Acheter à Paris depuis l'étranger : le guide complet

Oui, un étranger peut acheter un appartement à Paris : sans restriction de nationalité, sans condition de résidence, sans visa spécifique. La France est l’un des pays les plus ouverts au monde en matière d’acquisition immobilière par des non-résidents. En 2026, près d’un acheteur sur cinq dans Paris intra-muros est de nationalité étrangère, et cette proportion dépasse 30% dans certains arrondissements prisés comme le 6e, le 7e ou le 8e.

Chez Home Select, les acheteurs internationaux représentent environ 30% de notre clientèle depuis 2011. Américains, Britanniques, Libanais, Singapouriens, Brésiliens : en quinze ans et plus de 1 200 projets accompagnés, nous avons guidé des centaines de non-résidents à travers les méandres du système immobilier français. Ce guide rassemble tout ce qu’ils auraient voulu savoir avant de commencer.

Le cadre légal : une liberté totale, ou presque

Commençons par la bonne nouvelle. Contrairement à la Suisse, à l’Australie, à la Thaïlande ou à Singapour, la France n’impose aucune restriction sur l’achat immobilier par des étrangers. Quelle que soit votre nationalité, votre lieu de résidence ou votre statut migratoire, vous pouvez devenir propriétaire d’un bien immobilier à Paris en pleine propriété : exactement dans les mêmes conditions qu’un citoyen français.

Pas de permis spécial, pas de quota, pas de surtaxe à l’achat réservée aux étrangers. C’est une particularité française qu’il faut apprécier à sa juste valeur quand on vient du monde anglo-saxon, où les restrictions se sont multipliées ces dernières années.

Quelques nuances tout de même. Si vous n’êtes pas résident fiscal français, certaines spécificités fiscales s’appliquent : nous y reviendrons en détail. Et si vous êtes ressortissant d’un pays hors Union européenne, le financement bancaire nécessite un dossier plus solide. Mais rien de tout cela ne constitue un obstacle : ce sont des paramètres que l’on gère, pas des murs.

Les étapes d’un achat immobilier à Paris : le parcours complet

Le processus d’achat en France suit un chemin balisé, très différent de ce qui existe dans le monde anglo-saxon. Voici les grandes étapes, dans l’ordre.

Définir son projet et son budget

Tout commence par un cadrage précis. Quel type de bien ? Quel arrondissement ? Résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif ? Le budget doit intégrer non seulement le prix d’achat, mais aussi les frais de notaire (environ 8% du prix dans l’ancien : nous y reviendrons), les éventuels travaux, et les frais de chasseur d’appartement si vous en mandatez un.

Pour un non-résident, cette phase est cruciale. Paris n’est pas Londres ou New York : les codes sont différents, la géographie des quartiers est plus fine, et les dynamiques de prix varient considérablement d’un pâté de maisons à l’autre. Un chasseur immobilier qui connaît le terrain vaut son pesant d’or à cette étape : littéralement.

La recherche : le rôle central du chasseur d’appartement

À Paris, le marché est fragmenté. Il n’existe pas d’équivalent du MLS américain, cette base centralisée où tous les biens sont répertoriés. Les annonces sont dispersées entre des dizaines de portails (SeLoger, Leboncoin, Bien’ici), des agences qui ne publient pas tout en ligne, et un marché “off-market”, ces biens qui circulent de bouche à oreille entre professionnels, sans jamais apparaître sur internet.

Pour un acheteur basé à l’étranger, naviguer dans cet écosystème depuis un autre fuseau horaire est un exercice de frustration. Les bons biens partent en quelques jours, parfois en quelques heures. C’est exactement pour cette raison que le chasseur d’appartement, un professionnel mandaté exclusivement par l’acheteur, jamais par le vendeur, prend tout son sens.

