un studio meublé de 20 à 30 m² dans le 9e arrondissement génère un rendement brut de 3,8 à 4,5 % en location longue durée meublée. Le loyer mensuel pour un studio de 25 m² se situe entre 750 et 900 € charges comprises, selon l'état et l'étage. Le rendement net après charges et fiscalité (LMNP réel) tourne autour de 2,5 à 3 %.
Pourquoi le 9e arrondissement est-il intéressant pour un investissement locatif ?
Le 9e cumule trois atouts pour l'investissement locatif : une demande locative forte (quartier central, bien desservi, attractif pour les jeunes actifs), des prix au m² 10 à 15 % inférieurs au 6e ou au 7e pour une centralité équivalente, et un potentiel de valorisation lié au dynamisme commercial du secteur (rue des Martyrs, Grands Boulevards). Le taux de vacance locative y est quasi nul.
Comment un chasseur immobilier aide-t-il pour un investissement locatif ?
Le chasseur immobilier analyse la rentabilité réelle de chaque bien (charges, fiscalité, potentiel locatif) avant même la visite. Il négocie le prix d'achat pour maximiser le rendement, vérifie l'état de la copropriété et du bien, et s'assure que le DPE permet la mise en location sans travaux obligatoires. Chez Home Select, 20 % de nos mandats sont des investissements locatifs.
