Acheter ou louer à Paris en 2026 : le vrai calcul

À Paris, un T2 de 42 m² dans le 11e arrondissement coûte environ 420 000 € à l’achat ou 1 350 € par mois en location. Acheter ou louer ? La réponse dépend d’un seul chiffre : combien de temps vous comptez rester. En dessous de 7 ans, la location est presque toujours gagnante. Au-delà, l’achat prend l’avantage, et l’écart se creuse année après année.

Mais ce chiffre varie considérablement selon l’arrondissement, le taux d’emprunt, votre apport et la valorisation du bien. Les simulateurs en ligne donnent des résultats approximatifs parce qu’ils oublient la moitié des coûts. Ce guide intègre tous les paramètres, frais de notaire, taxe foncière, charges, entretien, coût du crédit, valorisation, fiscalité de la plus-value, pour poser le vrai calcul.

En 15 ans de chasse immobilière et plus de 1 200 accompagnements d’acquéreurs, j’ai vu ce calcul pencher dans les deux sens. Mon rôle n’est pas de vous pousser à acheter : c’est de vous aider à prendre la bonne décision pour votre situation. Et parfois, la bonne décision, c’est de rester locataire.

Quels sont les coûts réels d’un achat immobilier à Paris ?

Au prix affiché s’ajoutent 7 à 8 % de frais de notaire, puis 4 700 € par an de taxe foncière, charges non récupérables et entretien pour un T2 parisien, et 133 000 € d’intérêts sur un emprunt de 340 000 € à 3,5 % sur 20 ans. Le prix affiché n’est donc que la partie émergée. Voici l’addition complète.

Les coûts d’entrée

Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien (la quasi-totalité du marché parisien). Pour un bien à 400 000 €, c’est 28 000 à 32 000 €, et nous retenons l’hypothèse haute de 8 % dans toutes les simulations qui suivent. Ajoutez les frais de dossier bancaire (500 à 1 500 €), les frais de garantie (caution ou hypothèque : 1 à 2 % du montant emprunté), et l’assurance emprunteur (0,10 à 0,35 % du capital par an selon l’âge et l’état de santé).

Pour un achat de 400 000 € avec un emprunt de 340 000 € sur 20 ans à 3,5 %, les coûts d’entrée totalisent environ 36 000 à 40 000 € (32 000 € de frais de notaire à 8 %, 500 à 1 500 € de frais de dossier, 3 400 à 6 800 € de frais de garantie). C’est de l’argent qui ne reviendra jamais : il faut le « rembourser » par la valorisation du bien avant que l’achat ne devienne rentable par rapport à la location.

Les coûts annuels de détention

La taxe foncière à Paris varie de 800 à 2 500 € par an selon la surface et l’arrondissement. C’est un coût que le locataire ne paie pas.

Les charges de copropriété comprennent une part récupérable (payée par le locataire) et une part non récupérable (payée par le propriétaire). La part non récupérable, travaux d’entretien des parties communes, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, représente 1 200 à 3 000 € par an selon la copropriété. Dans les immeubles haussmanniens avec gardien, ascenseur ancien et chauffage collectif, ce poste peut être significatif.

L’entretien courant du logement est à la charge du propriétaire : plomberie, électricité, remplacement des équipements vétustes, ravalement (quote-part), gros travaux de copropriété. La règle empirique : provisionnez 1 à 1,5 % de la valeur du bien par an. Pour un appartement à 400 000 €, c’est 4 000 à 6 000 € par an.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) : 150 à 350 € par an.

Le coût du crédit

C’est le poste le plus lourd et le plus invisible. Sur un emprunt de 340 000 € à 3,5 % sur 20 ans, vous remboursez au total environ 473 000 € : soit 133 000 € d’intérêts. Ces intérêts sont le « loyer de l’argent » que vous payez à la banque. C’est un coût réel, tout aussi irréversible que le loyer du locataire.

L’assurance emprunteur ajoute, sur 20 ans et pour un emprunt de 340 000 €, environ 7 000 € à 0,10 % par an et 24 000 € à 0,35 % par an, soit 20 400 € au taux de 0,30 % retenu dans notre simulation (85 €/mois). C’est un coût souvent sous-estimé dans les simulations.