Chez Home Select, la recherche fonctionne ainsi : un brief détaillé en visioconférence, une présélection rigoureuse (nous visitons pour vous et éliminons tout ce qui ne correspond pas), puis 3 visites ciblées en moyenne côté client. Pour nos clients à distance, ces visites peuvent se faire en visio live ou via des reportages vidéo commentés.

L’offre d’achat

Vous avez trouvé le bien. Vient le moment de faire une offre. En France, l’offre d’achat est un document écrit (pas un simple coup de fil) adressé au vendeur, dans lequel vous proposez un prix : souvent inférieur au prix affiché. Si le vendeur accepte, les deux parties sont engagées moralement, mais pas encore juridiquement.

C’est ici que la négociation intervient. Un chasseur d’appartement expérimenté sait lire un marché local : est-ce un bien surcoté depuis trois mois, ou un appartement rare qui partira au prix ? Chez Home Select, nous obtenons en moyenne 6% de négociation sur le prix vendeur : sur un bien à 800 000 €, c’est 48 000 € d’économie.

Le compromis de vente (ou promesse de vente)

C’est l’acte qui scelle l’engagement des deux parties. Le compromis de vente, l’équivalent le plus proche serait l‘“exchange of contracts” en droit anglais, est signé devant notaire ou entre les parties, et engage juridiquement l’acheteur et le vendeur.

Quelques points essentiels à comprendre :

Le dépôt de garantie : l’acheteur verse entre 5% et 10% du prix, séquestrés chez le notaire. Ce n’est pas un “acompte” au sens courant : si la vente se réalise, ce montant viendra en déduction du prix. Si l’acheteur se rétracte dans le délai légal, il est intégralement remboursé.

Le délai de rétractation : l’acheteur dispose de 10 jours après la signature du compromis pour se rétracter sans motif et sans pénalité. C’est une protection unique au droit français. Attention : ce délai ne bénéficie qu’à l’acheteur, pas au vendeur.

Les conditions suspensives : le compromis contient des clauses qui protègent l’acheteur. La plus fréquente est la condition suspensive d’obtention de prêt : si la banque refuse votre financement, la vente est annulée et votre dépôt est restitué. Pour un non-résident, cette clause est capitale.

Si vous ne pouvez pas être présent à Paris pour la signature : pas de panique. Le compromis peut être signé par procuration. Votre chasseur immobilier, un avocat, ou toute personne de confiance peut signer en votre nom, à condition de détenir une procuration notariée. Notre guide sur l’achat à distance détaille le fonctionnement concret de cette procédure.

Pour en savoir plus sur les subtilités du compromis, consultez notre guide détaillé du compromis de vente à Paris.

Le financement : le sujet sensible pour les non-résidents

C’est souvent l’étape qui inquiète le plus les acheteurs étrangers : à juste titre, car les conditions diffèrent sensiblement de celles proposées aux résidents français.

Les banques qui prêtent aux non-résidents. Toutes les banques françaises ne s’adressent pas à cette clientèle. Parmi celles qui acceptent régulièrement des dossiers non-résidents : BNP Paribas, Crédit Agricole Île-de-France, HSBC France, certaines banques privées (Rothschild, Neuflize, Lazard Frères Gestion). Le choix dépend de votre profil, de votre pays de résidence et du montant du projet.

L’apport minimum. Là où un résident français peut emprunter avec 10% d’apport (parfois moins), les non-résidents doivent généralement présenter 20 à 30% d’apport personnel. Certaines banques descendent à 15% pour des profils solides, d’autres montent à 40% pour des pays jugés à risque.

Les taux. Les non-résidents paient un léger surcoût : environ 0,2 à 0,5 point de pourcentage au-dessus des taux résidents. En 2026, cela place les taux non-résidents entre 3,3% et 4,2% sur 20 ans, selon les profils.

Les délais. Comptez 2 à 3 mois pour obtenir un accord de prêt en tant que non-résident, contre 4 à 6 semaines pour un résident. Le compromis de vente doit prévoir ce délai allongé dans la condition suspensive.

