Points cles
- Aucune loi française ne restreint l'achat immobilier à des non-résidents ou étrangers
- Les banques françaises exigent un apport de 20 à 30 % pour les acheteurs non-résidents
- Comptez 45 jours de recherche active avec un chasseur, contre 4 à 6 mois en autonomie
- Les frais de notaire dans l'ancien s'élèvent à 7 à 8 % du prix d'achat
- Home Select obtient en moyenne 6 % de négociation sur le prix vendeur
Aucune loi française ne restreint l’achat immobilier à des non-résidents ou étrangers. Comptez 4 à 6 mois en autonomie, ou 45 jours de recherche active avec un chasseur d’appartement dédié. Les frais de notaire dans l’ancien s’élèvent à 7 à 8 % du prix d’achat, incluant les droits de mutation.
Chez Home Select, les acheteurs internationaux représentent environ 30 % de notre clientèle depuis 2011. En quinze ans et plus de 1 200 projets accompagnés, nous avons guidé des centaines de non-résidents dans leur achat immobilier à Paris. Ce guide rassemble tout ce qu’ils auraient voulu savoir avant de commencer.
Les étapes de l’achat immobilier à Paris
Le processus d’achat en France suit un chemin balisé, très différent de ce qui existe dans le monde anglo-saxon. Voici la chronologie précise avec les délais réels.
1. Définir le projet et le budget total
Tout commence par un cadrage précis. Le budget doit intégrer le prix d’achat, les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien), et les honoraires du chasseur d’appartement Paris pour expatriés si vous en mandatez un (2,5 % du prix net vendeur chez Home Select, minimum 10 000 € TTC).
Pour un non-résident, cette phase est cruciale. Paris n’est pas Londres ou New York : les codes sont différents, la géographie des quartiers est plus fine, et les dynamiques de prix varient considérablement d’un pâté de maisons à l’autre.
2. Obtenir un accord de principe bancaire
Comptez 6 à 8 semaines pour les non-résidents. Les banques françaises qui financent régulièrement les dossiers internationaux : HSBC France, BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole Ile-de-France. Un apport de 20 à 30 % est exigé. Ne commencez jamais la recherche sans avoir validé votre capacité d’emprunt.
3. Recherche active
45 jours en moyenne avec Home Select. Le chasseur d’appartement visite pour vous, filtre les biens dans un réseau de 10 000 agents partenaires en Ile-de-France, et accède au marché off-market à Paris (15 à 25 % des biens ne sont jamais publiés en ligne). Pour les clients à distance, chaque visite donne lieu à un rapport vidéo détaillé. 3 visites côté client en moyenne avant de trouver.
4. Offre d’achat
L’offre d’achat est un document écrit adressé au vendeur, proposant un prix souvent inférieur au prix affiché. Formulez-la dans les 24 à 48 heures sur les biens demandés : à Paris, les bons biens partent vite. Chez Home Select, nous obtenons en moyenne 6 % de négociation sur le prix vendeur, soit 48 000 € d’économie sur un bien à 800 000 €.
5. Compromis de vente
Le compromis scelle l’engagement des deux parties. L’acheteur verse un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire. Après la signature, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, sans motif ni pénalité. C’est une protection unique au droit français.
La condition suspensive d’obtention de prêt est capitale pour un non-résident : si la banque refuse votre financement, la vente est annulée et votre dépôt est intégralement restitué.
Le compromis peut être signé par procuration si vous ne pouvez pas être présent. Notre guide sur le compromis de vente à Paris détaille les subtilités de cette étape.
6. Déblocage du financement
2 à 3 mois pour un non-résident, contre 4 à 6 semaines pour un résident. Le compromis doit prévoir ce délai allongé dans la condition suspensive.
7. Acte authentique chez le notaire
Environ 3 mois après le compromis. Le notaire lit l’acte, l’acheteur paie le solde et les frais, le vendeur remet les clés. La procuration est possible pour les acheteurs à distance, et la signature par visioconférence sécurisée est un dispositif permanent depuis 2020.
Financement : ce que les banques françaises demandent aux non-résidents
C’est souvent l’étape qui inquiète le plus les acheteurs étrangers, à juste titre.
Apport minimum. Là où un résident français peut emprunter avec 10 % d’apport, les non-résidents doivent généralement présenter 20 à 30 % d’apport personnel. Certaines banques descendent à 15 % pour des profils solides.
Banques recommandées. HSBC France, BNP Paribas, Société Générale et certaines banques privées acceptent régulièrement les dossiers non-résidents. Le choix dépend de votre profil, de votre pays de résidence et du montant du projet.
Taux d’endettement. Plafonné à 35 % des revenus. Les revenus en devises étrangères sont pris en compte, mais avec une décote de 20 à 30 % selon la devise et le pays.
Taux d’intérêt. Les non-résidents paient un léger surcoût : environ 0,2 à 0,5 point au-dessus des taux résidents. En 2026, les taux non-résidents se situent entre 3,3 % et 4,2 % sur 20 ans.