Les coûts de sortie

Si vous revendez votre résidence principale, pas d’impôt sur la plus-value : c’est l’avantage majeur. Mais les frais de revente existent : diagnostics obligatoires (500 à 1 000 €), et éventuellement frais d’agence si vous passez par un agent (3 à 5 % du prix). Si vous revendez un investissement ou une résidence secondaire, ajoutez la plus-value imposable.

Que coûte vraiment la location à Paris ?

Au loyer s’ajoutent 50 à 150 € par mois de charges récupérables, 150 à 250 € par an d’assurance habitation, et surtout la revalorisation annuelle du loyer sur l’IRL. Le vrai poste, invisible, joue en sens inverse : l’apport non immobilisé peut être placé, et 80 000 € placés à 5 % deviennent environ 130 000 € en dix ans. La location a donc un coût apparent simple, le loyer, mais quelques éléments sont à intégrer.

Le loyer et ses augmentations

À Paris, les loyers sont encadrés mais augmentent chaque année selon l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Sur les dix dernières années, l’IRL a progressé de 1,5 à 3,5 % par an. Un loyer de 1 350 € en 2026 atteindrait environ 1 650 € en 2036 avec une progression annuelle moyenne de 2 %, celle retenue dans nos simulations, et de 1 570 € à 1 900 € selon que l’IRL progresse de 1,5 % ou de 3,5 % par an.

Les charges locatives

Les charges récupérables (eau, entretien courant, gardien, ascenseur) représentent 50 à 150 € par mois selon la copropriété. Le locataire ne paie pas la taxe foncière ni les grosses réparations : c’est un avantage réel.

L’assurance habitation

Environ 150 à 250 € par an : comparable au coût pour un propriétaire occupant.

Le « coût d’opportunité » de l’apport non investi

C’est l’argument le plus puissant en faveur de la location, et le plus souvent ignoré. Si vous n’achetez pas, votre apport (disons 80 000 €) peut être placé. Sur un portefeuille diversifié (actions + obligations), un rendement moyen de 5 à 6 % par an est historiquement réaliste. En 10 ans, 80 000 € placés à 5 % deviennent environ 130 000 €. Ce gain de 50 000 € est un manque à gagner si l’apport est immobilisé dans un achat immobilier.

Ce paramètre est essentiel. Il explique pourquoi l’achat n’est pas automatiquement supérieur à la location, même sur le long terme.

Que donne le calcul achat contre location sur 5, 10 et 15 ans ?

Sur un T2 de 42 m² à 420 000 € dans le 11e, la location garde l’avantage à 5 ans, l’achat passe devant à 10 ans avec 72 400 € de patrimoine net supplémentaire, et creuse l’écart à plus de 100 000 € à 15 ans. Prenons ce cas concret et déroulons les chiffres sur trois horizons.

Hypothèses de la simulation

Bien : T2 de 42 m² dans le 11e arrondissement (10 000 €/m², prix médian du 11e)

• Prix d’achat : 420 000 €
• Frais de notaire (8 %) : 33 600 €
• Apport appliqué au prix : 80 000 € (frais de notaire de 33 600 € payés en sus, soit 113 600 € de trésorerie mobilisée)
• Emprunt : 340 000 € sur 20 ans à 3,5 %
• Mensualité crédit (hors assurance) : 1 972 €
• Assurance emprunteur : 85 €/mois
• Mensualité totale : 2 057 €
• Loyer équivalent en location : 1 350 €/mois charges comprises
• Augmentation annuelle du loyer (IRL) : 2 %
• Valorisation annuelle du bien : 2 %
• Rendement alternatif de l’apport (si placé) : 5 %/an
• Taxe foncière : 1 400 €/an
• Charges copro non récupérables : 1 800 €/an
• Entretien propriétaire : 1 500 €/an (hypothèse basse assumée : la règle empirique de 1 à 1,5 % de la valeur donnerait 4 200 à 6 300 €/an et repousserait sensiblement le point de bascule)

Bilan à 5 ans

Achat :

