Investissement locatif : un studio de 22 m² rentable dans le 17e arrondissement

Un médecin libéral souhaitait réaliser son premier investissement locatif à Paris pour diversifier son patrimoine. Le chasseur d’appartement Home Select a identifié un studio de 22 m² dans le quartier des Batignolles du 17e arrondissement, acheté 215 000 euros avec une rentabilité brute projetée de 4,7 % en location meublée.

Fiche de la mission

• Chasseur d’appartement : Home Select
• Secteur : Paris 17e arrondissement (Batignolles)
• Type de bien : Studio, 22 m², 5e étage avec ascenseur
• Budget initial : 230 000 €
• Prix affiché : 229 000 €
• Prix négocié : 215 000 € (−6,1 %)
• Durée de la recherche : 4 semaines
• Profil acquéreur : Médecin libéral, 52 ans, investisseur

Pourquoi ce médecin libéral a-t-il choisi un studio parisien pour son premier investissement ?

Pour convertir des liquidités dormantes en revenus locatifs, avec un budget de 230 000 euros et une rentabilité brute cible d’au moins 4 %. Philippe, médecin généraliste installé à Versailles, disposait d’une forte capacité d’épargne mais d’un patrimoine presque entièrement liquide, et son conseiller en gestion de patrimoine lui avait recommandé l’investissement locatif parisien pour sa stabilité et sa liquidité à la revente. Son objectif : un studio dans un quartier à forte demande locative.

Philippe ne connaissait pas le marché immobilier parisien et ne souhaitait pas y consacrer son temps. Il cherchait un chasseur immobilier capable de sélectionner le bien sur des critères objectifs de rentabilité et de potentiel de valorisation.

Pourquoi cibler les Batignolles-Épinettes pour un studio à moins de 230 000 € ?

Parce que ce secteur affiche les prix d’achat les plus modérés du 17e pour les studios, 9 000 à 10 500 €/m², avec une demande locative continue. Notre chasseur d’appartement a analysé les données de rentabilité par arrondissement et par quartier pour identifier les zones offrant le meilleur rapport rendement/risque, et les Batignolles-Épinettes sont ressorties en tête : prix contenus, demande locative élevée (étudiants, jeunes actifs, salariés de La Défense) et perspectives de valorisation portées par le réaménagement urbain du quartier.

Le chasseur immobilier a ciblé des studios de 18 à 25 m² en étage, dans des immeubles bien entretenus, proches du métro (lignes 2, 13 ou RER C). Les biens nécessitant un rafraîchissement léger ont été privilégiés pour maximiser la négociation à l’achat.

À quoi ressemble le studio de 22 m² retenu rue Legendre ?

Un 22 m² au 5e étage avec ascenseur, dans un immeuble de 1910 en bon état général, à quelques minutes du métro Brochant. Le studio retenu se situait rue Legendre. Les 22 m² étaient distribués de manière optimale : une pièce principale de 16 m² avec coin cuisine équipé, une salle d’eau de 3 m² et un espace entrée avec rangement. Le bien était occupé par un locataire sortant, ce qui permettait d’évaluer immédiatement le potentiel locatif réel.

L’immeuble présentait une copropriété saine avec des charges de 95 euros par mois (sans chauffage collectif, le studio étant équipé de convecteurs électriques individuels). Le DPE en D était acceptable pour cette catégorie de bien. La proximité du métro Brochant (ligne 13) et du parc Martin-Luther-King constituait un atout locatif majeur.

Que valent les 14 000 € négociés en points de rentabilité ?

Près de 0,3 point : payé 229 000 euros, le studio n’aurait rendu que 4,4 % brut ; acquis 215 000 euros, il en rend 4,7 %. Affiché à 229 000 euros (10 409 €/m²), le studio était légèrement au-dessus du prix médian du quartier pour les biens en DPE D (9 500 à 10 000 €/m²). Notre chasseur immobilier a construit son argumentaire autour de trois points : les convecteurs électriques énergivores à remplacer (budget estimé 2 800 euros pour des radiateurs à inertie), le loyer de référence majoré fixé à 28 €/m² en meublé dans ce secteur (limitant le potentiel de revenus), et les ventes comparables dans la rue sur les six derniers mois.

L’offre à 210 000 euros a fait l’objet de deux contre-propositions avant un accord à 215 000 euros. À ce prix, en location meublée à 840 euros par mois (loyer conforme à l’encadrement), la rentabilité brute atteint 4,7 % : au-dessus de l’objectif initial de Philippe.

Comment l’encadrement des loyers a-t-il fixé le prix d’achat de ce studio ?

En plafonnant le revenu : avec un loyer de référence majoré à 28 €/m² en meublé dans ce secteur, soit 840 euros par mois pour 22 m², la recette était connue d’avance. Le prix d’achat maximal supportable s’en déduisait mécaniquement, 215 000 euros pour tenir l’objectif de 4 %. Trois enseignements se dégagent de cette mission.

L’investissement locatif à Paris exige une analyse chiffrée rigoureuse. Le choix du quartier, du type de bien et du régime fiscal (LMNP vs revenus fonciers) conditionne la rentabilité réelle. Un chasseur d’appartement spécialisé sélectionne le bien sur des données objectives, pas sur un coup de cœur. Notre article sur le crédit immobilier en 2026 aborde les conditions de financement pour l’investissement locatif.

L’encadrement des loyers impose un prix d’achat cohérent. À Paris, le loyer est plafonné par quartier et par type de location. Pour qu’un investissement soit rentable, le prix d’achat doit être calibré en fonction de ces plafonds. Le chasseur immobilier intègre cette contrainte dès la phase de recherche. La page du 17e arrondissement présente les données locatives du secteur.

Le bon investissement se négocie. Les 14 000 euros économisés sur le prix d’achat représentent près de 0,3 point de rentabilité supplémentaire. Sur un investissement locatif, chaque euro négocié améliore directement le rendement annuel. Notre guide sur la négociation immobilière à Paris détaille les techniques applicables aux biens d’investissement.

---

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Paris ? Décrivez votre projet : votre chasseur immobilier analyse les opportunités et sélectionne le bien le plus rentable.

---

Découvrez notre équipe de chasseurs immobiliers qui accompagne vos projets.