Délais. Comptez 2 à 3 mois pour obtenir un accord de prêt, contre 4 à 6 semaines pour un résident.
Le conseil de Jean Mascla : obtenez l’accord de principe bancaire avant de lancer la recherche active. Chez Home Select, nous travaillons avec des courtiers spécialisés en financement non-résident qui peuvent donner une réponse de principe en 48 heures. Notre guide du crédit immobilier à Paris détaille les conditions.
Le rôle du notaire en France
Le notaire français est un officier public nommé par l’Etat, très différent du solicitor britannique ou de l’attorney américain. Il n’est pas un avocat et ne représente pas une seule partie.
Le notaire authentifie la transaction et lui donne force juridique. Il représente les intérêts des deux parties : il est neutre. Entre le compromis et l’acte définitif, il vérifie la propriété, l’absence d’hypothèques, les servitudes, le droit de préemption de la mairie, l’urbanisme et les diagnostics obligatoires.
Frais dans l’ancien : 7 à 8 % du prix d’achat, dont 5,8 % de droits de mutation reversés à l’Etat et au département.
Frais dans le neuf : 2 à 3 % seulement.
Double notaire. L’acheteur peut désigner son propre notaire en plus de celui du vendeur, sans surcoût. Les deux notaires se partagent les honoraires. Pour un acheteur étranger, avoir son propre notaire est recommandé.
Notre article sur le notaire expliqué aux étrangers décrypte le rôle de cet officier public en détail.
Fiscalité pour les non-résidents
Chaque situation est unique. Consultez un fiscaliste spécialisé en mobilité internationale avant tout achat. Voici les grandes lignes.
Taxe foncière annuelle. Identique pour résidents et non-résidents. Comptez 800 à 3 000 € par an à Paris selon l’arrondissement et la superficie.
IFI (Impot sur la Fortune Immobilière). Si votre patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 M€, vous serez assujetti à l’IFI. Les non-résidents ne sont imposés que sur leur patrimoine immobilier situé en France.
Revenus locatifs. Imposables en France même si vous vivez à l’étranger. Taux minimum de 20 % pour les non-résidents hors convention fiscale, 30 % au-delà de 27 478 € de revenu net imposable en 2026.
Plus-value à la revente. Imposable en France même pour les non-résidents : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux pour les résidents UE, avec abattements progressifs (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Convention fiscale. La convention fiscale entre la France et votre pays de résidence détermine les modalités pour éviter la double imposition. Un fiscaliste spécialisé est indispensable pour structurer correctement l’achat.
Le marché parisien en 2026 : données pour les acheteurs internationaux
Le prix moyen à Paris tourne autour de 9 500 €/m² en 2026, avec des écarts considérables entre arrondissements. Voici les fourchettes dans les secteurs les plus demandés par les acheteurs internationaux.
| Arrondissement | Prix au m² | Quartiers de référence |
|---|---|---|
| 6e | 14 000 - 16 000 €/m² | Saint-Germain-des-Prés, Luxembourg |
| 7e | 12 000 - 15 000 €/m² | Invalides, Rue Cler, Saint-Thomas d’Aquin |
| 8e | 11 000 - 13 000 €/m² | Triangle d’or, Champs-Elysées |
| 16e | 11 000 - 14 000 €/m² | Trocadéro, Passy, Auteuil |
| 9e | 10 000 - 12 000 €/m² | SoPi, Nouvelle Athènes |
Source : DVF/Cerema, actualisées février 2026
15 à 25 % des biens parisiens ne sont jamais publiés en ligne (off-market). Ces biens circulent dans les réseaux de professionnels : agents immobiliers, chasseurs d’appartement, notaires, gestionnaires de patrimoine. Pour un acheteur basé à l’étranger, accéder à ce marché invisible est quasiment impossible sans un chasseur immobilier implanté localement. Chez Home Select, notre réseau de 10 000 agents partenaires en Ile-de-France donne accès à ces biens avant qu’ils n’atteignent le grand public.
Les documents à préparer avant de commencer
Constituez votre dossier administratif avant même de lancer la recherche. Voici ce que le notaire et la banque vous demanderont.
Pour le financement bancaire : passeport, trois derniers bulletins de salaire ou bilans comptables (traduits par un traducteur assermenté), trois derniers relevés de compte bancaire, dernier avis d’imposition dans votre pays de résidence, justificatif de domicile, attestation d’employeur.
Pour le notaire : acte de naissance (traduit et apostillé), acte de mariage le cas échéant (traduit et apostillé), attestation de régime matrimonial, justificatif de l’origine des fonds. La France applique des règles strictes de lutte contre le blanchiment : le notaire doit pouvoir tracer l’origine de chaque euro.
L’apostille : certification internationale qui authentifie un document public (Convention de La Haye de 1961). Renseignez-vous auprès du ministère des affaires étrangères de votre pays.