• Mensualités versées : 2 057 € × 60 = 123 420 €
• Dont capital remboursé : ~64 200 €
• Dont intérêts + assurance : ~59 200 €
• Frais de notaire (perdus) : 33 600 €
• Charges propriétaire (5 ans) : 23 500 €
• Valeur du bien : ~463 700 € (420 000 × 1,02^5)
• Capital restant dû : ~275 800 €
• Patrimoine net : 463 700 - 275 800 = 187 900 €
• Coûts irrécupérables : 59 200 + 33 600 + 23 500 = 116 300 €

Location :

• Loyers versés (5 ans avec 2 %/an) : ~84 750 €
• Apport placé à 5 % : 80 000 → ~102 100 €
• Économie mensuelle (2 057 - 1 350 = 707 €) placée à 5 % : ~48 200 €
• Patrimoine financier : 102 100 + 48 200 = 150 300 €
• Coûts irrécupérables : 84 750 € (loyers)

Verdict à 5 ans : location gagnante. Le locataire a un patrimoine financier de 150 300 € avec 84 750 € de coûts irrécupérables. L’acheteur a un patrimoine immobilier net de 187 900 € mais avec 116 300 € de coûts irrécupérables. L’écart de coûts irrécupérables favorise le locataire, et le patrimoine financier du locataire est plus liquide et diversifié.

Bilan à 10 ans

Achat :

• Capital remboursé : ~140 600 €
• Intérêts + assurance versés : ~106 200 €
• Charges propriétaire (10 ans) : 47 000 €
• Valeur du bien : ~512 000 € (420 000 × 1,02^10)
• Capital restant dû : ~199 400 €
• Patrimoine net : 512 000 - 199 400 = 312 600 €
• Coûts irrécupérables : 106 200 + 33 600 + 47 000 = 186 800 €

Location :

• Loyers versés (10 ans) : ~177 600 €
• Apport placé à 5 % : 80 000 → ~130 300 €
• Économie mensuelle placée : ~109 800 €
• Patrimoine financier : 130 300 + 109 800 = 240 100 €
• Coûts irrécupérables : 177 600 € (loyers)

Verdict à 10 ans : achat gagnant. L’acheteur a un patrimoine net de 312 600 € contre 240 100 € pour le locataire : un écart de 72 500 € en faveur de l’achat. Les coûts irrécupérables des deux camps sont désormais du même ordre (186 800 € contre 177 600 €). L’achat a basculé en tête.

Bilan à 15 ans

Achat :

• Capital remboursé : ~231 600 €
• Intérêts + assurance versés : ~138 600 €
• Charges propriétaire (15 ans) : 70 500 €
• Valeur du bien : ~565 300 €
• Capital restant dû : ~108 400 €
• Patrimoine net : 565 300 - 108 400 = 456 900 €
• Coûts irrécupérables : 138 600 + 33 600 + 70 500 = 242 700 €

Location :

• Loyers versés (15 ans) : ~279 900 €
• Apport placé à 5 % : 80 000 → ~166 300 €
• Économie mensuelle placée : ~188 500 €
• Patrimoine financier : 166 300 + 188 500 = 354 800 €
• Coûts irrécupérables : 279 900 € (loyers)

Verdict à 15 ans : achat largement gagnant. L’écart de patrimoine atteint 102 100 € en faveur de l’achat (456 900 contre 354 800 €). Les coûts irrécupérables de la location (279 900 €) dépassent désormais ceux de l’achat (242 700 €). L’effet de levier du crédit et la valorisation du bien font toute la différence.

Le point de bascule

Sur ces hypothèses, taux 3,5 %, valorisation 2 %, rendement alternatif 5 %, le point de bascule se situe autour de 7-8 ans dans le 11e arrondissement. En dessous, la location est financièrement préférable. Au-dessus, l’achat l’emporte et l’avantage se creuse rapidement.

Dans quels arrondissements l’achat devient-il rentable le plus vite ?

Dans le 13e, le 19e et le 20e, où le ratio prix/loyer est le plus favorable, l’achat devient rentable dès 5 à 6 ans. Dans le 6e, le 7e, le 8e et le 16e, il faut 10 à 12 ans, et la majorité des arrondissements se situe entre 7 et 9 ans. Ce seuil de rentabilité varie donc fortement selon le ratio prix/loyer de chaque arrondissement.