La question des devises. Si vous gagnez en dollars, en livres sterling ou en francs suisses, vous emprunterez en euros : et rembourserez en euros. Le risque de change existe. Certaines banques proposent des montages en devises, mais c’est rare et coûteux.

Le conseil de Jean Mascla : Ne commencez jamais la recherche sans avoir d’abord validé votre capacité d’emprunt. Chez Home Select, nous travaillons avec des courtiers spécialisés en financement non-résident qui peuvent vous donner une réponse de principe en 48 heures. C’est la première chose que nous faisons avec nos clients internationaux.

Notre guide complet du crédit immobilier à Paris détaille les conditions de financement, y compris pour les non-résidents.

Les vérifications du notaire (2 à 3 mois)

Entre le compromis et la vente définitive, le notaire, cet officier public propre au système français, mène une série de vérifications obligatoires. Urbanisme, servitudes, hypothèques, droit de préemption de la mairie, état des diagnostics techniques (le DPE : Diagnostic de Performance Énergétique, l’amiante, le plomb, les termites…).

Le notaire n’est pas un avocat. C’est un officier public nommé par l’État, qui authentifie la transaction et lui donne force juridique. Il est neutre : il représente les intérêts des deux parties, pas ceux de l’acheteur ni du vendeur. Vous avez cependant le droit d’avoir votre propre notaire en plus de celui du vendeur, sans surcoût (les deux notaires se partagent les honoraires).

L’acte authentique : la signature finale

Environ 3 mois après le compromis, parfois un peu plus pour les dossiers non-résidents, tout le monde se retrouve chez le notaire pour la signature de l’acte authentique. C’est l’équivalent du “closing” américain ou de la “completion” britannique.

Le notaire lit l’acte (oui, en entier : c’est la loi), l’acheteur paie le solde du prix et les frais de notaire, le vendeur remet les clés. Vous êtes propriétaire.

Si vous ne pouvez pas être présent, la signature peut se faire par procuration notariée, ou à distance par visioconférence sécurisée : un dispositif rendu permanent depuis la pandémie.

Les frais à prévoir au-delà du prix d’achat

C’est le point que les étrangers sous-estiment systématiquement. En France, les “frais de notaire” ne sont pas négligeables.

Pour un bien ancien (la grande majorité des appartements à Paris), les frais s’élèvent à environ 7,5 à 8% du prix d’achat. Sur un appartement à 600 000 €, c’est 45 000 à 48 000 € de frais supplémentaires. Ce montant couvre les droits de mutation (taxes payées à l’État et au département), les émoluments du notaire, et les frais de formalités.

Pour un bien neuf (vente en l’état futur d’achèvement : VEFA), les frais tombent à environ 2,5 à 3%.

Ajoutez à cela les honoraires du chasseur d’appartement (2,5 % du prix d’achat net vendeur chez Home Select, minimum 10 000 € TTC, 100 % au succès), et éventuellement les frais de courtier bancaire.

Notre article sur les frais cachés d’un achat immobilier à Paris détaille l’ensemble de ces coûts poste par poste.

La fiscalité pour les non-résidents : ce qu’il faut savoir

La fiscalité est le sujet qui fait peur : souvent à tort, mais parfois à raison. Voici les grandes lignes, en sachant que chaque situation est unique et qu’un fiscaliste international doit être consulté pour votre cas personnel.

Taxe foncière

Bonne nouvelle : elle est identique pour les résidents et les non-résidents. Comptez entre 800 € et 3 000 € par an à Paris selon l’arrondissement et la taille du bien.

Surtaxe de résidence secondaire

Si votre bien à Paris n’est pas votre résidence principale (ce qui est le cas par définition pour un non-résident), une majoration de la taxe d’habitation s’applique. À Paris, cette surtaxe est de 60% de la taxe d’habitation de base. C’est une charge supplémentaire à intégrer dans vos calculs.