Le conseil de Jean Mascla : faites tout traduire par un traducteur assermenté dès que votre projet se précise. Les délais de traduction peuvent atteindre 2 à 3 semaines. Une traduction manquante peut bloquer toute la chaine.
Acheter via une SCI ou en couple : implications juridiques
La SCI (Société Civile Immobilière) permet de détenir un bien à travers une société. Pour les non-résidents, elle facilite la gestion à distance, la transmission patrimoniale et la protection du patrimoine personnel. La SCI à un cout (création, comptabilité annuelle) qui ne se justifie pas pour tous les projets.
Pour les couples, le régime matrimonial impacte directement l’achat. Si votre mariage a été célébré à l’étranger, le notaire déterminera quel régime s’applique. Pour les couples non mariés, le bien est acquis en indivision. Le notaire exigera une attestation de régime matrimonial : prévoyez de faire traduire et apostiller votre acte de mariage en amont.
Pourquoi passer par un chasseur immobilier à Paris
Un achat immobilier à Paris depuis l’étranger implique de naviguer dans un système juridique que vous ne connaissez pas, dans une langue qui n’est peut-être pas la votre, sur un marché où les bons biens disparaissent en quelques jours.
Le chasseur d’appartement, contrairement à l’agent immobilier classique qui représente le vendeur, travaille exclusivement dans l’intérêt de l’acheteur. Il connait les prix réels, a accès au marché off-market, négocie pour vous, et coordonne avec le notaire, le courtier et la banque.
Home Select en chiffres : 16 chasseurs bilingues, 1 200+ acquéreurs accompagnés depuis 2011, 4,9/5 sur Google (123 avis), 250+ avis vérifiés toutes plateformes, 6 % de négociation en moyenne, 45 jours de recherche active en moyenne. Honoraires chasseur immobilier : 2,5 % du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, 100 % au succès.
Vous êtes Français expatrié de retour à Paris ? Consultez notre guide spécifique pour les retours d’expatriation : financement, quartiers, timing.
Vous vivez à l’étranger et vous avez un projet immobilier à Paris ? Décrivez-nous votre projet : votre chasseur dédié vous rappelle sous 24 heures, en français ou en anglais. Gratuit et sans engagement. Contactez-nous
Ce qu’il faut retenir
Acheter un appartement à Paris depuis l’étranger est parfaitement possible et légal. La France impose zéro restriction sur la nationalité de l’acheteur. Les spécificités concernent le financement (apport de 20 à 30 %, délais allongés) et la fiscalité (conventions bilatérales, plus-value non-résident). Le processus prend en moyenne 5 à 6 mois du brief initial à la remise des clés.
Depuis 2011, Home Select accompagne les acquéreurs les plus exigeants, et les plus éloignés géographiquement, dans leur recherche immobilière à Paris. 1 200 projets aboutis, 4,9/5 sur Google, 96 % de satisfaction. Parlons de votre projet.
Sources
Questions fréquentes
Faut-il être résident fiscal français pour acheter un appartement à Paris ?
Non. La France n'impose aucune restriction de nationalité, de résidence ou de visa pour acheter un bien immobilier. Un citoyen américain, britannique, chinois ou brésilien peut devenir propriétaire à Paris dans les mêmes conditions qu'un Français. Les seules spécificités concernent le financement bancaire (apport de 20 à 30 % pour les non-résidents) et la fiscalité (conventions bilatérales).
Peut-on signer un acte de vente à Paris par procuration depuis l'étranger ?
Oui. Le compromis de vente et l'acte authentique peuvent être signés par procuration notariée. Un mandataire (chasseur immobilier, avocat ou proche) signe en votre nom. Depuis 2020, les notaires organisent aussi des signatures à distance par visioconférence sécurisée. Chez Home Select, environ 30 % de nos clients internationaux réalisent leur achat sans se déplacer à Paris.
Quelle est la différence entre compromis de vente et promesse de vente en France ?
Le compromis de vente engage les deux parties : vendeur et acheteur. La promesse de vente (unilatérale) n'engage que le vendeur, l'acheteur disposant d'une option d'achat pendant un délai défini. Dans les deux cas, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours sans motif ni pénalité. Le compromis est la forme la plus courante à Paris.
Quels diagnostics immobiliers obligatoires doit-on vérifier à Paris ?
Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques comprenant le DPE (performance énergétique, de A à G), le diagnostic amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques et pollutions, et la superficie Carrez. En 2026, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Le DPE impacte directement la valeur du bien.
Combien de temps faut-il entre le compromis et la signature de l'acte définitif ?
Comptez 3 mois en moyenne entre le compromis et l'acte authentique. Pour un acheteur non-résident, ce délai peut atteindre 4 mois en raison des délais de financement allongés. Ce délai inclut les 10 jours de rétractation, l'obtention du prêt (2 à 3 mois pour un non-résident), et les vérifications du notaire (urbanisme, hypothèques, droit de préemption).