Arrondissements	L’achat devient rentable	Pourquoi
13e, 19e, 20e	5 à 6 ans	prix au m² les plus bas de Paris, loyers soutenus par la demande : le ratio prix/loyer est le plus favorable
10e, 11e, 12e, 14e, 15e, 17e, 18e	7 à 9 ans	la majorité de Paris, ratio prix/loyer équilibré
3e et 4e (Marais)	9 à 10 ans	prix très élevés, mais loyers élevés aussi
6e, 7e, 8e, 16e	10 à 12 ans	prix très élevés face aux loyers : la location reste avantageuse longtemps

Arrondissements à seuil rapide (5-6 ans) : le 19e, le 20e et le 13e. Les prix au m² sont les plus bas de Paris mais les loyers restent soutenus par la forte demande. Le ratio prix/loyer est le plus favorable aux acheteurs. Si vous savez que vous resterez 5 ans ou plus dans ces arrondissements, l’achat est quasi systématiquement gagnant.

Arrondissements à seuil moyen (7-9 ans) : le 10e, le 11e, le 12e, le 14e, le 15e, le 17e et le 18e. C’est la majorité de Paris. Le ratio prix/loyer est équilibré : l’achat devient rentable dans un horizon raisonnable pour un projet de vie.

Arrondissements à seuil long (10-12 ans) : le 6e, le 7e, le 8e et le 16e. Les prix sont très élevés par rapport aux loyers. La location reste avantageuse longtemps. L’achat ne se justifie que pour un horizon de détention très long, ou pour des raisons patrimoniales qui dépassent le calcul financier pur.

Cas particulier : le 3e et le 4e (Marais). Prix très élevés mais loyers aussi : le seuil se situe autour de 9-10 ans.

Le conseil de Jean Mascla : Ne vous fiez pas aux simulateurs en ligne qui donnent un seuil de 3-4 ans. Ils oublient généralement la taxe foncière, les charges non récupérables, l’entretien propriétaire et surtout le coût d’opportunité de l’apport. Le vrai seuil est presque toujours le double de ce qu’ils annoncent.

Quelles variables font basculer le calcul ?

Quatre variables déplacent le point de bascule de plusieurs années : le taux d’emprunt, la valorisation du bien, le rendement que vous obtiendriez en plaçant votre apport, et la durée du crédit. La plus sensible est le taux : chaque point coûte environ 41 000 à 43 000 € d’intérêts sur 20 ans pour un emprunt de 340 000 €.

Le taux d’emprunt

C’est le facteur le plus sensible. À 2,5 % au lieu de 3,5 %, le point de bascule recule de 1 à 2 ans (l’achat devient rentable plus tôt car les intérêts sont moindres). À 4,5 %, il avance de 1 à 2 ans (les intérêts alourdissent le coût de l’achat). Chaque point de taux représente environ 41 000 à 43 000 € d’intérêts sur 20 ans pour un emprunt de 340 000 € : 92 400 € d’intérêts à 2,5 %, 133 200 € à 3,5 % et 176 200 € à 4,5 %.

La valorisation du bien

C’est le pari de tout acheteur. À 2 % par an (hypothèse conservatrice pour Paris), l’achat est gagnant à 7-8 ans. À 3 % par an (hypothèse optimiste mais historiquement réaliste sur certains arrondissements), le point de bascule recule à 5-6 ans. À 0 % (stagnation), il avance à 12-15 ans, et l’achat ne devient jamais vraiment intéressant en pur calcul financier.

La localisation est déterminante. Les arrondissements en gentrification (9e, 10e, 11e, 17e Batignolles, 20e) ont une probabilité de valorisation supérieure à la moyenne. Les arrondissements matures (6e, 7e, 16e) offrent une valorisation plus lente mais plus prévisible. Pour approfondir ce sujet, consultez notre classement des arrondissements par potentiel investisseur.

Le rendement alternatif de l’apport

Si vous êtes un investisseur discipliné capable de placer votre apport à 7-8 % par an (ETF actions diversifié, historiquement réaliste sur 15 ans), la location reste compétitive beaucoup plus longtemps. Si votre épargne dort sur un Livret A à 2-3 %, l’achat prend l’avantage très vite : l’immobilier est alors un « placement forcé » qui vous fait constituer du patrimoine malgré vous.