Revenus locatifs

Si vous mettez votre bien en location, les revenus sont imposés en France : même si vous vivez à l’étranger. Le taux minimum est de 20% pour les non-résidents (30% au-delà de 27 478 € de revenu net imposable en 2026). Les conventions fiscales bilatérales entre la France et votre pays de résidence évitent la double imposition, mais les modalités varient d’un pays à l’autre.

Plus-value à la revente

Quand vous revendrez, la plus-value sera taxée en France. Pour les résidents de l’Union européenne, le taux est de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2% au total : avec des abattements progressifs selon la durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Pour les résidents hors UE, le taux d’impôt peut monter à 33,33% selon le pays.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Si votre patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 million d’euros, vous serez assujetti à l’IFI. Les non-résidents ne sont imposés que sur leur patrimoine immobilier situé en France, pas sur leurs biens immobiliers à l’étranger.

Le conseil de Jean Mascla : N’achetez jamais à Paris sans avoir consulté un fiscaliste spécialisé en droit international. Les conventions fiscales bilatérales sont un labyrinthe, et une mauvaise structuration peut coûter cher. Nous orientons systématiquement nos clients internationaux vers des cabinets spécialisés.

Acheter via une SCI : pertinent pour les non-résidents ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique française qui permet de détenir un bien immobilier à travers une société plutôt qu’en nom propre. Pour les non-résidents, elle présente plusieurs avantages.

Premièrement, la gestion à distance. Avec une SCI, les décisions se prennent en assemblée générale, ce qui peut se faire à distance. C’est plus simple que de gérer un bien en indivision, et particulièrement adapté si vous souhaitez acheter à Paris pour mettre en location depuis l’étranger.

Deuxièmement, la transmission. Transmettre des parts de SCI est plus souple fiscalement que de transmettre un bien en direct, notamment pour les non-résidents.

Troisièmement, la protection. La SCI isole le bien du patrimoine personnel : un avantage en cas de difficultés financières ou de divorce.

Attention cependant : la SCI à un coût (création, comptabilité annuelle, assemblées générales) et une complexité qui ne se justifie pas pour tous les projets. Pour un simple pied-à-terre occupé occasionnellement, acheter en nom propre reste souvent plus simple.

Acheter seul ou en couple : les implications juridiques

Un point que les étrangers découvrent souvent tardivement : le régime matrimonial français impacte directement l’achat immobilier. Si vous achetez en couple, marié ou non, les règles changent considérablement.

Couple marié sous le régime français de la communauté. Le bien acheté pendant le mariage appartient automatiquement aux deux époux, même si un seul signe et paie. Si votre mariage a été célébré à l’étranger, le notaire devra déterminer quel régime matrimonial s’applique : celui de votre pays de mariage ou celui du pays de résidence.

Couple non marié (concubinage ou PACS). Le bien est acquis en indivision : chaque acheteur détient une quote-part proportionnelle à son apport. En cas de séparation, la situation peut devenir complexe, surtout avec des juridictions différentes impliquées. La SCI peut être une solution de protection dans ce cas.

Acheteur seul, marié à l’étranger. Attention aux effets de votre régime matrimonial étranger en France. Certains régimes, le “community property” de certains états américains, par exemple, peuvent impliquer que votre conjoint est automatiquement co-propriétaire du bien acheté à Paris. Le notaire exigera une attestation de régime matrimonial. Prévoyez de faire traduire et apostiller votre acte de mariage et votre contrat de mariage (si vous en avez un) bien en amont : les traductions assermentées prennent du temps.

Le marché off-market : l’avantage décisif à Paris

Si vous venez d’un marché transparent comme celui des États-Unis (avec le MLS) ou de l’Australie (avec Domain et Realestate.com.au), le concept de “off-market” à Paris va vous surprendre.

À Paris, on estime que 15 à 20% des transactions se font “off-market” : c’est-à-dire sans que le bien ne soit jamais publié sur un portail d’annonces. Ces biens circulent dans les réseaux de professionnels : agents immobiliers entre eux, chasseurs d’appartement, notaires, gestionnaires de patrimoine. Les raisons sont multiples : vendeurs qui ne souhaitent pas de visites touristiques, successions discrètes, appartements dans des immeubles de prestige où la discrétion est de mise.

