Loi Malraux : investir dans l'ancien à Paris

La loi Malraux permet une réduction d’impôt de 22 à 30 % sur le montant des travaux de restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs protégés. En 2026, avec un plafond de 400 000 € de travaux sur quatre ans, la réduction maximale atteint 120 000 €. Ce dispositif, non soumis au plafonnement des niches fiscales, est particulièrement adapté aux investisseurs fortement imposés qui ciblent le patrimoine parisien.

Introduction

Paris concentre une proportion exceptionnelle de bâtiments classés et de secteurs patrimoniaux protégés. Le Marais, l’île Saint-Louis, le quartier Latin, les abords des Grands Boulevards : ces zones historiques abritent des immeubles dont la restauration ouvre droit au dispositif Malraux, l’un des mécanismes de défiscalisation les plus puissants du droit fiscal français.

Depuis 2011, nos chasseurs d’appartement identifient régulièrement des biens éligibles Malraux lors de leurs recherches. Ce guide présente le fonctionnement du dispositif, ses conditions d’éligibilité et la manière dont il s’intègre dans une stratégie d’investissement immobilier à Paris en 2026.

Sommaire

• Comment fonctionne la loi Malraux en 2026 ?
• Quels biens et quels secteurs sont éligibles ?
• Quels quartiers de Paris sont éligibles ?
• Combien rapporte un investissement Malraux ?
• Quelles obligations de location s’appliquent ?
• Que fait un chasseur d’appartement sur un projet Malraux ?

Comment fonctionne la loi Malraux en 2026 ?

La loi Malraux réduit l’impôt sur le revenu de 30 % du montant des travaux de restauration en Site Patrimonial Remarquable couvert par un PSMV, et de 22 % en PVAP. Le plafond de travaux est de 400 000 € sur quatre années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 €, hors plafonnement global des niches fiscales.

Le dispositif Malraux accorde une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le montant des travaux de restauration d’un immeuble ancien situé dans un secteur protégé. Le taux de réduction dépend du niveau de protection du secteur :

• 30 % pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé
• 22 % pour les biens situés dans un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé

Le plafond de travaux éligibles est fixé à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. La réduction d’impôt maximale s’élève donc à 120 000 € (30 % de 400 000 €) sur quatre ans, soit 30 000 € par an en moyenne.

Point essentiel : cette réduction n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Un contribuable qui utilise déjà des crédits d’impôt pour emploi à domicile, des investissements Pinel ou d’autres dispositifs plafonnés peut cumuler la réduction Malraux sans limitation. C’est ce qui rend le Malraux particulièrement attractif pour les hauts revenus.

Les travaux éligibles comprennent la restauration complète de l’immeuble : gros œuvre, toiture, façades, parties communes, mise aux normes, mais aussi aménagements intérieurs si la restauration est globale et supervisée par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Quels biens et quels secteurs sont éligibles à la loi Malraux ?

Deux critères se cumulent : le bien doit se trouver dans un Site Patrimonial Remarquable, avec PSMV approuvé pour le taux de 30 % ou PVAP approuvé pour le taux de 22 %, et les travaux doivent constituer une restauration complète de l’immeuble, autorisée et supervisée par un Architecte des Bâtiments de France. Les travaux isolés, comme un rafraîchissement d’appartement ou un changement de cuisine, sont exclus.

L’éligibilité au dispositif Malraux repose sur deux critères cumulatifs : la localisation du bien dans un secteur protégé et la nature des travaux engagés.

Les secteurs éligibles sont les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), qui ont remplacé en 2016 les anciens secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AVAP. Pour être éligible au taux de 30 %, le SPR doit être couvert par un PSMV approuvé ou mis en révision. Pour le taux de 22 %, un PVAP approuvé suffit.

La nature des travaux doit correspondre à une restauration complète de l’immeuble, déclarée d’utilité publique ou autorisée par l’ABF. Les travaux isolés (rafraîchissement d’un appartement, changement de cuisine) ne sont pas éligibles. La restauration doit concerner l’ensemble de l’immeuble et être menée sous le contrôle de l’ABF, ce qui implique généralement un programme immobilier porté par un promoteur spécialisé.

Le bien doit être acquis en état futur de restauration ou le propriétaire doit engager lui-même une opération de restauration globale. Dans les deux cas, les travaux doivent obtenir une autorisation spéciale de l’ABF.

L’impact du DPE est à intégrer dans la réflexion : une restauration Malraux bien menée améliore considérablement la performance énergétique du bâtiment, ce qui valorise le bien sur le marché locatif et à la revente.

Quels quartiers de Paris sont éligibles à la loi Malraux ?

Le Marais, dans les 3e et 4e arrondissements, est le périmètre le plus emblématique : son PSMV approuvé en 2013 couvre environ 160 hectares et ouvre droit au taux maximal de 30 %. Le 7e du faubourg Saint-Germain, le 5e du quartier Latin et le 6e de Saint-Germain-des-Prés abritent également des biens éligibles, avec des secteurs en cours de classement dans le 9e et le 10e.