C’est un point crucial. L’achat immobilier est un mécanisme d’épargne contrainte, la mensualité de crédit est un virement automatique vers votre patrimoine. La location n’est financièrement préférable que si vous investissez effectivement la différence. Dans la réalité, la plupart des locataires consomment cette différence plutôt que de la placer. C’est ce qui fait de l’achat le meilleur « placement » pour une majorité de ménages, non pas parce qu’il est intrinsèquement supérieur, mais parce qu’il impose la discipline.

La durée de l’emprunt

Plus le crédit est long, plus les intérêts sont élevés, mais les mensualités sont plus basses, ce qui réduit la différence mensuelle avec le loyer. Sur 25 ans au lieu de 20, le coût total du crédit augmente de 25 à 30 %, mais l’effort mensuel diminue de 10 à 15 %. L’impact sur le point de bascule est modéré (environ 1 an de plus).

Que faut-il peser au-delà du calcul financier ?

Quatre éléments échappent au tableur et pèsent souvent plus lourd que l’écart de patrimoine : la sécurité du logement, la liberté d’aménagement, la mobilité et l’effet psychologique de l’épargne contrainte. Un propriétaire ne reçoit ni congé pour vente ni congé pour reprise ; un locataire parisien peut, lui, partir avec un mois de préavis.

La sécurité du logement

Un propriétaire ne reçoit pas de congé pour vente ni de congé pour reprise. Un locataire parisien, même protégé par la loi, vit avec cette épée de Damoclès : surtout dans les petites surfaces où les propriétaires sont souvent des particuliers qui peuvent avoir besoin de récupérer le logement. Pour une famille avec enfants scolarisés, la stabilité du logement a une valeur qui ne se chiffre pas.

La liberté d’aménagement

Un propriétaire peut abattre une cloison, refaire la cuisine, installer une verrière. Un locataire vit dans un logement qu’il ne peut pas transformer. Pour certains, c’est anodin. Pour d’autres, habiter un lieu qui vous ressemble a une valeur considérable.

La mobilité

Un locataire peut partir avec un mois de préavis (zone tendue comme Paris). Un propriétaire qui veut déménager doit vendre, un processus de 3 à 6 mois, avec des frais (agence, diagnostics, plus-value si résidence secondaire). C’est un paramètre clé pour les acquéreurs d’un pied-à-terre à Paris. Si votre horizon professionnel ou personnel est incertain, la location offre une flexibilité incomparable.

L’effet psychologique

Rembourser un crédit et payer un loyer ne procurent pas le même sentiment. Le crédit construit : chaque mensualité augmente votre patrimoine net. Le loyer « disparaît ». C’est un biais psychologique (les intérêts et les charges propriétaire « disparaissent » aussi), mais il est puissant et légitime. Pour beaucoup de nos clients, devenir propriétaire à Paris est un projet de vie autant qu’un calcul financier.

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Ce qu’il faut retenir

Acheter ou louer à Paris n’est pas une question de principe : c’est une question de durée, de taux et d’arrondissement.

Le point de bascule en 2026, avec un taux à 3,5 % et une valorisation de 2 % par an, se situe autour de 7-8 ans dans la majorité des arrondissements, 5-6 ans dans les arrondissements abordables (13e, 19e, 20e), et 10-12 ans dans les arrondissements premium (6e, 7e, 8e).

En dessous de ce seuil, la location est financièrement plus efficace : à condition de placer la différence de trésorerie. Au-dessus, l’achat l’emporte grâce à l’effet de levier du crédit, la valorisation du bien et le remboursement progressif du capital. L’écart se creuse rapidement : à 15 ans, l’acheteur du 11e a un patrimoine net supérieur de plus de 100 000 € à celui du locataire.

L’immobilier parisien a un atout unique : c’est un placement à levier dans un marché structurellement sous-offreur. La demande dépasse l’offre, la construction est contrainte, l’attractivité mondiale de Paris ne faiblit pas. Ces fondamentaux soutiennent la valorisation à long terme, et c’est la valorisation qui fait basculer le calcul en faveur de l’achat.

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