Pour un acheteur basé à l’étranger, accéder à ce marché invisible est quasiment impossible sans un chasseur immobilier implanté localement. Chez Home Select, notre réseau de plus de 3 000 agents partenaires à Paris et en Île-de-France nous donne accès à ces biens avant qu’ils n’atteignent le grand public : quand ils l’atteignent. Dans les arrondissements les plus prisés du 6e, 7e ou 8e, où les biens de qualité sont rares, cet accès fait souvent la différence entre trouver et passer à côté.

Les documents à préparer avant de commencer

Un conseil pratique qui vous fera gagner des semaines : constituez votre dossier administratif avant même de lancer la recherche. Voici ce que le notaire et la banque vous demanderont.

Pour le financement bancaire : pièce d’identité (passeport), trois derniers bulletins de salaire ou bilans comptables (traduits en français par un traducteur assermenté), trois derniers relevés de compte bancaire, dernier avis d’imposition dans votre pays de résidence, justificatif de domicile, attestation d’employeur.

Pour le notaire : acte de naissance (traduit et apostillé), acte de mariage le cas échéant (traduit et apostillé), attestation de régime matrimonial, justificatif de l’origine des fonds (la France applique des règles strictes de lutte contre le blanchiment : le notaire doit pouvoir tracer l’origine de chaque euro).

L’apostille : si vous ne connaissez pas ce terme, c’est une certification internationale qui authentifie un document public. La plupart des pays sont signataires de la Convention de La Haye de 1961 qui encadre ce dispositif. Renseignez-vous auprès du ministère des affaires étrangères de votre pays.

Le conseil de Jean Mascla : Faites tout traduire par un traducteur assermenté (en France, on dit “traducteur expert agréé près la Cour d’appel”) dès que votre projet se précise. Les délais de traduction assermentée peuvent atteindre 2 à 3 semaines, et une traduction manquante peut bloquer toute la chaîne.

Les erreurs classiques des acheteurs étrangers à Paris

En quinze ans et plus de 1 200 projets, nous avons vu passer à peu près toutes les erreurs possibles. Voici les plus fréquentes.

Sous-estimer les frais de notaire. Quand vous achetez à Londres, les “stamp duty” sont clairement identifiés. À Paris, les 8% de frais de notaire surprennent systématiquement les primo-accédants internationaux. Intégrez-les dès le calcul du budget.

Vouloir visiter 30 appartements. C’est l’instinct du consommateur anglo-saxon habitué à faire du “shopping” immobilier. À Paris, les bons biens partent vite. Un chasseur d’appartement qui vous présente 3 visites ultra-ciblées vous fait gagner des semaines et vous évite de perdre un bien pendant que vous comparez.

Négliger le DPE. Le Diagnostic de Performance Énergétique, c’est l’étiquette énergie du bien : de A (excellent) à G (passoire thermique). En 2026, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Les E et F suivront. Un bien mal classé peut sembler attractif à l’achat, mais les travaux d’isolation à Paris (fenêtres, chauffage) coûtent cher et sont soumis aux contraintes de la copropriété.

Appliquer les codes de son pays d’origine. Les délais de la procédure française sont longs par rapport au Royaume-Uni ou aux États-Unis. Entre le compromis et la vente définitive, comptez 3 mois minimum : parfois 4 pour un non-résident. Ce n’est pas un signe que “ça ne va pas” : c’est le rythme normal du processus français.

Oublier la copropriété. À Paris, 95% des appartements sont en copropriété. Les charges mensuelles (entretien des parties communes, ascenseur, gardien, chauffage collectif) peuvent représenter 200 à 600 € par mois. Et les travaux votés en assemblée générale (ravalement de façade, rénovation de la toiture) peuvent générer des appels de fonds importants. Demandez systématiquement les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien de l’immeuble.