Paris dispose de l’un des plus vastes périmètres de SPR de France. Le PSMV du Marais, approuvé en 2013 et couvrant les 3e et 4e arrondissements, est le plus emblématique. Il protège environ 160 hectares de tissu urbain historique, abritant des immeubles dont la restauration ouvre droit au taux maximal de 30 %.

Le 7e arrondissement, avec ses hôtels particuliers du faubourg Saint-Germain, offre également des opportunités Malraux, tout comme le 5e arrondissement autour du quartier Latin et le 6e arrondissement dans le périmètre de Saint-Germain-des-Prés.

Au-delà des arrondissements centraux, des secteurs en cours de classement ou de révision de leur plan de protection existent dans le 9e et le 10e arrondissement, notamment autour des Grands Boulevards et du canal Saint-Martin.

L’avantage parisien est triple : concentration de bâtiments éligibles, demande locative forte qui sécurise l’obligation de mise en location, et perspective de plus-value à long terme sur des biens restaurés dans des quartiers historiques.

Combien rapporte un investissement Malraux à Paris ?

La rentabilité globale se situe entre 3 et 5 % par an, en cumulant l’économie d’impôt, un rendement locatif brut de 2,5 à 3,5 % et la perspective de plus-value. Sur un appartement de 50 m² dans le Marais acquis 350 000 € avec 250 000 € de travaux, la réduction d’impôt de 75 000 € ramène le coût net à 525 000 € pour un bien restauré estimé 600 000 à 650 000 €.

Un investissement Malraux à Paris se décompose en deux postes : le foncier (acquisition du bien en état de restauration) et les travaux (restauration sous contrôle ABF).

Prenons un exemple concret. Un appartement de 50 m² dans le Marais, acquis 350 000 € (foncier) avec 250 000 € de travaux éligibles. La réduction d’impôt Malraux s’élève à 75 000 € (30 % de 250 000 €), répartie sur les années de paiement des travaux. Le coût net de l’opération, après avantage fiscal, tombe à 525 000 € pour un bien restauré estimé à 600 000-650 000 € sur le marché.

Le financement s’effectue généralement par emprunt, les intérêts étant déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel. Le crédit immobilier amplifie l’effet de levier fiscal en réduisant simultanément la base imposable foncière et en générant une réduction d’impôt sur les travaux.

Les frais de notaire portent sur le foncier et la quote-part de travaux déjà réalisés au moment de l’acquisition. Ils représentent 7 à 8 % de cette assiette. Les travaux postérieurs à l’acquisition ne sont pas soumis aux droits de mutation.

La rentabilité globale d’un Malraux parisien, intégrant l’économie d’impôt, le rendement locatif (2,5 à 3,5 % brut) et la perspective de plus-value, se situe généralement entre 3 et 5 % par an : un niveau attractif pour un investissement dans le patrimoine historique parisien.

Quelles obligations de location impose la loi Malraux ?

Le bien doit être loué nu, en résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, la mise en location intervenant dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Le loyer, lui, n’est pas plafonné, contrairement aux dispositifs Pinel ou Loc’Avantages, et aucune condition de ressources n’est imposée au locataire.

L’avantage fiscal Malraux est conditionné à la mise en location du bien restauré. Les conditions sont les suivantes :

Le bien doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale du locataire. La location meublée ou saisonnière ne remplit pas cette condition. La durée minimale d’engagement de location est de 9 ans à compter de la mise en location, qui doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Contrairement aux dispositifs Pinel ou Loc’Avantages, le loyer n’est pas plafonné en Malraux. Le propriétaire peut fixer un loyer au prix du marché, ce qui est un avantage considérable à Paris où les loyers du marché dépassent souvent les plafonds réglementaires. Un deux-pièces restauré dans le Marais se loue entre 1 200 et 1 800 € par mois, sans contrainte de plafonnement.

Le choix du locataire est également libre : aucune condition de ressources n’est imposée, ce qui simplifie la gestion locative et réduit le risque de vacance.

En cas de non-respect de l’engagement (revente avant 9 ans, cessation de location), l’administration fiscale reprend l’avantage fiscal accordé, majoré des intérêts de retard. Cette contrainte impose une vision long terme de l’investissement : cohérente avec la logique patrimoniale du Malraux.

Que fait un chasseur d’appartement sur un projet Malraux ?

Il apporte la double expertise qu’exige le dispositif : la connaissance du marché ancien parisien et celle des périmètres protégés. Concrètement, il compare les programmes Malraux clés en main des promoteurs spécialisés, plus simples, avec les opérations de restauration individuelles, qui donnent une meilleure maîtrise des coûts et du résultat.

L’investissement Malraux à Paris exige une double expertise : la connaissance du marché immobilier ancien et la maîtrise des périmètres protégés. Nos chasseurs immobiliers identifient les programmes en cours de commercialisation et les opportunités de restauration individuelle dans les secteurs éligibles.

L’avantage du recours à un chasseur d’appartement à Paris est de pouvoir comparer les programmes Malraux clés en main proposés par les promoteurs spécialisés avec les opérations de restauration portées par des propriétaires individuels. Les premiers offrent la simplicité, les seconds une meilleure maîtrise des coûts et du résultat.

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