Ne pas anticiper le financement. En France, l’accord de principe bancaire n’existe pas vraiment pour les non-résidents de la même manière qu’au Royaume-Uni. Le processus est plus long, plus documenté, et les banques demandent plus de pièces justificatives. Lancez la démarche avant même de commencer les visites.

La timeline réaliste d’un achat à distance

Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre en termes de calendrier.

Semaines 1-2 : cadrage du projet, validation de la capacité de financement, brief avec votre chasseur d’appartement.

Semaines 3-6 : recherche active, présélection, visites (en personne ou à distance). Chez Home Select, le délai moyen de recherche est de 45 jours.

Semaine 7 : offre d’achat, négociation.

Semaine 8-9 : signature du compromis de vente (par procuration si nécessaire). Versement du dépôt de garantie (5-10%).

Semaines 9-12 : délai de rétractation (10 jours), montage du dossier de prêt.

Semaines 12-20 : vérifications du notaire, obtention du prêt.

Semaine 20-22 : signature de l’acte authentique. Remise des clés.

Au total, comptez 5 à 6 mois entre le début de la recherche et l’entrée dans les lieux. C’est plus long que dans beaucoup de marchés internationaux, mais c’est le rythme normal en France : et les protections juridiques dont vous bénéficiez en tant qu’acheteur justifient cette patience.

Pourquoi un chasseur d’appartement change tout quand on achète depuis l’étranger

Soyons honnêtes : oui, nous sommes un cabinet de chasseurs d’appartement, et oui, cette section sert aussi notre intérêt. Mais les faits sont les faits.

Un achat immobilier à Paris depuis l’étranger implique de naviguer dans un système juridique que vous ne connaissez pas, dans une langue qui n’est peut-être pas la vôtre, sur un marché où les bons biens disparaissent en quelques jours, avec un décalage horaire qui vous empêche de réagir en temps réel.

Le chasseur d’appartement, contrairement à l’agent immobilier classique qui représente le vendeur, travaille exclusivement dans votre intérêt. Il connaît les prix réels (pas ceux des annonces), a accès au marché off-market, négocie pour vous, coordonne avec le notaire, le courtier et le banquier, et vous évite les pièges que seul un professionnel local peut identifier.

Chez Home Select, 30% de nos clients vivent hors de France. Comme cette famille britannique installée à Boulogne-Billancourt en 8 semaines ou ces expatriés de retour de Singapour. Américains installés à New York, couples franco-britanniques à Londres, familles libanaises à Dubaï, retraités suisses qui cherchent un pied-à-terre : nous connaissons les questions, les inquiétudes et les embûches propres à chaque situation. Nos 16 chasseurs parlent anglais, et notre processus est conçu pour fonctionner à distance.

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Ce qu’il faut retenir

Acheter un appartement à Paris depuis l’étranger est parfaitement possible, légal, et, avec le bon accompagnement, fluide. La France impose zéro restriction sur la nationalité de l’acheteur. Les spécificités concernent le financement (apport plus élevé, délais plus longs) et la fiscalité (conventions bilatérales, plus-value non-résident). Le processus prend en moyenne 5 à 6 mois du brief initial à la remise des clés.

Le piège, ce n’est pas le cadre juridique : il est protecteur. C’est de se lancer sans préparer le financement, sans comprendre les frais réels, et sans avoir un professionnel local qui défend vos intérêts dans un marché où tout va vite.

Vous êtes expatrié de retour en France ? Vous devez aussi prévoir les démarches administratives d’installation en parallèle de votre recherche immobilière.

Depuis 2011, Home Select accompagne les acquéreurs les plus exigeants, et les plus éloignés géographiquement, dans leur recherche immobilière à Paris. 1 200 projets aboutis, 4,9/5 sur Google, 96% de satisfaction. Parlez-nous de votre projet : we handle everything from search to keys.